不動産を取得した際には、所有権や抵当権などの権利の所在を明らかにするために、登記を行う必要があります。登記には土地や建物の所在・構造・面積などを示す「表題部」と、所有者や抵当権者などを示す「権利部」の2つがあります。今回は権利部の登記について、手続きの流れや費用の計算方法を詳しく見ていきましょう。

不動産に関する登記にはどんなものがある？

不動産の権利部に関する登記には、大きく分けて3つの種類があります。ここではまず、それぞれの仕組みについて見ていきましょう。

1．所有権保存登記

所有権保存登記とは、建物が新築された際にまだ登記されていない不動産について、最初に行われる登記です。登記は、土地と建物のそれぞれについて行う必要があります。

土地については、原則としてすでに誰かの所有物になっているため、保存登記が行われることはありません。一方、建物を新築した場合には、保存登記を行って所有権を明確にする必要があるのです。

つまり、マイホームの購入時においては、おもに注文住宅の建物について行う登記だといえます。

2．所有権移転登記

所有権移転登記とは、売買や相続、贈与などの場合において、現所有者から新たな所有者へ所有権が移ったときに行うものです。建物に関しては、新築・中古を問わず所有権移転登記を行う必要があります。

中古物件を購入した場合はもちろん、新築の建売住宅を購入する際にも移転登記を行う必要があります。これは、建売住宅の所有者が売主（不動産会社など）であるためであり、引き渡しと同時に移転登記が行われるのが一般的です。

3．抵当権設定登記

住宅ローンを借りるときには、返済ができなくなったときの担保として、購入する物件に抵当権を設定します。万が一返済不能になったときに備え、金融機関が優先的に債権を回収できるようにしておく必要があるのです。

このときに必要なのが抵当権設定登記であり、金融機関が「抵当権者」、住宅ローン利用者が「抵当権設定者」となります。

住宅用家屋に関する、登記費用の軽減措置

登記費用の内訳は、「登録免許税」と「司法書士依頼料」の2種類です。登録免許税については、登記を行う不動産が住宅用家屋であった場合には、一定の軽減措置を受けることができます。ここでは、登録免許税の軽減措置について詳しく解説します。

登録免許税の軽減税率

居住用家屋の登録免許税については、2022年3月31日まで、以下の軽減措置が適用されます。

※マンションの場合は0.1％

また、土地の所有権移転登記についても、2023年3月31日まで、本則の2.0％から1.5％へと軽減されます。

軽減措置の適用要件

家屋に関する軽減措置を受けるためには、登記の申請書に市区町村長の証明書を添付したうえで、新築・取得後1年以内に登記を行う必要があります。また、「床面積50m2以上」「一定の耐震基準を満たしていること」「一定以内の築年数」なども要件となるため、事前に不動産会社へ確認しておくことが大切です。

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登記費用の計算方法

登記費用は計算方法が明確に決められているため、仕組みさえきちんと理解しておけば、自分で確かめることも可能です。ここでは、登記費用の計算方法について、実際にシミュレーションを行いながら解説します。

計算の手順

登録免許税は「土地部分と建物部分に分けて」計算します。なお、土地と建物のそれぞれについては、「固定資産税評価額」をもとに計算する点に注意しておきましょう。

固定資産税評価額は、各市区町村が個別に算定する評価額のことであり、一般的に土地は時価の約70％、建物は売買価格の約50～60％が相場とされています。ただ、建物部分については、建材や構造、設備などによっても評価額が変わるため、あくまでも目安としてとらえておくことが大切です。

登記費用のシミュレーション

ここでは、以下のケースを想定して、実際にシミュレーションを行ってみましょう。

まず、土地部分における軽減税率適用後の税額は以下の結果となります。

続いて、建物部分における軽減税率適用後の税額は以下のとおりです。

また、住宅ローン利用に関する税額は以下の計算式となります。

これらを合計すると、登録免許税は27万円となります。ここから、さらに司法書士に支払う依頼料を加えると、合計負担金額は37万円です。

登記手続きは司法書士に依頼するケースがほとんど

住宅ローン利用の場合、ほとんどのケースで司法書士に手続きを依頼することが条件とされています。抵当権は担保に関わる重要なポイントとなるため、原則として自分で行うことはできません。

