住宅ローンとは？

 

住宅ローンとは、その名のとおり、マイホームを購入するために組むローンのことを指します。

 

原則として、契約者本人や家族が居住するための住宅（生活の拠点となる住宅）を取得する費用として活用することができ、「人に貸すための物件」や「セカンドハウス」の購入には利用できません。

 

住宅という生活に必要不可欠なものに利用されることから、一般的なローンと比べると金利は低めである分、長期にわたって安定的な返済が求められるのが特徴です。そのため、ローン審査においては「安定的かつ継続的な収入がある」ことが重視されます。

 

主な借入先としては、民間の金融機関が提供している住宅ローンのほかに、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する「フラット35」、財形住宅融資や自治体融資などがあります。

 

それぞれ金利や内容に違いがあるため、比較しながら自分に合ったものを選ぶことが大切です。

住宅ローンの利用が可能な物件

 

住宅ローンは用途に制限があり、前述したように、原則として利用者自身が居住する住宅でなければ利用することができません。しかし、マイホームであれば、基本的にはどんな物件でも利用が可能です。

 

新築だけではなく、中古の一戸建て、中古マンションなどでも利用ができます。また、住宅を建てるためであれば、土地の購入においても利用できます。

 

ただ、中古物件の場合は、建物の耐久性などによって借入期間に制限がかかる点に注意が必要となります。一般的に、建物部分の価格は歳月とともに低下していくため、中古住宅では返済途中で担保としての価値が失われてしまうリスクが高まるのです。

 

金融機関からすれば、住宅の担保価値が失われると、滞納リスクに備えることができません。そのため、中古住宅を購入する際には、どのくらいの返済期間を確保できるのかきちんと確認しておきましょう。

 

なお、利用者の居住を目的としているのであれば、店舗併用住宅でも利用することができます。ただ、その場合は、床面積の2分の1以上が居住用であることなど、店舗部分と住居部分の面積割合に制限が設けられるのが一般的です。

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住宅購入の全体像から把握しよう！ 住宅ローン手続きの一般的な流れ

 

住宅ローンの基本的な仕組みについて理解したうえで、ここからはローンを組むまでの流れを見ていきましょう。物件購入までの手順に沿って、住宅ローン手続きの流れを解説していきます。

マイホーム購入の流れ

	物件を購入するまでの流れ	住宅ローン手続き
1	情報収集・絞り込み	情報収集・絞り込み
2	物件の購入申し込み	事前審査
3	重要事項説明	－
4	売買契約締結（手付金の支払い）	本申し込み
5	－	本審査通過
6	－	ローン契約の締結
7	購入代金の残金決済	融資実行
8	住居の引き渡し・登記	－

 

物件の購入手続きと住宅ローン手続きは、基本的に同時並行で行われます。上の表のように、物件の購入を申し込んだ段階で、住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的です。

 

そして、物件の売買契約を結ぶとともに、住宅ローンの本申し込みを行います。その後、本審査に通り、融資が実行されたタイミングで購入代金を決済すると、晴れて引き渡しとなるのです。

 

なお、売買契約の時点では、一般的に手付金として物件価格の5～10％を支払うこととなります。この段階では、まだ住宅ローンの融資が実行されていないため、手持ち資金で対応しなければならない点に注意しておきましょう。

 

物件価格の5～10％といっても、住宅の場合は大きな金額となります。手付金には契約の信頼性を高める重要な役割があるため、計画的に準備することが大切です。

住宅ローン審査の内容とポイント

 

全体の流れで確認したように、住宅ローン審査には事前審査と本審査の2段階があります。ここでは、事前審査と本審査で見られるポイントをそれぞれ見ていきましょう。

事前審査の内容

 

事前審査で見られる内容は、主に申請者の返済能力です。具体的には「年収」「信用情報」「その他のローンの借り入れ状況」「返済負担率」などが指標となります。

 

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す数字です。たとえば、年収500万円の世帯で月々10万円の返済を続ける場合、返済負担率は「10万円×12ヶ月÷500万円＝24％」となります。

 

