マイホームを購入するときには、無理なく借りられる住宅ローンの金額を決めることが大切です。しかし、単に「年収の何倍」と計算するだけでは、正確な数字を把握することはできません。

今回は住宅ローン借入額の計算方法を確認したうえで、年収600万円で無理なく借りられる金額をシミュレーションしてみましょう。

住宅ローン借入額はどのように考えるべき？ 3つのポイントに注目しよう

住宅ローンは高額の借り入れを行うとともに、長期にわたって返済を行うという点で、その他のローンとは異なる性質を持っています。そのため、借入額を決める際には、通常のローン以上に多くのポイントを意識する必要があります。

ここでは、特に重要となる3つの視点について見ていきましょう。

1．返済負担率から毎月返済額を考える

住宅ローンの借入額は、無理なく捻出できる毎月返済額から逆算することが大切です。毎月返済額を計算するうえで、ひとつの目安になるのが返済負担率です。

返済負担率とは「年収に対する年間返済額の割合」のことであり、収入のどのくらいを返済に充てるのかを示す指標です。住宅ローン審査でも重要な項目のひとつであり、一般的に無理のない範囲は25％以内とされています。

たとえば、住宅金融支援機構の2022年度の調査データ（※）によると、平均的な割合は以下のように示されています。

住宅の種類によって多少の差はあるものの、返済負担率はいずれも20～25％程度であることが分かります。

◇年収600万円、返済負担率25％の場合「毎月返済額12.5万円」

なお、年収600万円の場合、返済負担率25％で毎月返済額を計算すると「600万円×25％÷12ヶ月＝12.5万円／月」です。

まずはこの金額を基準として、具体的な返済プランを立てていきましょう。

※ 独立行政法人・住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」

2．完済時年齢から返済期間を考える

住宅ローンの借入額は、返済期間をどのくらい設けるかによっても異なります。シミュレーションを行う際には、ライフプランを踏まえた返済期間をあらかじめ決めておくことが大切です。

一般的な住宅ローンの最長返済期間は35年であり、国土交通省の2022年度の住宅市場動向調査（※）によれば、住宅ローンの平均返済期間は以下のように示されています。

おおまかな傾向として、新築で返済期間30年〜35年、中古では28年程度となっていることが分かります。

しかし、実際の返済期間は、現在の年齢や定年のタイミングなども踏まえて検討しなければなりません。定年後は収入の低下が見込まれるため、長期的な視野で計画を立てることが重要です。

※ 国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査 報告書」

3．頭金の目安を把握する

住宅の購入資金は、頭金なしのフルローンで準備をすることも可能です。しかし、頭金にはさまざまなメリットがあるため、実際には多くの人が1～2割程度の自己資金を準備しています。

たとえば、前述の住宅金融支援機構の2022年度の調査では、頭金について以下のようなデータが示されています。

特に、新築マンションは都心を中心に価格が高騰していることもあり、頭金も1,000万円近くと高い水準です。フルローンで買う場合には、より慎重な計画性が求められるので、注意しておきましょう。

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年収600万円の住宅ローン「借入可能額」をシミュレーション

ここからは、LIFULL HOME’S「住宅ローンシミュレーター」を用いて、実際に年収600万円における借入可能額をシミュレーションしてみましょう。

なお、今回は以下の条件を基に試算を行います。

すると、結果は以下のようになりました。

上記の条件に設定した場合、返済期間を35年確保できれば、計算上は借入額4,000万円以上も可能といえます。

年収600万円で購入できる物件の目安

シミュレーションの結果から、年収600万円の世帯の場合、条件次第では4,000万円近くの資金を借りられることが分かりました。それでは、4,000万円は住宅購入資金としてどのくらいの水準になるのでしょうか。

ここでは、新築と中古のそれぞれにおいて、購入できる物件の目安を紹介します。

新築一戸建ての場合

2022年度の住宅市場動向調査によれば、新築一戸建ての平均所要資金は「土地の購入を含めた注文住宅で5,436万円（全国平均）」「建売住宅で4,214万円（三大都市圏）」となっています。

