老後における賃貸と持ち家、それぞれのメリットとは？

 

老後を見据えて考えたとき、賃貸と持ち家にどのような違いがあるのでしょうか。まずは両者のメリットから見ていきましょう。

賃貸のメリット

 

老後を考えたとき、賃貸には以下のようなメリットがあります。

賃貸の大きなメリットは、「引越しのしやすさ」にあります。

 

賃貸物件の場合は、基本的に自由に引越しできます。持ち家のように、住まなくなったあとの家の対処に悩むことはありません。

 

そのため、近隣トラブルに巻き込まれたり、周辺環境が変化したりしたときにもすぐに引越しの決断ができます。また、収入が低下してしまうことがあれば、家賃の安い物件へ引越すなどの柔軟な対応も可能です。

持ち家のメリット

 

一方、持ち家には以下のようなメリットがあります。

持ち家の魅力は、住宅ローンの完済後に資産となる点にあります。

 

賃貸とは違い、ローンの完済後は住居費負担が軽くなるので、定年を迎えるまでに返済が終わっていれば、老後の資産形成においても安心感があります。

 

また、使い方の自由度が高いのも大きなメリットです。

 

特に一戸建てであれば、好みやライフスタイルに応じた仕様変更をしやすいため、使わなくなった部屋のアレンジや、バリアフリーリフォームなども自由に行えます。

老後における賃貸と持ち家、それぞれのデメリットとは？

 

続いて、賃貸と持ち家のデメリットを見ていきましょう。

賃貸のデメリット

 

賃貸のデメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

大きなデメリットは、住み続ける限り家賃を捻出する必要がある点です。

 

定年を迎えれば収入が低下してしまうことが想定されるので、現役時代と同じ家賃を支払い続けるのが難しいケースもあるでしょう。

 

また、賃貸のメリットで引越しのしやすさを挙げましたが、高齢になってから単身あるいは夫婦だけで引越す場合は注意が必要です。

 

定年後の収入や健康面から入居審査を通過しづらく、新たに物件を借りづらくなる可能性があるためです。

持ち家のデメリット

 

持ち家のデメリットには、以下のような点が挙げられます。

不動産は所有している限り管理や維持費が発生するため、簡単に引越しができない点はデメリットといえます。仮に将来、売却あるいは賃貸に出すとしても、必ずしも買い手・借り手がスムーズに見つかるとは限りません。

 

また、持ち家は賃貸とは違って、固定資産税やメンテナンス費用などのコストが発生します。老後も含めて長く住むことを考えれば、税金や修繕費用を含めて住居費を考える必要があります。

 

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〈賃貸〉老後に後悔しないように考えるべきポイント

 

ここまで見てきたように、賃貸で老後を迎えるうえでは、主に「家賃の捻出」と「入居条件」の2つの点について考えておく必要があります。

 

ここでは、それぞれについて具体的な注意点を見ていきましょう。

定年後の収支バランスを考える

 

定年後の資金計画において、家賃は特に大きな支出となります。月々にかかる生活費をイメージし、無理なく生活できるか事前にシミュレーションしておきましょう。

 

収支のバランスを考えるうえで参考になるのが、総務省統計局の2021年度「家計調査報告」です。「65歳以上の夫婦のみ無職世帯」における収支と消費項目は、次のようになっています。

収支項目	金額
実収入	23万6,576円
可処分所得	20万5,911円
消費支出	22万4,436円
不足分	1万8,525円

消費支出の内訳

消費項目	金額
食料	6万5,789円
住居	1万6,498円
光熱・水道	1万9,496円
家具・家事用品	1万434円
被服・履物	5,041円
保健医療	1万6,163円
交通・通信	2万5,232円
教養娯楽	1万9,239円
その他	4万6,544円

家計調査によれば、65歳以上の夫婦のみ無職世帯における平均的な可処分所得（手取り収入）は、1ヶ月当たり20万5,911円とされています。

 

それに対して毎月の平均消費支出は22万4,436円となり、月の収支は1万8,525円の赤字であることが分かります。

 

さらに、この調査対象には持ち家の世帯も含まれているため、賃貸住まいにおける住居費は、上記の1万6,498円より上回ると考えられます。

 

つまり、平均的な収入と支出のバランスでは、十分な家賃を捻出し続けるのは難しく、持ち家以上に貯蓄が重要になるということです。

高齢になると賃貸を借りにくくなる点に注意しておく

 

高齢になると「収入の低下による家賃滞納のリスク」や「健康状態の不安」などが原因で、若い世代よりも物件の審査に通りにくくなってしまうケースがあります。

 

ただ、老後を賃貸で過ごす世帯が増えていることもあり、現段階においても高齢者が利用できるさまざまな制度が設けられています。

〈持ち家〉老後に後悔しないように考えるべきポイント

 