多くの金融機関では、30～40％以内を審査の上限としているため、負担率が高い場合には事前審査の段階で落とされてしまうケースもあります。事前審査は簡易的な手続きであり、金融機関によってはインターネット上で申し込みを行えるところもあります。

 

なお、審査結果は早ければ数日間、遅くても1週間程度で明らかになるのが一般的です。

本審査の内容

 

本審査では、まず事前審査の申請内容が正確であるかどうかがチェックされます。そのうえで、以下の項目が詳しく確かめられることとなります。

本審査においては、より詳細な資料に基づいて審査が行われるため、さまざまな書類を用意する必要があります。

 

申込者本人に関する情報はもちろん、連帯保証人に関する書類や物件に関する資料などを整えておかなければならないため、計画的にそろえておきましょう。

 

本審査は細かなチェック項目にわたって行われるので、一般的に2週間程度、遅ければ1ヶ月程度かかることもあります。

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住宅ローンでかかる費用と節約のコツ

 

住宅ローン利用時には諸費用がかかるため、そうしたコストも見込んで計画を立てることが重要となります。ここでは、主な費用の項目と、金額の目安について見ていきましょう。

手数料

 

手数料は、住宅ローンを借りる金融機関に対して支払うお金であり、金額は3～5万円が目安です。ただ、借入先によっては融資額に対する一定割合の金額を定めているところもあるため、事前に具体的な金額を把握することが大切となります。

保証料

 

保証料は、住宅ローン返済を保証する保証会社に支払う費用です。費用については、数万円と具体的な金額を示しているところや、物件購入代金の2％といった一定割合を設定しているところなどさまざまなケースがあります。

各種保険料

 

住宅ローンの融資を受ける条件のひとつに、火災保険への加入があります。保険内容によって料金は異なるものの、数十万円程度の金額になるため事前に把握しておくことが大切です。

 

また、多くの金融機関では、住宅ローンを利用する際に団体信用生命保険（団信）への加入が必須とされます。団信の費用は、特約の有無によっても料金が異なるため、あらかじめ調べておきましょう。

印紙税

 

住宅ローンなどの契約書を交わす際には、取扱う金額に応じて印紙税がかかります。

 

たとえば、借入金額としてもっとも選択されやすい1,000万円超5,000万円以下の契約書では、1通あたり2万円（2022年3月31日までは軽減措置により1万円※）の印紙税が発生します。

 

※2021年4月時点の情報です。今後変更となる可能性もあるので、最新情報については国税庁のホームページなどをご確認ください。

諸費用を節約するポイント

 

住宅ローン諸費用のうち、手数料や保証料については、どの金融機関を選ぶかによって大きく変化します。たとえば、フラット35の場合は保証料が無料になるなど、場合によっては大幅に節約することも可能なのです。

 

また、火災保険は補償の範囲を取捨選択することで、コストを抑えられます。ただ、万が一の事態に備えて、きちんと必要なポイントを押さえることが大切です。ハザードマップなどを確かめ、居住地の災害リスクと見比べながら選定しましょう。

諸費用ローンとは

 

住宅購入においては、やりとりする金額が大きく、諸費用だけでも100万円単位の出費になってしまうこともあるため、どうしても現金で賄えないケースもあります。そうした場合には、諸費用の準備のために「諸費用ローン」を利用することも可能です。

 

諸費用ローンを活用すれば、現金を用意する必要がなくなり、住宅の購入時期を早めやすくなります。一方で、住宅ローンよりも金利が高く、毎月の返済額が増えてしまう点はデメリットです。

 

そのため、全体的な負担を考慮すると、諸費用はできるだけ現金で支払えるように計画を立てるほうがいいかもしれません。

まとめ

 

• 住宅ローンは自己の居住用の住宅に利用できるローン
• 他人に貸すための物件や別荘などの購入には利用できない
• 中古住宅や店舗併用住宅でも利用できるが、細かなルールには要注意
• 住宅ローン審査には事前審査と本審査の2段階がある
• 住宅ローンを利用する際には、諸費用にも目を向けておく

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