ここからすると、建売住宅であれば首都圏・東海圏・近畿圏の三大エリアにおいても、新築一戸建ての購入は視野に入る範囲と考えられるでしょう。

新築マンションの場合

新築マンションの場合は、東京都を中心に価格高騰が続いており、平均所要資金は「5,279万円（三大都市圏）」となっています。

特に、地価の高い都心部などのエリアでは、一般的なファミリー向けの新築マンションには手が届かないケースも多いでしょう。

一方、東京都の市部エリアや地方都市であれば、条件を整理したり、緩めたりすれば、ファミリー向けの新築マンションも視野に入る価格帯といえます。

中古一戸建ての場合

LIFULL HOME’S「住まいインデックス」というサービスでは、各都道府県における中古物件（一戸建て、マンション）の価格相場が築年数別・面積別に公開されています。

中古住宅については、こちらを参考にしながら目安を見ていきましょう。

住まいインデックス

たとえば、東京都で中古一戸建ての価格相場を見ていくと2024年6月時点、延床面積70平米の物件価格相場が4,547万円、築20年の物件価格相場が4,235万円となり、購入資金4,000万円を超える結果となりました。

一方、東京周辺エリアに目を向けると、たとえば埼玉県では延床面積120平米の物件価格相場が3,971万円、築3年の物件価格相場が2,489万円と、十分に購入できるラインであることが分かります。

中古マンションの場合

中古マンションも新築マンションと同じく価格の高騰が続いており、都心部ではその他のエリアの新築以上の予算になるケースも多いです。

たとえば、東京都の中古マンションの価格相場を調べてみると、専有面積40平米の物件価格相場は4,163万円でした。

専有面積40平米とは、二人世帯向け、あるいは小さな子どものいる三人世帯向けの広さであり、ファミリーで住むことを考えると、やや物足りなさを感じます。そのため、より広いタイプのマンションを探すなら、その他のエリアにも目を向けてみましょう。

たとえば、同じ関東地方でも、千葉県では専有面積70平米の物件価格相場は3,433万円となり、購入予算4,000万円に収まる範囲です。築浅などの条件にこだわっても、十分にファミリー向け物件を探せる価格帯となるため、物件の選択肢は大きく広がります。

住宅ローン控除を賢く活用しよう

住宅ローンを組むのであれば、「住宅ローン控除」を活用して返済のハードルを下げることも大切です。ここでは、住宅ローン控除の基本的な仕組みについて解説します。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除とは、住宅ローンでマイホームを購入した場合に、一定の要件を満たすことで受けられる税制の優遇措置です。

具体的には「10年もしくは13年間、年末時点における住宅ローン残高の0.7％」が、所得税等から税額控除されるという仕組みです。

税額控除とは、社会保険控除などの所得控除を差し引いた後の税金から、直接減額できるものを指し、特に大きな節税効果をもたらす控除です。

住宅ローン控除を活用することで、毎年の納税額を抑えられるので、積極的に活用したい制度といえます。利用条件もそれほど特別なものはなく、住宅ローンでマイホームを購入するのであれば、自然とクリアしているケースも多いでしょう。

ただし、新築（一戸建て・マンション）に関しては、2024年1月以降に建築確認を受けた住宅は原則として省エネ基準適合が必須条件となる点に注意しましょう。

実際のところ2022年度の住宅市場動向調査によれば、住宅ローン利用世帯の多く（新築購入者の8～9割程度、中古購入者の7割程度）が住宅ローン控除を活用または活用を予定しているとされています。

そのため、住宅ローンのシミュレーションを行うときには、住宅ローン控除でどのくらい負担が軽くなるのかも計算に入れておくといいでしょう。

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マイホーム購入に関する相談は「住まいの窓口」まで！

マイホームの購入を検討したときには、早い段階で専門家に相談してみるのも有効です。不慣れな状態であれこれと悩んでしまうよりも、実情に合ったアドバイスを受けることで、スムーズにプランを決められます。

