マイホームの住み替えは、不動産の売却と購入を並行して行うため、仕組みや税金のルールなどがややこしく感じられる場合もあるでしょう。

しかし、マイホームの住み替えにはさまざまな特例が存在しているため、正しく理解しておくと利益の取得や損失の防止につながります。

今回は、マイホームの住み替えにかかる税金の種類や、適用される特例について解説していきます。

マイホームの売却時に発生する税金

 

不動産の取引を行うときには、状況に応じてさまざまな税金がかかります。ここでは、まず売却を行うときに発生する税金について見ていきましょう。

マイホームの売却でかかる税金

 

マイホームを売却したときには、売却代金の一部に税金がかかります。不動産を売ったときに得られた所得は譲渡所得と呼ばれ、所得税の課税対象となるのです。

 

ただ、家を売ったお金そのものに税金が課されるわけではありません。家を買ったり改良したりするために必要だったお金（取得費）や、売るためにかかった仲介手数料や印紙税などの費用（譲渡費用）は、利益から差し引かれます。

マイホームの譲渡所得の計算式

 

マイホームの売却においては、家を売ったお金から取得費や譲渡費用を引いた金額に、さらにさまざまな特別控除が適用されます。そのため、事業用の不動産売買よりも税額が優遇されるのです。

 

譲渡所得と税金の計算式についてまとめると、まずは「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」によって、譲渡益を算出します。そして、この譲渡益から特別控除を差し引いた金額が「譲渡所得金額」です。

 

譲渡所得金額に所有期間に応じて決められた税率をかけることで、最終的な税額が算出されます。

 

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マイホームの購入時にかかる税金

 

マイホームの住み替えにおいては、購入と売却のそれぞれにおいて異なる税金がかかります。ここでは、購入時にかかる税金について解説していきます。

マイホーム購入時にかかる4つの税金

 

家を購入するときには、まず建物部分の「消費税」が必要です。また、契約の際には「印紙税」が、所有権の移転登記などを行う際には「登録免許税」がかかります。

 

さらに、マイホームを取得したタイミングで、「不動産取得税」がかかります。これらの税金はそれぞれ課税されるタイミングや支払うタイミングに違いがあるため、事前にきちんと確認しておきましょう。

住み替え時に利用できる税金の特例

 

マイホームの住み替え時には、購入と売却のそれぞれで税金の特例を利用することができます。ここでは、それぞれの特例について詳しく見ていきましょう。

購入時に利用できる特例

 

不動産の購入にあたり、住宅ローンを組んだ場合には、「住宅ローン控除」を利用することができます。

 

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たすことで、住宅購入の翌年から最大13年間（中古物件は10年間）にわたって住宅ローン残高の0.7％を所得税等から控除し、還付してもらえる制度のことです。

 

控除金額の上限は決まっているものの、住宅の環境性能やローン残高によっては、2024年に入居した場合は1年当たり最大35万円、2025年に入居した場合は1年当たり最大31.5万円が還付されます。

 

ただ、住宅ローン控除は居住用の物件に適用されるため、基本的に2軒所有している状態では片方には適用されません。

 

また、家の面積や控除を受ける人の合計所得などにも条件があるため、適用されるかどうかを細かくチェックしておく必要があります。

売却時に利用できる特例

 

マイホームを売却するときには、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「マイホームの買い替え特例（特定居住用財産の買換え特例）」などが利用できます。

 

それぞれ一定の要件を満たす必要があるものの、利用ができれば大幅な減税が可能となります。

 

3,000万円の特別控除とは、家を売った代金から取得費と譲渡費用を引いた金額（譲渡益）から、さらに最大で3,000万円までが差し引かれる仕組みです。

 

課税対象となる金額（譲渡所得金額）が大幅に差し引かれるため、最終的な税金額も軽減されることとなります。

 

