登記費用の計算方法は、登記の種類によって異なる

登記には所在や地目、建物の種類などを記録する「表題部」と、権利関係を記録する「権利部」の2つがあります。ここではまず、不動産を取得した際にどのような登記をすればいいのかについて見ていきましょう。

表題部の登記

基本的に、土地についてはすでに誰かの所有物となっているため、表題部・権利部共に登記済みであるのが一般的です。建物については、注文住宅の建物が完成してから1ヶ月以内に登記申請を行う義務となっており、通常は土地家屋調査士に手続きを代行してもらいます。

権利部の登記

権利部の登記には、主に以下の3つの種類があります。

所有権保存登記とは、建物が新築された際にまだ登記されていない不動産について最初に行われる登記です。ただ、土地部分については、通常すでに誰かの所有物となっているため、保存登記をする必要はありません。一方、建物については、注文住宅を建てた際に所有権保存登記を行う必要があります。

 

所有権移転登記は、売買や相続などで現所有者から新たな所有者へ不動産が移動したときに必要な登記です。

 

また、抵当権設定登記は住宅ローンを借入れる際に、金融機関を抵当権者として、担保物件に対して行わなければならないものです。

【ケース別】必要な登記の確認表

注文住宅を建てた場合と、建売住宅を購入した場合について、必要となる登記を表で確認しておきましょう。

 

	注文住宅	建売住宅
建物表題登記	〇	×
土地の所有権保存登記	×	×
建物の所有権保存登記	〇	×
土地の所有権移転登記	〇	〇
建物の所有権移転登記	×	〇
抵当権設定登記	住宅ローン利用時は必要	住宅ローン利用時は必要

 

また、登記をした際に「登録免許税」という税金がかかります。ここからは、実際に登録免許税の計算方法について見ていきましょう。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算については、方法が明確に決められており、シンプルです。ただ、一定の要件を満たした居住用家屋は軽減措置を受けることができるため、軽減措置を適用しながら計算することが大切です。

計算の手順

登録免許税は土地部分と建物部分に分けて計算するため、それぞれの価額を確認する必要があります。なお、このときに用いられるのは「固定資産税評価額」である点に注意しておきましょう。

 

固定資産税評価額は、各市区町村が個別に算定する評価額のことであり、一般的に土地は時価の約70％、建物は売買価格の約50～60％が相場とされています

登録免許税の税率

居住用家屋の登録免許税については、2022年3月31日まで、以下の軽減措置が適用されます。また、土地の所有権移転登記についても、2023年3月31日まで、以下の軽減措置を受けることができます。

 

登記の種類	本則税率	軽減税率
		一般住宅	特定長期優良住宅	認定低炭素住宅
所有権保存登記	0.4％	0.15％	0.1％	0.1％
建物の所有権移転登記	2.0％	0.3％	0.2％※	0.1％
抵当権設定登記	0.4％	0.1％
土地の所有権移転登記	2.0％	1.5％

※マンションの場合は0.1％

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【注文住宅／建売住宅】登録免許税のシミュレーション

ここでは、注文住宅と建売住宅の購入時に必要な登録免許税について、以下のケースを基にシミュレーションしてみましょう。

注文住宅の場合

注文住宅の場合は、土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記、住宅ローンの抵当権設定登記の3種類が必要となります。土地部分における登録免許税は以下の計算式で求めることができます。

 

土地の所有権移転登記費用（本則税率）	土地の所有権移転登記費用（軽減税率）
1,400万円×2.0％＝28万円	1,400万円×1.5％＝21万円

 

続いて、建物の所有権保存登記については、以下の計算式で求めます。

 

建物の所有権保存登記費用（本則税率）	建物の所有権保存登記費用（軽減税率）
750万円×0.4％＝3万円	750万円×0.15％＝1万1,250円

 

そして、住宅ローン利用時の抵当権設定登記は以下の結果の通りです。

 

抵当権設定登記費用（本則税率）	抵当権設定登記費用（軽減税率）
3,000万円×0.4％＝12万円	3,000万円×0.1％＝3万円

 

これらの費用を合計すると、通常の場合は43万円、軽減措置を適用した場合には25万1,250円となります。

建売住宅の場合

建売住宅の場合は、土地の所有権移転登記、建物の所有権移転登記、住宅ローン利用時の抵当権設定登記が必要となります。土地の所有権移転登記と抵当権設定登記については、注文住宅のケースと計算に違いはありません。

 

建物の所有権移転登記については、以下の計算式となります。

 

建物の所有権移転登記費用（本則税率）	建物の所有権移転登記費用（軽減税率）
750万円×2.0％＝15万円	750万円×0.3％＝2万2,250円

 

つまり、合計は通常の場合で55万円、軽減措置適用後で26万2,250円となります。このように、どちらの場合においても軽減措置によって大幅な負担額の減額が可能となるため、事前に適用条件を確かめておくことが大切です。

登録免許税以外にも必要！ 不動産登記に関する費用

不動産登記の手続きについては、原則として表題部を「土地家屋調査士」、権利部を「司法書士」に代理してもらうこととなっています。そのため以下のように、登録免許税とともに専門家への手数料を見込んでおく必要があるのです。

 

費用の項目		費用の目安
土地家屋調査士への報酬	建物の表題登記	8～12万円
	土地の表題登記	7万円程度
司法書士への報酬	所有権保存登記	1～5万円
	所有権移転登記	2～8万円
	抵当権設定登記	2～5万円

 

また、登記がきちんと行われているかを確認するために「登記事項証明書」の発行も必要です。書類は法務局で発行してもらえます。その際、数百円程度の発行手数料が実費でかかります。

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登記手続きは自分で行うこともできる？

登記費用のうち、登録免許税については、軽減措置が適用されるかどうかで負担分は異なるものの、特に節約する方法はありません。そのため、登記費用を安く抑えるとすれば、土地家屋調査士や司法書士への手数料を節約する方法が挙げられます。

 

専門家に依頼をしない場合は、自ら登記手続きを行うことになり、費用としては数百円程度で済みます。ただ、手続きに誤りがあると登記の効力が発生しないので、リスクを伴う点に注意が必要です。

 

また、住宅ローンを利用する場合、ほとんどのケースで専門家に手続きを依頼することが条件とされています。あらかじめ、どの程度の費用がかかるのかを把握したうえで、スムーズに登記手続きを済ませましょう。

まとめ

• 不動産登記には表題部と権利部がある
• 権利部には所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記があり、それぞれ必要となるケースは異なる
• 権利部の登記には登録免許税がかかる
• 一定の要件を満たした住宅用家屋は、登録免許税の軽減措置を受けられる
• 登記時には、登録免許税とともに土地家屋調査士や司法書士への手数料がそれぞれかかる

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