住宅ローンの審査においては、正式に融資が下りるかどうかが決まる本審査の前に、「事前審査」と呼ばれる仮審査を受ける必要があります。

 

仮審査とはいえ、通過できなければ本審査へ進むこともできないため、きちんと仕組みを理解しておくことが重要です。

 

今回は仮審査の審査項目や必要書類など、基本的な仕組みや対策について見ていきましょう。

住宅ローンの仮審査とは？ どのタイミングで行われる？

 

住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2段階方式となっています。ここではまず、仮審査の基本的な仕組みについて説明します。

仮審査のタイミングと目安期間

 

仮審査とは、本審査の前に行われる簡易的な審査です。一般的には、物件の購入申し込みを行う段階で、同時に仮審査の申し込みも済ませるケースが多いです。

 

なお、仮審査ではいくつかの書類を用意して申し込むのが一般的ですが、金融機関によってはインターネットで受け付けてもらえることもあります。

 

仮審査自体はあくまでも簡易的なチェックなので、結果は数日から1週間以内で返ってくるケースがほとんどです。

 

仮審査に通過したら、重要事項説明、売買契約へと進み、住宅ローンの申し込みを行います。その後、問題なく本審査に通過すれば、晴れて融資実行となります。

仮審査と本審査の違い

 

仮審査では、どちらかといえば、利用者自身の状況や返済能力を中心に審査されることが多いのに対し、本審査では購入する物件自体の担保価値なども審査対象となります。

 

また、仮審査の申告内容に誤りがないかも細かくチェックされるため、本審査では2週間以上、場合によっては1ヶ月近くの時間がかかることも多いです。

 

このように、本審査は金融機関などにも大きな手間や負担がかかるため、より簡易的な仮審査を通して、明確に融資を受けられないケースを事前に除外する仕組みとなっています。

仮審査では具体的に何をチェックされる？

 

仮審査では、主に契約者自身の状況が重点的にチェックされます。ここでは、具体的にどのような項目が重視されやすいのか見ていきましょう。

年齢

 

国土交通省の2020年度「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」において、実際に金融機関が「審査項目にしている」と回答した項目のなかで、もっとも高い割合を占めているのが年齢に関するポイントです。

 

住宅ローンでは「借入時年齢」以上に「完済時年齢」が重視されることが多く、何歳で返済が終わるのかが重要なポイントであることが分かります。

 

一般的な住宅ローンの最長返済期間は35年であり、30年近くの返済期間を設けるケースも多いですが、借入時年齢が高い場合には注意が必要です。

 

審査だけでなく、実際に無理なく完済するためにも、特に定年後の返済計画は慎重に検討しましょう。

健康状態

 

住宅ローンを利用するためには、基本的に団体信用生命保険（以下「団信」）と呼ばれる生命保険への加入が求められます。

 

団信は利用者の死亡や高度障がいといったリスクに備える重要な仕組みであり、残された家族を守るための制度でもあります。

 

団信は生命保険であり、利用者の健康状態によっては加入できない恐れもあるため、住宅ローン審査の段階で健康状態を重視されることが多いです。

年収・返済負担率

 

利用者の年収が審査されるのは、一般的なローンや賃貸物件の入居審査などと同じです。そのうえで、住宅ローン審査においては「返済負担率」と呼ばれる指標も重要となります。

 

返済負担率とは「収入に対する返済額の割合」のことです。無理のない借入額かどうかを判断する基準でもあり、金融機関ごとに具体的な比率の上限を設けているケースも多いです。

 

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仮審査を受けるための必要書類

 

仮審査の必要書類は、利用する金融機関によっても異なります。ここでは、一般的に必要とされるケースが多い書類を紹介します。

仮審査の書類では、特別に用意しなければならないものはそれほど多くありません。

 

ただし、自営業者や個人事業主の人は、直近3年分の確定申告書や決算報告書などを用意しなければならないケースもあるので、事前に確認しておきましょう。

 

また、自動車ローンや教育ローンなどを借りている人は、そちらの返済予定表や残高証明書も必要となります。なお、事前審査申込書は金融機関側で用意してくれるので、案内に沿って必要事項を記入しましょう。

仮審査に落ちてしまう場合に考えられる理由

 

仮審査は簡易的な審査といっても、きちんと条件を満たしていなければ落ちる可能性も十分にあります。ここでは、仮審査に通過できない場合に考えられる理由について見ていきましょう。

基本的な条件をクリアできていない

 

多くの金融機関では、住宅ローンを利用するための基本的な項目として、年収や勤続年数などの前提条件を設けています。

 

年収200万円以上や勤続年数3年以上など、具体的な内容は金融機関ごとに異なるため、必ず申し込みを行う前に確認しておきましょう。

返済負担率が高い

 

金融機関の多くは、返済負担率に関する上限基準を設けています。35～40％と設定している金融機関も多いですが、これはあくまで上限であり、実際に無理のない目安は「25％以内」とされています。