また、マイホームの売却においては、そこからさらに軽減税率の特例を受けることもできます。譲渡所得金額にかけられる税率が低くなることで、さらに発生する税金が軽減されるのです。

 

マイホームの買い替え特例は、減税の制度とは異なり、譲渡益の課税を将来に繰り延べることができる制度です。

 

たとえば、もともとの家を売った利益が1,000万円残っている状態で新しい家を購入したときには、通常であれば1,000万円に対する税金がそのまま発生します。

しかし、買い替え特例が適用されれば、税金の発生を次にマイホームを売ったときに持ち越すことができるのです。

 

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住宅ローン控除と譲渡所得税控除の比較

 

マイホームを購入するときの「住宅ローン控除」と、マイホームを売却するときの「譲渡所得を控除するための特例」は併用ができません。そのため、どちらがより得になるのか、慎重に比較する必要があります。

 

ここでは、住宅ローン控除と譲渡所得税控除の比較について、具体例をもとにシミュレーションしてみましょう。

3,000万円で購入した木造の家を10年後に5,000万円で売却して売却時特例を使った場合

 

まずは、売却時にかかる税金について説明していきます。単純な売却利益は、5,000万円－3,000万円＝2,000万円となるものの、この差額にこのまま課税されるわけではありません。

 

前述のとおり、「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」によって、最終的な譲渡益を計算する必要があります。このうち、家の購入費用を除く取得費は100万円、仲介手数料などの譲渡費用は200万円かかったものと仮に想定しましょう。

 

取得費は、「家の購入費用－減価償却費」によって計算します。減価償却費は家の構造によって異なる計算式が適用され、木造住宅の場合は「建物部分の購入金額（この例では1,000万円とする）×0.9×0.031×経過年数（10年）」です。

 

これを基に計算すると、減価償却費は279万円となり、取得費は3,000万円＋100万円－279万円＝2,821万円となります。譲渡費用は200万円のため、最終的な譲渡益は5,000万円－（2,821万円＋200万円）＝1,979万円です。

 

そして、この譲渡益に、所有期間5年超の税率となる20.315％を掛けた約400万円が最終的な課税額となります。この状態で、「3,000万円の特別控除」を利用すると、譲渡益である1,979万円はすべて控除されるため、課税額はゼロとなるのです。

 

つまり、売却時の特例を利用すると、最終的には390万円の得になるということです。

同じ例で住宅ローン控除を利用した場合

 

この具体例で家を売却したうえで、新たに住宅を購入した場合には、住宅ローン控除と売却時の特例を比較する必要があります。

 

今回は、2024年に新築の長期優良住宅を7,000万円で購入し、返済期間35年の住宅ローンを組み、購入者の所得税が年間40万円以上と設定して計算してみましょう。

 

新築の長期優良住宅を購入した場合に受けられる住宅ローンの控除額は一年当たり最大35万円。この金額が13年間にわたり所得税等から控除されます。

 

7,000万円を35年ローンで返すことを想定すると、13年間で最大35万円の控除を受けることができます。つまり、合計すると最大455万円の節税効果が生まれるということです。

 

そのため、以上のケースでは、住宅ローン控除を利用するほうが65万円の得になるといえます。実際には、細かな状況の違いによってどちらを選ぶべきかが異なるため、仲介を依頼する不動産会社へ相談してみましょう。

住宅ローン控除と各種特例の併用

 

住宅ローン控除と売却時の特例については、基本的に併用することはできません。しかし、マイホームを売ったうえで譲渡損が生まれたときの特例は、住宅ローン控除と併せて利用することができます。

 

売却損が生まれたときの特例について詳しく見ていきましょう。

マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

マイホームを売却したときには、売却損が出てしまうこともあります。その場合には、一定の要件を満たすことで、発生した損額を基に数年間にわたって税金の還付を受けることができます。

 

この特例については、新しく家を購入した際の住宅ローン控除と併用することができるため、売却損が生まれるケースでは利用を検討すべきだといえます。

 