さらに、住宅を現金で購入する際にも、ほとんどの不動産会社で司法書士事務所指定の旨の特約が付されているため、自分での手続きは現実的には難しいといえます。専門的な知識が必要な手続きとなるため、労力やリスクを考えると、はじめから司法書士に任せたほうがいいといえるでしょう。

登記費用を安く抑えることはできる？

登記費用のうち、登録免許税については、計算方法が明確に決められているため、金額が変わることはありません。軽減措置が適用されるかどうか以外に節約をする方法はないのです。

一方、代行依頼料については、依頼する司法書士事務所によって金額が上下することもあります。売買にあたって特に司法書士事務所が指定されていなければ、依頼料の安いところを選ぶことで、ある程度のコストダウンが可能です。

また、住宅の購入時には仲介手数料や住宅ローン手数料、印紙税などのコストも発生します。こうした諸費用の多くは、現金で用意しておく必要があるため、ゆとりのある資金計画を立てましょう。

まとめ

• 住宅の購入における権利部の登記には、所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記の3種類がある
• 権利部に関する登記費用は「登録免許税」と「司法書士依頼料」の2つに分けられる
• 一定の要件を満たした住宅用家屋は登録免許税の軽減措置を受けられる
• 登録免許税は固定資産税評価額をもとに算出する
• 登記は、司法書士への依頼が条件となっているケースも多い

よくある質問

Q.1：住宅を購入したら、なぜ「登記」が必要なのですか？

A.1：購入した家がご自身の所有物であることを公的に記録し、権利を守るために登記は必要です。また、住宅ローンを組む際には、金融機関が家を担保に入れるための「抵当権設定登記」が必須となります。

Q.2：登記には種類があるようですが、私の場合どれが必要になりますか？

A.2：主に3種類あります。注文住宅の場合は最初の所有者として登録する「所有権保存登記」、建売住宅や中古物件では所有権を売主から移す「所有権移転登記」、そして住宅ローンを組む場合は「抵当権設定登記」が必要です。

Q.3：不動産登記の費用には、具体的に何が含まれますか？

A.3：登記費用は、国に納める税金である「登録免許税」と、手続きを代行する専門家（司法書士）に支払う「司法書士依頼料」の2つで構成されています。

Q.4：登記費用の「登録免許税」は、物件の購入価格で決まるのですか？

A.4：購入価格ではなく「固定資産税評価額」という公的な価格を基に計算します。この評価額は市区町村が定めており、一般的に土地は時価の約70％、建物は売買価格の約50～60％が目安です。

Q.5：登記費用が安くなる「軽減措置」があると聞きました。どうすれば利用できますか？

A.5：登録免許税にはマイホーム購入の負担を軽くするための軽減措置があります。床面積が50m2以上であるなど、いくつかの要件を満たす住宅が対象です。適用を受けるには市区町村の証明書などが必要になるため、不動産会社に確認しましょう。

Q.6：4,000万円の建売住宅を買った場合、登記費用はどのくらいかかりますか？

A.6：記事のシミュレーションでは、登録免許税（軽減税率適用）が27万円、司法書士への依頼料の目安10万円を合わせ、合計37万円となっています。ただし、物件の評価額や住宅ローンの借入額によって費用は変わるため、あくまで一例として参考にしてください。

Q.7：登記手続きを自分で行って、司法書士への依頼料を節約することはできますか？

A.7：現実的には難しい場合がほとんどです。特に住宅ローンを利用する場合、金融機関から融資の条件として、司法書士への依頼を必須とされることが大半です。専門知識も必要なので、司法書士に任せるのが一般的といえるでしょう。

Q.8：登記費用全体を少しでも安く抑える方法はありますか？

A.8：税金である登録免許税の額は、法律で決まっているため変わりません。しかし、司法書士への依頼料は事務所によって異なります。不動産会社から司法書士の指定がなければ、複数の事務所から見積りを取ることで、費用を比較できる場合があります。