一戸建てやマンションなどの住宅を購入した際、所有権を証明するために不動産の登記を行う必要があります。その際に必要となるのが登記費用です。

ここでは、不動産の登記費用について、その内容や費用の相場、さらには費用の抑え方について解説していきます。

不動産の登記費用とは？

登記費用は不動産購入時にかかる費用のひとつです。不動産の登記とは、住宅購入後に、土地や建物の持ち主が自分であることを証明するために行うものです。

 

現在、義務化はされていませんが、この登記によって住宅の所有権を公的に証明することができるため、自身が持っている不動産を誰かに取られたり悪用されたりといった不動産上のトラブルを防ぐことができます。そのため、不動産を購入した際には、不動産登記がセットで行われます。

 

登記には大きく分けて「所有権移転登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」の3種類があります。

では、例として、住宅ローンを用いて新築一戸建てを購入した場合を想定してみましょう。

 

土地については、売主や不動産会社など以前の持ち主から所有権を移転するために「所有権移転登記」を行います。建物については、新築物件だと初めて自分が所有することになるため「所有権保存登記」を行います。

 

住宅ローンを用いる場合には、これに金融機関の抵当権を設定するために「抵当権設定登記」を行います。抵当権は将来、住宅ローンを完済した時点で「抵当権抹消登記」を行い、抵当権を抹消します。

不動産の登記費用の相場と司法書士に依頼する場合の費用は？

不動産の登記を行うには費用がかかります。主に、登記費用にかかる税金としての登録免許税と、登記を代行してもらう司法書士などへの報酬手数料となります。

 

まずは登録免許税の税率から見ていきましょう。

登記の種類	登録免許税の税率
所有権移転登記（土地）	評価額×2.0％
所有権保存登記（新築建物）	評価額×0.4％
所有権移転登記（中古建物）	評価額×2.0％
抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ）	借入額×0.4％

税率に関しては、条件を満たすことによって、以下の軽減措置を受けることができます。

 

条件は、居住家屋で新築または１年以内の登記、さらに床面積が50平米以上であることなどが挙げられます。

 

• 所有権移転登記（土地）： 2021年3月31日までに取得した場合に0.5%軽減され、税率は1.5％となります。

• 所有権保存登記（新築建物）： 2022年3月31日までに取得した場合に0.25%軽減され、税率は0.15％となります。

• 所有権移転登記（中古建物）: 2022年3月31日までに取得した場合に1.7%軽減され、税率は0.3％となります。

• 抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ）： 2022年3月31日までに取得した場合に0.3%軽減され、税率は0.1％となります。

 

それでは、住宅購入時にかかる登記費用について、算出してみましょう。下の例では、2021年3月末までに住宅を購入した場合を想定し、税率は軽減措置を適用します。

 

例

【土地2,000万円、住宅2,000万円の不動産を4,000万円で購入し、住宅ローンで3,000万円を借り入れた場合の登録免許税】

 

土地の評価額は、販売価格の70％とする→2,000万円×0.7＝1,400万円

住宅の評価額は、販売価格の60％とする→2,000万円×0.6＝1,200万円

 

所有権移転登記（土地）＝1,400万円×1.5％＝21万円

所有権保存登記（新築建物）＝1,200万円×0.15％＝1万8,000円

抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ）＝3,000万円×0.1％＝3万円

 

登録免許税に関する総額はこれで25万8,000円となり、これに司法書士に支払う手数料を合わせた額が登記費用の総額になります。

 

司法書士に支払う手数料について規定はなく自由化されており、相場はおおよそ5～10万円となっています。

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不動産の登記費用をできるだけ抑える方法について

登記費用については、前述のように登録免許税に関してははっきりとした定めがあり、特に金額を抑える方法というものは見当たりません。

 

そのため、税金の軽減措置が取られている期間中にできるだけ登記を済ませて、費用を抑えるようにしましょう。期限が決められている軽減措置は、過去に期限の延長が施されたことがありますが、今後も期限が延長されるかどうかは見通しがつかない状況です。

 

費用全体を考えた場合には、やはり司法書士への手数料をできるだけ抑えるというやり方に限られるでしょう。依頼する際に、サイトなどでなるべく安価に、そしてスムーズに対応してくれそうな司法書士を探してみるといった積極的な行動が必要となります。

 

また、司法書士などプロに頼まず、自分で登記することも不可能なことではありません。費用に関しては、申請の際の手数料は発生しますが、数百円程度とわずかな金額で収まります。

 

自分で登記する場合には、まずは法務局まで出向いて不動産登記簿の閲覧から始めることになります。インターネットなどで、登記の方法なども調べることはできますが、専門家が行うことを代わりに自分でやろうとすると、かなりの労力と手間がかかることは覚悟しなければなりません。

 

それであれば、できるだけ対応のいい司法書士を探して、その人に一切を任せてみる、といったことも一案です。手数料が10万円程度で済むのであれば、労力と手間を考えると案外安いものということもあり得ます。