 

たとえば、年収500万円の人が返済負担率を25％以内に抑えようとすると、毎月返済額は「500万円÷12ヶ月×25％＝約10.4万円」以内にとどめておく必要があります。

 

設定に無理があると、安定した返済ができるのか疑われてしまうので、借入額は慎重に検討することが大切です。また、返済負担率の計算には、すでに借りているほかのローンの返済額が含まれる点にも注意しておきましょう。

信用情報に傷がついている

 

過去にローンやクレジットカードの返済を滞納したことがあるなど、信用情報に傷がついている場合には、仮審査で落ちてしまう可能性があります。

 

特に、過去に自己破産などの債務整理をしている場合、記録が10年近く残ってしまうこともあるので注意が必要です。

健康状態に問題がある

 

前述のとおり、多くの住宅ローンでは団信への加入が必須のため、健康状態に問題があれば仮審査で落ちてしまう可能性があります。

 

フラット35など、団信の加入が必須ではない住宅ローンもあるので、不安がある場合には事前に細かな利用条件をチェックしておくことが大切です。

 

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まとめ

• 住宅ローンは仮審査と本審査の2段階形式となっており、仮審査は数日から1週間程度で結果が出る
• 物件の購入申し込みと同時に仮審査も申し込むのが一般的
• 仮審査では主に申込者の返済能力がチェックされる
• 収入だけでなく返済負担率にも十分に目を向けておこう

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よくある質問

Q1. 住宅ローンの「仮審査」とは何ですか？ 必ず受けないといけないのでしょうか？

A1. 仮審査は、住宅ローンの本審査の前に行う簡易的な審査のことです。住宅ローンを借りるには、まずこの仮審査に通る必要があります。購入したい物件の申し込みと同時に仮審査も申し込むと、その後の手続きがスムーズです。

Q2. 仮審査の結果は、どのくらいの期間で分かりますか？

A2. 仮審査は簡易的な審査のため、早ければ数日、長くても1週間ほどで結果が出るのが一般的です。

Q3. 仮審査と本審査では、審査される内容が違うのですか？

A3. はい、審査で見るポイントが異なります。仮審査では主に、申込者の年収や勤続年数から「ローンをきちんと返済し続けられるか（返済能力）」を審査します。一方、本審査では返済能力に加えて、購入する物件にローン金額に見合う価値があるか（担保評価）など、より詳しい内容が審査されます。

Q4. 仮審査では、どのような点がチェックされますか？

A4. 主に、以下の点がチェックされます。特に、定年後も返済が続くような無理な計画になっていないかは、慎重に判断されるポイントです。

• 完済時の年齢
• 健康状態（団体信用生命保険（団信）に加入できるか）
• 年収と返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）

Q5. 仮審査の申し込みには、どのような書類が必要ですか？

A5. 金融機関によって多少異なりますが、一般的には以下の書類が必要です。自動車ローンなど他に借り入れがある場合は、その返済予定表のコピーも用意しておくとスムーズです。

• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 収入を証明する書類（源泉徴収票、確定申告書の控えなど）
• 物件に関する書類（パンフレット、売買契約書の案など）

Q6. 仮審査に落ちてしまうのは、どのような場合が考えられますか？

A6. 考えられる主な理由として、以下のようなケースがあります。

• 年収や勤続年数が、金融機関の定める基準を満たしていない
• 年収に対し、住宅ローンや他の借り入れを合わせた返済額が多すぎる（返済負担率が高い）
• 過去にクレジットカードや携帯電話料金などの支払いを延滞したことがある
• 健康上の理由で、団体信用生命保険（団信）に加入できない

Q7. 審査で重要視される「返済負担率」は、どのくらいが目安ですか？

A7. 無理なく返済できる返済負担率は「25％以内」が目安です。たとえば、年収500万円の場合、年間の総返済額を125万円（月々約10.4万円）以内に収めると安心です。この計算には、住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローンなど全ての借り入れが含まれる点に注意しましょう。

Q8. 審査に通るか不安です。複数の金融機関に仮審査を申し込んでもいいのでしょうか？

A8. はい、問題ありません。金融機関によって審査基準は異なるため、不安な場合は2〜3社に申し込んで比較検討することをおすすめします。

Q9. 仮審査に通れば、本審査も必ず通りますか？

A9. いいえ、必ず通るとは限りません。仮審査の申告内容に誤りがあった場合や、仮審査の後に転職したり、新たに自動車ローンを組んだりするなど状況が変わると、本審査に通らないこともあります。

Q10. 過去に支払いを延滞したことがあるか不安です。自分の信用情報を確認する方法はありますか？

A10. はい、ご自身の信用情報は「信用情報機関（CIC、JICC、KSCなど）」に開示請求をすれば確認できます。インターネットや郵送で取り寄せられるので、不安な方は事前に確認しておくと安心です。