LIFULL HOME’S「住まいの窓口」では、住まいに関する幅広い知識を持ったアドバイザーが無料で相談を受け付けています。

「家探し・家づくりの流れや注意点」をはじめ、「不動産会社選び」「住宅ローン・予算の組み方」など、幅広い分野について細かくアドバイスをもらうことが可能です。

なお、住まいの窓口は特定の情報や不動産会社に偏ることなく、いつでも中立の立場からサポートを行ってくれます。利用者の要望がない限りは、不動産会社の紹介や営業なども行われないので、安心して利用を検討してみてください。

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まとめ

• 住宅ローンは「毎月返済額」「返済期間」「頭金」の3点から考える
• 毎月返済額は返済負担率を基に考える
• 年収600万円は35年の返済期間を設けると、4,000万円近くの住宅ローンを借りられる
• 家づくりに迷ったときには「住まいの窓口」を利用してみるのもひとつの方法

よくある質問

Q.1：年収600万円だと、住宅ローンはいくらまで借りられますか？

A.1：返済期間35年、金利1.5%（全期間固定）の条件であれば、約4,083万円が借入額の目安です。ただし、これはシミュレーション上の金額のため、ご自身が無理なく返済できる金額を考えることが大切です。

Q.2：住宅ローンの借入額を決める上で、何から考え始めたらいいですか？

A.2：「毎月の返済額」「返済期間」「頭金」の3つから考えるのが基本です。まずは、ご自身の収入から無理なく返済できる毎月の金額を決め、そこから借りられる額を計算してみましょう。

Q.3：無理なく返済できる月々の金額は、どうやって計算すればいいですか？

A.3：年収に占める年間返済額の割合を示す「返済負担率」から計算します。無理のない返済負担率は25%以内とされており、たとえば年収600万円の場合は月々12.5万円が返済額の目安です。

Q.4：住宅ローンの返済期間は、どのくらいに設定するのが一般的ですか？

A.4：平均的な返済期間は、新築物件で30〜35年、中古物件で28年前後です。ご自身の定年年齢などを考慮し、ライフプランに合った期間を設定しましょう。

Q.5：頭金は必ず必要ですか？ もし用意する場合、どれくらいが目安ですか？

A.5：頭金なしでも住宅ローンは組めますが、物件価格の1〜2割程度を用意する人が多いです。頭金があると借入額が減り、月々の返済負担を軽くできるというメリットがあります。

Q.6：年収600万円で4,000万円のローンを組んだ場合、どのような家が買えますか？

A.6：予算4,000万円の場合、三大都市圏でも新築の建売住宅を検討できます。新築マンションは、都心部で探すのは難しいですが、東京の市部や地方都市であればファミリー向け物件も視野に入ります。中古物件なら、さらに選択肢は広がります。

Q.7：首都圏で家を買いたいのですが、4,000万円の予算でも可能ですか？

A.7：物件の種類やエリアを選べば可能です。例えば、東京都心で探すのが難しい場合でも、埼玉県や千葉県など周辺エリアに視野を広げると、ファミリー向けの物件も見つけやすくなります。

Q.8：住宅ローン控除とは、どのような制度ですか？ 利用するとどんなメリットがありますか？

A.8：年末時点の住宅ローン残高の0.7%が、10年間または13年間、所得税などから直接差し引かれる制度です。税金の負担が軽くなるため、家計の助けになる点がメリットです。

Q.9：家探しや資金計画について、誰に相談すればいいか分かりません。

A.9：マイホームの購入で悩んだら、専門家への相談がおすすめです。記事で紹介されているLIFULL HOME’S「住まいの窓口」のような無料相談サービスを利用すれば、中立的な立場のアドバイザーから話を聞くことができます。