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確定申告についての注意点

 

税金の控除を受けるためには、確定申告を行う必要があります。ここでは、詳しい手順について解説していきます。

マイホームの住み替えと確定申告について

 

マイホームの住み替えにおいては、たとえ損失が出たとしても確定申告をすることで税金の特例が受けられる場合があります。

 

また、マイホームを購入したときには、住宅ローン控除のほかにも認定住宅新築等特別税額控除などを受けられるのです。

 

確定申告においては、利用する特例ごとに求められる書類が異なるため、国税庁のホームページで細かくチェックする必要があります。

 

そのため、まずは自分がどの特例を利用するのかを明らかにしてから、準備に取りかかりましょう。

住み替えに関する税金の仕組みや適用される特例をきちんと理解しておこう

• マイホームの住み替えでは、売却と購入のそれぞれに異なる税金がかかる
• 購入時には一定の要件を満たすと住宅ローン控除を受けることができる
• 売却においては、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「マイホームの買い替え特例」などが利用できる
• 購入と売却の特例は併用できないため注意が必要
• 売却時の損失に関する特例は、住宅ローン控除との併用可

 

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よくある質問

Q.1：家の買い替え（住み替え）では、どんな税金がかかりますか？

A.1：住み替えでは、家を「売る」ときと「買う」ときの両方で税金がかかります。売却で利益が出ると「所得税」などが、購入時には「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」などがかかります。

Q.2：家を売って利益が出たら、税金は必ずかかりますか？

A.2：いいえ。マイホームの売却では、利益（譲渡益）から最大3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」が利用できます。この特例により、多くの場合、税金はかかりません。

Q.3：新しい家の購入で、税金が安くなる制度はありますか？

A.3：はい。住宅ローンを利用する場合、「住宅ローン控除」が利用できます。年末のローン残高の0.7%が、最大13年間、所得税などから控除（還付）される制度です。

Q.4：売却時の「3,000万円の特別控除」と、購入時の「住宅ローン控除」は併用できますか？

A.4：原則としてこの2つの特例は併用できません。どちらを利用する方がご自身にとってメリットが大きいか、慎重に比較検討する必要があります。

Q.5：「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」、どちらがお得ですか？

A.5：どちらがお得かは、売却益の額や住宅ローンの借入額、ご自身の所得税額などによって変わります。記事のシミュレーションを参考にしたり、不動産会社に相談したりして、ご自身の状況に合わせて判断することが重要です。

Q.6：家が購入時より安くしか売れなかった場合、税金はどうなりますか？

A.6：売却で損失が出た場合、税金はかかりません。さらに、一定の要件を満たせば、その損失をほかの所得と合算して所得税を減らせる特例（損益通算及び繰越控除）があります。この特例は「住宅ローン控除」と併用できます。

Q.7：「買い替え特例」は「3,000万円の特別控除」とどう違うのですか？

A.7：「買い替え特例」は、売却益にかかる税金の支払いを、次にその家を売るまで先送りにできる制度です。「3,000万円の特別控除」は利益そのものを控除するため、税金がなくなる点が大きな違いです。どちらか一方しか利用できません。

Q.8：税金の特例を利用するのに、手続きは必要ですか？

A.8：ご紹介した特例を利用するには「確定申告」が必要です。たとえ税額が0円になる場合でも、確定申告をしないと特例は適用されないため注意しましょう。

Q.9：家を買うときにかかる税金を、もう少し詳しく教えてください。

A.9：主に、建物の価格に対する「消費税」、契約書に貼る「印紙税」、名義変更の登記で「登録免許税」、不動産の取得後に「不動産取得税」がかかります。それぞれ支払うタイミングが違うので、事前に確認しておきましょう。

Q.10：税金について、誰に相談すればよいですか？

A.10：まずは仲介を依頼する不動産会社に相談してみましょう。より専門的なアドバイスが必要な場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。