購入できる物件の予算の算出方法

購入できる住まいの金額は、｢頭金｣＋｢住宅ローン借入額｣－｢諸経費｣で算出できます。諸経費は登記費用や住宅ローンの保証金、火災保険料、税金などで、中古物件の購入では仲介手数料も掛かります。諸経費は物件価格に対して、新築物件で3～7％、中古物件で6～10％が目安です。マイホームを購入後は毎年、固定資産税が発生し、マンションの場合は毎月、管理費や修繕積立金などの支払いが生じることも考慮に入れる必要があります。
そこで、住宅ローンがどのくらい借りられるのか、借入可能額がわかれば、購入できる物件の目安がつかめます。

 

マンションは「買って終わり」ではありません

住宅ローンシミュレーションをやってみよう

金融機関のホームページなどに、住宅ローンシミュレーションが掲載されています。住宅ローンシミュレーションのやり方を解説していきます。ただし、実際に借入が可能かどうかは、金融機関の審査によることを留意しておきましょう。

 

金融機関のホームページなどに掲載されている住宅ローンシミュレーションは、主に3つのタイプのシミュレーションをすることができます。
1つ目は、借入額から毎月の返済額や総返済額など｢返済額｣を試算するものです。2つ目は｢毎月の返済額をもとに借入可能額｣を試算するもの、3つ目は｢年収をもとに借入可能額｣を試算するものです。

 

気になる物件があって購入できるか確認したいときは、1つ目の｢返済額｣のシミュレーションが向いています。購入できる物件の予算を知りたいときは、2つ目と3つ目の借入可能額を試算するシミュレーションを利用します。｢毎月の返済額をもとに借入可能額｣を試算する場合は、今支払っている家賃を目安とするとよいでしょう。

 

今、払っている家賃は？

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ローンシミュレーションの入力項目の基本

ローンシミュレーションの入力項目は、ホームページやシミュレーションのタイプによって異なりますが、基本的にはだいたい同じです。
返済期間は80歳未満までで、最長で35年間とする金融機関が多いです。自分の借入時の年齢から最長で借入可能な期間を入力するか、定年退職までの期間を入れましょう。
毎月の返済に加えて、ボーナス払いを併用することを希望する場合は、ボーナス払いの設定を入力します。ボーナス払いで支払う額を入力する場合と、ボーナス払いとする割合を入力するものがあります。

 

ボーナス払いはする？

 

住宅ローンシミュレーションの多くは、金利は自分で入力する形です。住宅ローンの金利は、金融機関や金利タイプによって異なります。固定金利は5年や10年、全期間といった一定期間中の金利が固定されるもので、固定期間が長いほど、金利が高いのが特長です。一方、変動金利は1年に2回金利が見直され、市場の金利変動の影響を受けます。借入を検討している金融機関のホームページ等で現在の金利を確認して、金利タイプに応じて入力していきましょう。

 

また、返済方法には｢元利均等返済｣と｢元金均等返済｣があります。｢元利均等返済｣、元金と利息の合計を一定額とする返済方法で、初期は金利を支払う割合が多くなります。｢元金均等返済｣は、元金の支払いを毎月一定とするもので初期は利息が多いため、支払額も増えますが総支払額は｢元利均等返済｣より少ないです。｢元利均等返済｣をとる金融機関が多いので、シミュレーションではこちらを選ぶとよいでしょう。

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住宅ローンは｢借りられる額｣＝｢返せる額｣ではない

一般的に住宅ローンの借入額の目安は、年収の5倍程度で、返済額は年収の20％や25％が目安とされています。住宅ローンは｢借りられる額｣＝｢返せる額｣ではなく、金融機関から｢借りられる額｣は借入額の目安を上回ることが多いです。借入時の年齢・家族構成・ライフスタイルによって変わる生活に掛かるコストの違いなどからも、年収に対してどのくらいなら安心とは、一概にはいえません。

 

また、頭金が多い方が住宅ローンの金利負担は減りますが、貯金をすべて頭金に入れてしまうと、いざというときに生活に困窮し、ローンの返済が滞ってしまうリスクがあります。万が一、勤務先が倒産したり、病気によって休職したりするケースに備えて、生活予備費として3カ月～6カ月分は残しておくと安心です。
共働きで夫婦2人暮らしの場合、子どもができたときに妻が仕事を辞める可能性や、一時的に妻の収入が減ることも踏まえる必要があります。

 

今後の暮らし方で、借りられる額は変わります

 

住宅ローンを借入て、マイホームを購入するときには、子どもの教育費や老後の資金を考慮したうえで無理のない金額とすることが大切です。年収は将来的に増えていく可能性がありますが、子どもの成長などライフステージの変化によって、支出も増えていくことに留意しましょう。

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