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持ち家はあるものの、夫の転勤や子どもの県外への進学など、いろいろな事情でセカンドハウス（別荘や別宅）が必要になることがあります。

今住んでいる家の住宅ローンの返済中に新たなローンを組むことはできるのでしょうか？ 一般的な住宅ローンとセカンドハウスのためのローンではどこに違いがあるのでしょうか？

今回は、セカンドハウスローンについて解説します。

一般の住宅ローンとセカンドハウスローンの違いとは

住宅ローンは、契約者本人や家族が居住するための住宅（生活の拠点となる住宅）を取得する費用として活用することができます。

そのため、今は住まないけれど老後に引越しを考えている物件がある場合や、別荘、事務所・店舗などを取得するためには、住宅ローンを利用することができません。

そこで、別荘や老後のための住宅などを購入したいときに住宅ローンの代わりに利用できるのが、セカンドハウスローンです。

セカンドハウスローンを組む場合の注意点

セカンドハウスを取得するときに利用できるセカンドハウスローンですが、利用に当たって注意したいポイントがあります。

審査状況は通常の住宅ローンに比べて厳しい

居住用の住宅を購入する場合と異なり、セカンドハウスは別荘や転勤用など、居住用の住宅に比べて必要性が高いとはいえません。

また、2軒目の住宅を持つということはそれだけコストがかかるため、セカンドハウスローンを問題なく返済し続けられるだけの経済力があるかどうか、金融機関としてはしっかり確認してから融資に踏み切りたいもの。

そうした背景から、住宅ローンに比べてセカンドハウスローンは審査が厳しい傾向にあります。

同じ金融機関であっても、住宅ローンの場合は収入要件がなく、セカンドハウスローンの場合は「前年度の年収が500万円以上」という要件を付加しているケースもあります。

また、投資用物件としてローンを組むなど、本来の目的を隠してセカンドハウスローンを利用されないようにするためにも、金融機関の審査が厳しい傾向があります。

通常の住宅ローンに比べて金利が高い

金融機関にもよりますが、セカンドハウスローンの金利は2％後半〜3％、ときには4％近くなることも（2019年6月現在）。

住宅ローンの金利が1％を切ることもあることを考えると、住宅ローンの約3倍の利息がかかることもあります。

住宅ローン控除は受けられない

居住開始から10年〜13年の間、所得税や住民税が安くなる住宅ローン控除制度ですが、こちらは「自己の居住の用に供した」ローンであることが要件となります。そのため、セカンドハウスローンは適用の対象外です。

ローンを2つ組むならフラット35を検討する方法も

セカンドハウスローンを組むときにネックになるのが、セカンドハウスローンの金利の高さです。

住宅ローンの3倍近い金利になることも多いため、セカンドハウスローンの購入に二の足を踏んでしまう人もいるのではないでしょうか。

そこでお勧めしたいのが、フラット35をセカンドハウスローンとして活用する方法です。フラット35であれば、要件を満たせば住宅ローンと同じ金利でセカンドハウスの購入にローンを活用できます。

融資条件は住宅ローンと同じ

フラット35をセカンドハウスローンとして活用することの大きなメリットが、住宅ローンと全く同じ条件でローンが組めるという点です。

フラット35の返済期間は最大35年、現在の金利は約1.3％〜2％（2019年6月）。さらに最大8,000万円まで借り入れが可能となっていますが、セカンドハウスローンであってもこの条件は変わりません。

具体的には以下のような条件があります。

総返済負担率に注意

ここで注意しておきたいのが、「総返済負担率」です。

これはフラット35に限りませんが、住宅ローンやセカンドハウスローンをはじめとした借り入れをするときに重要なのが「総返済負担率」です。

年収に占める返済額の割合が一定額を超えた場合、ローンの審査に通りません。

総返済負担率を計算するときには、マイカーローンや教育ローン、携帯電話の割賦払いなどの借り入れ返済も含まれるため、注意してください。

ちなみにフラット35の総返済負担率の条件としては、年収400万円未満の場合は年収の30％以下、年収400万円以上は年収の35％以下となっています。

取扱いのない金融機関もあるので注意

フラット35をセカンドハウスローンとして活用する場合、金融機関によっては取扱いがない場合があります。あらかじめ借り入れを希望する金融機関で利用が可能か確認しておきましょう。

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セカンドハウスローンを利用するときには、金利や返済負担率に注意

別荘など、2軒目の住宅を取得するときに活用できるセカンドハウスローン。1軒目のみの住宅ローンよりも金利が高くなる以外にも、異なる点があります。住宅ローンとの違いをよく理解して上手に利用しましょう。

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よくある質問

Q.1 今住んでいる家のほかに、セカンドハウスの購入を考えています。普通の住宅ローンは使えますか？

A.1 一般的な住宅ローンは、契約者や家族が普段生活する家のためのローンです。別荘や週末の家といったセカンドハウスの購入には、「セカンドハウスローン」という専用ローンを利用します。

Q.2 セカンドハウスローンの審査は、普通の住宅ローンより厳しいですか？

A.2 はい、厳しい傾向にあります。セカンドハウスは生活必需品ではないため、金融機関は返済能力をより慎重に審査します。そのため、住宅ローンにはない年収の条件（例：前年度の年収が500万円以上など）が設けられていることがあります。

Q.3 セカンドハウスローンの金利は、どのくらいですか？

A.3 一般的な住宅ローンより高いことがほとんどです。金融機関によりますが、住宅ローンの金利の3倍近い利息になるケースもあります。

Q.4 セカンドハウスの購入で、住宅ローン控除（減税）は使えますか？

A.4 いいえ、利用できません。住宅ローン控除は、契約者本人が住む家を対象とした制度のため、別荘などのセカンドハウスは対象外となります。

Q.5 金利が高いのが気になります。購入費用をできるだけ低い金利で借りる方法はありますか？

A.5 「フラット35」を利用する方法があります。条件を満たせば、セカンドハウスの購入でも一般的な住宅ローンと同じくらいの金利で利用できる可能性があります。金利負担を抑えたい場合は、フラット35の利用を検討してみるといいでしょう。

Q.6 フラット35をセカンドハウスの購入に利用する場合、注意点はありますか？

A.6 はい、主に2つの注意点があります。1つ目は、金融機関によってはセカンドハウス目的でのフラット35の取扱いがないことです。2つ目は、現在の住宅ローンなど、ほかの借入れも合わせた年間返済額の合計が、年収に対して一定の基準内（総返済負担率）に収まっている必要があることです。

Q.7 すでに住宅ローンや車のローンがありますが、セカンドハウスローンは組めますか？

A.7 審査では、年収に対して住宅ローンや車のローンなど、すべての借入れを合計した年間返済額の割合（総返済負担率）が重視されます。この割合が金融機関の定める基準を超えると、審査に通るのは難しくなります。まずは現在の借入れ状況を正確に把握することが大切です。