住宅ローンという大きな金額の借入をするにあたって、多くの人がさまざまな不安を感じることと思います。審査は通るのか、今後きちんと返済ができるのかといった不安が代表的なものでしょう。

そこで今回は「住宅ローンの審査はどのような観点から行われるのか」「審査に通るために何ができるのか」「将来の返済に困らないために何をすればよいのか」の3点を解説します。

 

住宅ローンをこれから組もうと考えている人が抱える不安は大きく2つに分けられるでしょう。1つは「審査に通るのか」という不安、もう1つはローンを組んだあと「きちんと返済していけるのか」という不安です。

住宅ローンの審査に対する不安

1つ目の不安「審査に通るのか」は、たとえば希望している住宅ローン金額を借りることができるのか、少し前にクレジットカードの支払いを延滞してしまったが審査に影響ないか、といった不安です。審査はどのような観点から行われるのかを知っておくことで、不安も少し解消されるはずです。

住宅ローンの返済に対する不安

2つ目の不安「きちんと返済できるのか」は、住宅ローンの返済をきちんと行えるのか、ローンを返しながら教育資金や老後資金を十分に貯めていけるのか、といった不安です。無理なく返済していくためには、ローンを借りる前に資金計画をしっかりと考える必要があります。

 

まず、住宅ローンの審査について解説します。住宅ローンの審査は大きく3つの観点で行われます。それは「人」「物件」「資金計画」の3点です。

住宅ローンの審査項目

1.人

 

「人」については収入、勤続年数、個人信用情報、健康状態などがチェックされます。

 

収入

収入については、その継続性や安定性が問われます。会社の経営者や個人事業主、契約社員、派遣社員などは収入の安定性という面で一般の会社員(正社員)や公務員と比べて不利になります。

 

勤続年数

勤続年数は、金融機関によって違いはありますが、1年以上必要というところや、3年以上必要というところが多いです。3ヶ月や1ヶ月でも問題ない金融機関もあります。

 

個人信用情報

個人信用情報というのは、カードローンや自動車ローンなど返済履歴情報のことです。ローンを毎月延滞することなく返済しているかどうかをチェックされます。個人信用情報がいわゆる「ブラック状態」だと、審査に通ることは難しいです。また、支払いの延滞が直近に複数回ある場合(たとえば直近1年以内に4回以上延滞があるなど)には審査が厳しくなります。

 

健康状態

健康状態に関しては、生命保険会社による確認が行われます。ローンを組む際は団体信用生命保険(団信)に必ず加入しなければなりません(フラット35など一部例外もあります)。団信に申し込む際は、告知書を記入し生命保険会社に提出しますが、その告知内容により、団信に加入できないこともあります。その場合、住宅ローンを借りることができません。

 

2.物件

 

「物件」については、物件の担保価値(住宅ローンが返済できなくなってしまった場合、金融機関は物件を売却して資金を回収しますが、その際いくらで売却できるかの査定額)が審査の対象となります。新築の物件ではあまり問われませんが、中古物件の場合には担保評価をチェックする金融機関が多いです。

 

3.資金計画

 

「資金計画」については、収入と融資額の倍率や、返済負担率(年間返済額と年収のバランス)などが確認されます。

 

この中では「個人信用情報」が最も審査に落ちる理由として多いです。

 

「引越しや旅行のドタバタなどで支払いをうっかり忘れてしまっていた」というケースは起きる可能性がありますし、「少しくらいの遅れは問題ないと思っていた」「督促状が来てすぐ払ったので延滞ではないと思っていた」というように自分では延滞だと認識していないケースもあります。

 

自分の個人信用情報は、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの3つの機関にて確認できます(情報開示には手数料が必要です)。少しでも不安がある場合、住宅ローンの申込前に必ずチェックするようにしましょう。

 

住宅ローンの返済に不安を感じる人は、まず、金融機関から「借りられる金額」と自分が「返せる金額」は違うということを覚えておきましょう。

 

住宅ローンの借入可能額

 

金融機関から「借りられる金額」というのは、たとえばフラット35では以下のように決められています。返済負担率、というのは年収に占める年間返済額の割合のことです(住宅ローンだけでなく、ほかの借入も含めて計算します)。

 

フラット35の基準

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

 

この基準に従えば、年収500万円の人は年間返済額175万円まで借りることができます。毎月返済額に直すと約145,830円(35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なし、ほかの借入はないと仮定)となりますが、ここまで借りてしまうと毎月の家計収支はかなり厳しくなるのではないかと思います。

 

ちなみに年収500万円、返済負担率35%、金利1%、返済年数35年、元利均等返済で計算すると借入可能額は5,166万円となります。

 