まとめ

住宅を取得する際にかかる費用として案外見過ごされがちなのが、この登記に関する費用です。建設費などに比べれば微々たる金額かもしれませんが、毎月の住宅ローンの支払額などと比較しても、無視はできない金額です。

 

この機会に、しっかりとその概要や相場を押さえて、なるべく登記費用を抑える方向に持っていきたいものです。

 

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よくある質問

Q1. そもそも不動産の「登記」って何ですか？必ずしないといけないのでしょうか？

A1. 不動産登記とは、その土地や建物が「誰のものか」を国に登録し、法的に証明する手続きのことです。登記は法律上の義務ではありませんが、行わないと、第三者に対して「この不動産は自分のものだ」と主張（対抗）できません。そのため、不動産の売却や、住宅ローンを組む際の担保設定もできなくなります。ご自身の資産を守るために、不動産購入の際には必ず行いましょう。

Q2. 不動産登記には、どのような種類があるのでしょうか？

A2. 登記にはさまざまな種類がありますが、住宅購入で代表的なものは以下の3つです。
・所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）：中古物件の購入など、不動産の所有者が変わる際に行う登記です。
・所有権保存登記（しょゆうけんほぞんとうき）：新築の建物など、まだ誰も所有したことのない不動産の最初の所有者として登録する登記です。
・抵当権設定登記（ていとうけんせっていとうき）：住宅ローンを借りる金融機関が、その不動産を担保として確保するために行う登記です。ローン完済後には、この登記を抹消する「抵当権抹消登記」を行います。

Q3. 新築一戸建てを住宅ローンで購入する場合、どの登記が必要になりますか？

A3. 一般的に以下の3つの登記をまとめて行います。
1. 土地の所有権移転登記：売主から土地の所有権を自分へ移します。
2. 建物の所有権保存登記：新築した建物の最初の所有者として自分を登録します。
3. 抵当権設定登記：住宅ローンを組む金融機関のために、土地と建物を担保として設定します。

Q4. 不動産の登記費用には、具体的にどのようなお金がかかりますか？

A4. 登記費用は、大きく分けて以下の2つで構成されます。合計した金額が登記費用の総額です。
・登録免許税：登記をする際に国へ納める税金
・司法書士報酬：手続きを代行する専門家（司法書士）へ支払う手数料

Q5. 登記費用の大部分を占める「登録免許税」は、どのように計算するのですか？

A5. 登録免許税は、原則として「不動産の固定資産税評価額 × 税率」で計算します。税率は登記の種類によって異なりますが、マイホームの購入であれば税率が軽減される特例措置があり、納税額を抑えることが可能です。

Q6. 登記費用の相場は、大体いくらくらい見ておけばいいですか？

A6. 登記費用は、不動産の価格や住宅ローンの借入額によって大きく変わるため一概には言えません。
あくまで一例ですが、土地・建物の評価額が合計2,600万円、住宅ローン借入額が3,000万円の場合、軽減措置を適用した登録免許税は約26万円です。これに司法書士報酬（5万〜10万円が相場）を加えた、30万〜35万円程度がひとつの目安になります。

Q7. 登記費用を少しでも安く抑える方法はありますか？

A7. 登記費用を抑えるには、以下の2つの方法が効果的です。
・司法書士報酬を比較検討する：司法書士への報酬額は事務所によって異なります。複数の事務所から見積もりを取り、料金やサービス内容を比較しましょう。
・登録免許税の軽減措置を活用する：マイホーム購入に関する税金の軽減措置には適用期限があります。期限内に登記を完了させることが重要です。

Q8. 登録免許税が安くなる「軽減措置」について、詳しく教えてください。

A8. マイホームの購入者を対象に、登記にかかる登録免許税の負担を軽くする特例制度です。適用には、「自分が住むための家であること」「建物の床面積が50m2以上であること」などの条件を満たす必要があります。この制度には期限が設けられているため、住宅購入を検討する際は、最新の情報を不動産会社などに確認しましょう。

Q9. 登記手続きは司法書士に頼まないとダメですか？報酬はどのくらいかかりますか？

A9. ご自身で手続きすることも可能ですが、登記手続きは非常に専門的で、必要書類の準備も複雑です。そのため、一般的には司法書士に依頼します。司法書士への報酬額に決まりはありませんが、5万〜10万円程度が相場とされています。

Q10. 費用を節約するために、自分で登記手続きをすることは可能ですか？

A10. はい、可能です。ご自身で手続きすれば司法書士報酬がかからないため、費用を節約できるのが最大のメリットです。
ただし、そのためには法務局へ何度も足を運び、専門的な書類を不備なく作成する必要があります。時間と手間がかかる点を理解したうえで、手続きの確実性を重視するなら、専門家である司法書士に任せるのが安心です。