続いて、持ち家を購入するうえで考えておきたいポイントを見ていきましょう。

老後でも住みやすい住宅選びを心がける

 

持ち家の注意点は、簡単に引越しができない点にあるため、老後の生活を見据えた住まい選びがポイントになります。

 

バリアフリー性やメンテナンスの負担を考えると、一戸建てだけでなくマンションも有力な選択肢です。

 

マンションは生活に必要な設備がワンフロアに収まっており、共用部分のメンテナンスは管理会社が行ってくれるので、バリアフリーに優れ、維持にかかる労力も低いのが特徴です。

 

また、一戸建てと比べて駅近や商業地域といった便利な立地に建てられることも多いため、自家用車を手放しても生活しやすい点も魅力です。

 

ただし、マンションの場合は購入後にも毎月、住宅ローン以外に管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。

 

管理費は共用部分の日常の管理に関する費用として、修繕積立金は10年先20年先のマンションのメンテナンス・修繕に備えて入居者がその費用を、管理組合を通して積み立てていくものです。

 

ある程度の維持費がかかっても、管理会社や管理組合に維持管理を任せたい人は、一戸建てよりマンションの方が向いているといえます。

ゆとりのあるときに繰り上げ返済を行う

 

住宅ローンを利用する際には、定年を見据えた返済計画が欠かせません。

 

一定以上の年齢でマイホームを購入するのであれば返済期間を短くすることもポイントですが、ゆとりのあるときに「繰り上げ返済」を行うのもひとつの方法です。

 

繰り上げ返済とは、住宅ローンの一部を前倒しで支払う方法のことで、繰り上げた返済分は「その後の毎月返済額の減額」あるいは「返済期間の短縮」に充てることができます。

 

そのため、老後資金の不安を解消する有効な手段になるケースも多いです。

持ち家を活用して老後資産を確保する方法も知っておく

 

持ち家の場合は、住宅を資産として活用し、老後資金を確保する方法があります。それが、「リバースモーゲージ」と呼ばれる仕組みです。

 

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にまとまった融資を受ける方法のことで、持ち家に住みながら資金を確保できるのが特徴です。

 

そして、返済は契約者が亡くなったときに物件を売却することで行うか、持ち家を残すために現金で支払うかを選ぶことができます。

 

ただ、物件によっては担保価値が認められず、利用できなかったり融資額が少なくなってしまったりするケースも。あらかじめ不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。

 

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賃貸 or 持ち家…40歳から80歳までの総住居費をシミュレーション

 

最後に、賃貸と持ち家で「総住居費」にどのような違いが生まれるのかをシミュレーションしてみましょう。今回は、共通の条件として以下の項目を設定します。

まずは、賃貸物件に40年間住む場合の総住居費を見ていきましょう。

賃貸物件の場合

 

賃貸物件については、以下の条件を設定して計算を行います。

上記の条件で計算をすると、40年間で必要な総住居費は以下のようになります。

現在の貯蓄が1,000万円の場合、40年間では単純計算すると追加で5,060万円のコストがかかると想定できます。

持ち家の場合

 

持ち家については、以下の条件を設定して計算を行います。

まずは、条件の整理から行いましょう。今回は4,500万円の新築マンションを購入し、貯金のうち800万円は頭金として、200万円は諸費用として支払うケースを想定します。

 

つまり、3,700万円の住宅ローンを借りて、固定金利1.5％、35年間にわたり返済を行うという計算になります。

 

この条件をもとに、LIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」で計算を行うと、住宅ローン返済額は以下のようになりました。

毎月返済額	約11.3万円
ローン返済総額	約4,758万円

そのうえで、その他の条件を踏まえて計算すると、結果は以下のようになります。

シミュレーション結果のとらえ方

 

家賃と住宅ローンの返済額を同程度にそろえたシミュレーションでは、40年間の総住居費は賃貸物件のほうが安くなりました。

 

ただ、実際には「持ち家の固定資産税は減少していく」「住宅ローン完済後は賃貸との差が埋まっていく」といった点も考慮する必要があります。

 

そのため、今回の計算方法を参考にしながら、自身の現状や住みたい物件の条件を明確にしたうえで、改めてシミュレーションすることをおすすめします。

まとめ

 

• 賃貸は引越しがしやすい、収入低下に対応しやすい点がメリット
• 定年後の収支バランスや物件の借りにくさは考慮する必要がある
• 持ち家はローン完済後の住居費負担が軽い、間取りや使い方の自由度が高い点がメリット
• 老後を見据えた住まい選びと綿密なローン返済計画が重要になる
• ライフプランの変化も想定しながら、状況に合わせて総住居費を比較してみよう

 

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