金融機関から「借りられる金額」ではなく、自分が「返せる金額」を考える必要がありますが、ここでは「返せる金額」を簡易的に求める方法を1つお教えします。それは先ほどの「返済負担率」を少し低めに考えるというやり方です。

 

住宅ローンの専門家としてさまざまな家庭を見てきた経験から言うと、年間返済額が年収の25%以内に収まっている場合(返済負担率25%以内の場合)、ローンの返済をしても、毎月きちんと教育費や老後資金などを貯められている人が多いように思います。もしこの基準で考えると「返せる金額」は次のようになります。

 

年収負担率25%とした場合の「返せる金額」

年収 返せる金額
300万円 2,214万円
400万円 2,952万円
500万円 3,690万円
600万円 4,428万円
700万円 5,166万円

※返済期間35年、金利1%、元利均等返済で計算

 

もちろん、返済負担率25%に収めても家計が苦しい世帯もありますし、逆に返済負担率がもっと高くても問題なく返済できる世帯も多いので、あくまで目安として考えてください。自分が購入可能な住宅の金額はどれくらいなのか確かめるには、次のような住宅ローンシミュレーターで計算してみるのもよいでしょう。

 

> 購入可能額を調べる

 

資金計画に関して多くの人が失敗してしまう点として「諸費用」を考えるのを忘れてしまうことが挙げられます。金融機関へ払う融資手数料や保証料、不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士などに支払う登記の費用、火災保険の保険料などが諸費用にあたります。

 

新築物件の場合は購入価格の2%~5%程度、中古物件の場合、5%~10%程度の諸費用がかかってしまう可能性もあります。

 

たとえば土地と建物で4,000万円必要だと思っていたところ、諸費用にあと300万円、合計で4,300万円程度の資金が必要だった、となると資金計画に狂いが生じます。「諸費用」がいくらになりそうかは事前にきちんと確認することが大切です。

 

住宅ローンの月々の返済がいくらになるかは、たとえば次のようなシミュレーターで計算ができます。購入物件価格を入力するとどれくらいの返済額になるのか分かりますが、物件価格には諸費用を足し忘れることがないように注意しましょう。

 

> 月々の返済額を調べる

 

「審査に通るのか」、ローンを組んだあと「きちんと返済していけるのか」という2つの不安。これらを解消するために今からできることをご紹介します。

 

「住宅ローンの審査」に通るためには何をすべきでしょうか。

 

まず必要なのは現状をきちんと把握することです。自分の個人信用情報を確認することや、そもそも購入可能額はいくらまでなのかを把握することから始めましょう。先に紹介したシミュレーターなどを利用するとよいでしょう。

 

> 購入可能額を調べる

 

「住宅ローンの審査」に通るためにやっておくべきことの2つ目は、複数(2つ~3つ)の金融機関の審査を並行して申し込むということです。

 

ローンの審査を受けるのは1社のみという決まりはありません。金融機関によって審査の基準は少しずつ異なるので、A銀行の審査には落ちてもB銀行の審査は通る、ということはよくあります。審査に不安がある場合には特に、複数の金融機関の審査を受けるとよいでしょう。

 

「住宅ローンの返済」で困らないようにするには、資金計画に余裕を持たせることが必要です。ローンのことを考える前に、毎月いくら貯蓄すべきかを決めるのがよいでしょう。

 

たとえば現在30歳で、60歳までに1,000万円を老後資金として貯蓄したい(退職金は除く)と考える場合、1年あたり33万円、月にして約28,000円貯めればよいと計算できます。子どもの大学入学まであと15年あるとして、その間に子どもの学費として450万円貯めたいと考える場合には1年あたり30万円、月25,000円貯めればよいという計算になります。

 

このように住宅ローンについて考える際は、ローンだけを考えるのではなく家計全体を考えることが必要です。いつまでに、いくら貯蓄を増やすべきかを計算するところから始め、先に解説した返済負担率25%などの数値も参考にしながら、無理のない金額を考えていきましょう。

以上、住宅ローンの審査や返済について考えてきました。審査への不安、返済への不安は、ローンを組む人なら誰でも持っているものです。審査の際には、少し大変ですが複数の金融機関に申し込むことをおすすめします。返済がきちんとできるかどうかに不安がある人は、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

 

ローンを組んだあと「こんなはずじゃなかったのに」とならないよう、審査や返済についてきちんと考え、無理のない住宅ローン金額を決めていきましょう。住宅ローン審査シミュレーションでは、借入可能額や適用金利を予想できます。こちらも参考にしてみるとよいでしょう。

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