品確法に基づく10年間の瑕疵担保責任

分譲マンションや建売住宅の売主、注文住宅の請負人は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)に基づき、引渡しの日から最低10年間にわたり瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。住宅に隠れた瑕疵(欠陥や不具合など)があったとき、この期間中であれば売主または請負人に対して無償修繕や損害賠償の請求をすることができます。しかし、10年間のうちに倒産などすればその責任が果たされないことになりかねません。そこで、平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」では、新築住宅の売主や請負人に、保険または供託による資力確保措置を義務付けました。これによって万一の場合でも、買主や注文者が保護される仕組みとなっています。

ただし、これらの法律が対象としている瑕疵は「構造耐力上主要な部分(基礎、柱、外壁、屋根など)」および「雨水の浸入を防止する部分」に限られます。その他の箇所における瑕疵については、宅地建物取引業法の規定で引渡しの日から最低2年間は責任を負うことが求められています。実際にどのような定めになっているのか、売買契約書や請負契約書の中身を事前にしっかりと確認することが欠かせません。

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住宅保証制度のあれこれ

分譲マンションの保証は?

分譲マンションのデベロッパーは、それぞれの会社ごとにアフターサービス基準を設け、部位ごとに保証期間や保証内容を規定しています。住宅設備機器については、メーカー保証とは別に2年間程度の保証を付けることが多く、一部のデベロッパーでは給湯器、ガスコンロ、換気扇、食器洗い乾燥機、ディスポーザー、浴室乾燥機、温水洗浄便座、エアコン、床暖房など対象設備を限定したうえで、5年間の延長保証サービスを実施しています。

また、初めの入居から3か月後(または6か月後)、1年後、2年後などに専有部分の定期点検を実施し、室内で不具合があれば無償修繕に応じるケースが多いでしょう。また、マンションのエントランスや廊下など共用部分で、5年点検、10年点検、15年点検などをする際に、所有者からの申し出に応じて専有部分の無償点検をしてくれる場合もあります。ただし、その際の補修は有料となるケースが多いようです。

建売住宅や注文住宅の保証は?

大手ハウスメーカーの建売住宅や注文住宅であれば、分譲マンションと同様にアフターサービス基準が整えられ、引渡し後の定期点検も実施されます。しかし、建売住宅では小規模な不動産会社、注文住宅では地場の工務店などが手掛けることも多く、保証の内容は会社によってばらつきが大きいでしょう。契約の前の段階で保証の内容や期間、さらに保証方法などをしっかりと確認することが大切です。

また、一戸建て住宅の場合には「地盤保証制度」の活用も検討しましょう。これは、住宅の着工前に地盤調査専門会社による調査を行うもので、地盤の不同沈下による損害が生じた場合には保証会社が費用を負担してくれます。第三者によるチェックが入ることにより、地盤に対する安心感も高まるでしょう。

さらに、注文住宅の場合には「完成保証制度」を利用できる場合があります。建築工事の途中で万が一、請負人が倒産などしても、他の建築業者や工務店が工事を引き継いで完成させてくれるものです。それによって費用が増加した場合には、保証会社が一定金額までを負担してくれます。ただし、請負人となる建築業者や工務店が審査を受けたうえで、事前に保証会社に登録していることなどが利用の前提となります。

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(2013/12/04)