不動産売却時にかかる仲介手数料とは？

不動産を売却する際、一般的には不動産仲介会社に依頼して買主を探してもらいます。この時、不動産仲介会社に支払う費用が仲介手数料です。ただ、仲介手数料は依頼時に支払うのではなく、契約成立時に支払います。つまり、売却する相手が見つかり、正式に契約を結ばなければ仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料は成功報酬となっています。

 

また不動産会社が直接買主になることもあります。不動産会社に直接売却した場合には仲介ではありませんので、仲介手数料は不要となります。

 

仲介手数料はいくらかかるの？

仲介手数料は不動産仲介会社が自由に決められますが、法律で上限額が定められています。上限額は、税込の売買価格に料率を乗じた金額となり、次の表にあるとおり、税率は売買価格によって段階的に設定されています。

＜仲介手数料の料率＞

売買価格（税込）	料率（税抜）
200万円以下の部分	5%
200万円超400万円以下の部分	4%
400万円超	3%

ただし、2024年7月1日の制度拡充に伴い、売買価格が800万円以下の物件は「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、仲介手数料の上限が「売主および買主の双方から30万円＋税（合計60万円＋税）」まで引き上げられます。

 

そのため、800万円以下の物件の場合、売主が物件売却時に支払う仲介手数料の上限は30万円＋税となります。

 

しかし、不動産売買では売買価格が800万円を超えるケースが多いものです。

ここでは、売買価格2,000万円の場合を例に、具体的な計算方法を見ていきましょう。

 

【計算例】　売買価格（税込）　2,000万円の場合

売買価格（税込）	料率	仲介手数料
200万円以下の部分	5%	200万円×5%＝10万円
200万円超400万円以下の部分	4%	200万円×4%＝8万円
400万円超の部分	3%	1,600万円×3%＝48万円
仲介手数料　合計		66万円（＋税）

売買価格800万円を超える物件の仲介手数料の料率は、「200万円以下の部分（200万円）」「200万円超400万円以下の部分（200万円）」「400万円超の部分（1,600万円）」の3段階に分かれ、それぞれに料率をかけ、最後に合計します。売買価格2,000万円の仲介手数料は上表のとおり、66万円に消費税を加えた金額となります。

 

ただ、このように売買価格ごとに計算するのは煩雑になるため、仲介手数料を求める際には一般的に「速算式」が用いられます。

売買価格2,000万円の仲介手数料の上限を求める場合は、以下のように計算します。

結果は、先ほどの計算結果と同じです。このように、速算式を使うと簡単に仲介手数料を求めることができます。下記に、速算式を用いて計算した仲介手数料の上限額をまとめましたので確認してみましょう。

 

なお、速算式が使えるのは売買価格が800万円超の物件に限られます。800万円以下の物件は、前述した低廉な空家等の媒介特例が適用されるため、速算式を用いることはできません。

＜速算表　仲介手数料の料率＞

売買価格	仲介手数料の上限（税別）	速算式の計算方法
100万円	50,000円	100万円×5%
200万円	100,000円	200万円×5%
300万円	140,000円	300万円×4%＋2万円
400万円	180,000円	400万円×4%＋2万円
500万円	210,000円	500万円×3%＋6万円
600万円	240,000円	600万円×3%＋6万円
700万円	270,000円	700万円×3%＋6万円
800万円以下	一律300,000円	特例適用につき速算式の対象外
900万円	330,000円	900万円×3%＋6万円
1,000万円	360,000円	1,000万円×3%＋6万円
2,000万円	660,000円	2,000万円×3%＋6万円
3,000万円	960,000円	3,000万円×3%＋6万円
4,000万円	1,260,000円	4,000万円×3%＋6万円
5,000万円	1,560,000円	5,000万円×3%＋6万円
6,000万円	1,860,000円	6,000万円×3%＋6万円
7,000万円	2,160,000円	7,000万円×3%＋6万円
8,000万円	2,460,000円	8,000万円×3%＋6万円
9,000万円	2,760,000円	9,000万円×3%＋6万円
1億円	3,060,000円	1億円×3%＋6万円

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仲介手数料の支払い方法や支払いのタイミング

仲介手数料の支払方法は、現金払いが多いと思いますが、振込やクレジットカード払い、分割払いにも対応している不動産仲介会社もあります。現金の持ち運びが心配な人は、他に支払方法がないか聞いておきましょう。

 

また、仲介手数料を支払うタイミングですが、仲介手数料は契約が成立しない限り支払う必要がありませんので、契約締結後になります。仲介手数料は契約成立が条件になっていますが、契約時に一括で支払う方法の他に、決済引き渡し時に一括で支払う方法、また、契約時に仲介手数料の半分、売却額受け取り時や引渡完了時に残りの半分という方法もあります。

仲介手数料が無料や半額になる？　その仕組みとは？

最近では、仲介手数料を無料にしたり、半額にしたりする不動産仲介会社が増えています。不動産仲介会社の収入源である仲介手数料が無料や半額になる仕組みについて解説します。

 

不動産仲介会社は、売主だけでなく買主も見つけて契約に結び付けることができれば、買主からも仲介手数料を受け取ることができます。先ほどの売買価格2,000万円の例でいいますと、66万円（＋税）を双方から受け取ることができるということです。

 

不動産仲介会社からすれば、契約が成立しなければ仲介手数料を受け取ることができません。そのため、買主と売主の両方をなるべく早く見つけたいと考えます。そこで売主の仲介手数料を無料や半額にする場合があるのです。

 

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仲介手数料を払う前に確認したいポイント

仲介手数料の額は、売却価格が高くなるほど高くなります。仲介手数料の上限額や計算方法をあらかじめ理解しておくことで、安心して支払うことができます。ここでは、上限額や支払方法、支払時期以外に、支払う前に確認したいポイントを挙げておきますので、参考にしてください。

仲介手数料以外の費用請求

仲介手数料には、買主を探すための人件費や広告費も含まれており、特別な依頼をしない限り、請求されることはないはずです。なお、売主側で売却に必要な登記手続きがある場合は、司法書士に費用を支払います。仲介手数料以外の費用に関しても、不動産会社の担当者にしっかり見積りをお願いしましょう。

仲介手数料の返金

契約成立後でも仲介手数料の支払義務がなくなり、返金されることがあります。どのような場合に仲介手数料を返してもらえるか、事前に確認しておきましょう。

不動産の価格相場を調べておく

仲介手数料が安くなっても、安く売却されてしまっては結果的に損してしまいます。事前に価格相場を調べておくとより安心して取引を進めることができます。

手元に残る金額で判断しよう

当然ですが、仲介手数料は費用ですので、その分、手元に残る金額は少なくなります。ただ、仲介手数料は不動産仲介会社の報酬となるため、少なすぎると段取りやサービスが手薄になるということも考えられます。仲介手数料だけにこだわらず、手元に残る金額で判断するようにすれば、分かりやすいのではないでしょうか。

 

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