都心のマンション価格が上昇するなか、「子どものために、もう少し広い家がほしい。でも予算が合わない」と悩む子育て世帯は少なくありません。そんな家庭にとって、有力な選択肢となるのが新築分譲一戸建てです。ただ、価格の安さだけで探すと、通勤や生活圏とのバランスが取りにくくなることもあります。

 

そこで今回は、共働き世帯の現実的な通勤所要時間を考慮し、東京駅から主要駅までの鉄道アクセス距離35km圏内に絞って、新築分譲一戸建ての平均平米単価が安い市区町村をランキング化しました。

 

このランキングを踏まえると、価格を抑えながら通勤利便性も確保しやすく、床面積も比較的取りやすい注目エリアが見えてきます。

 

合わせて、そうした注目エリアの毎月返済額や必要世帯年収の目安もFPの視点で詳しく解説します。

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1億円超えも当たり前？高騰する都心マンションと「一戸建て」という選択肢

近年、都心のマンション価格は上昇が続いています。不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ」によると、2025年に販売された首都圏の新築分譲マンションの平均価格は約9,182万円、東京23区にかぎれば約1億3,613万円と、平均で1億円を超える水準に達しました。

 

共働きで世帯年収に余裕がある家庭でも、「気軽に手が届く」とは言いにくい価格帯です。

もちろん、マンションには駅近物件が多いことや、管理のしやすさ、セキュリティ面の安心感などのメリットがあります。一方で、専有面積や価格の面から、子育て世帯にとっては希望条件に合う物件を探しにくくなっているのも事実です。

 

そこで選択肢のひとつになるのが、新築分譲一戸建てです。一戸建てであれば、マンションよりも広さを確保しやすく、駐車スペースや庭、子ども部屋などを考えやすいケースもあります。

 

ただし、都心寄りのエリアでは一戸建ても高額になりやすいため、どの地域まで候補を広げるかが重要になります。

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なぜ「東京駅から35km圏内」なのか？共働き子育て世帯にとってのリアルな境界線

単純に価格が安いエリアなら、郊外に行くほど選択肢は増えます。しかし共働き世帯にとっては、価格と同じくらい「通勤して働き続けられるか」が大切です。

 

そこで今回のランキングでは、東京駅から主要駅までの鉄道アクセス距離が35km圏内の東京都の市区町村を対象にしています。たとえば、国立駅は東京駅から約34kmのため国立市は対象、それ以上のエリアは対象外、としています。

 

単純な価格順ではなく、共働き世帯が通勤も含めて検討しやすい範囲に絞ることで、より現実的な指標になるようにしています。

東京駅35km圏内・新築一戸建て「平米単価が安い街」ランキングTOP10

1位:東村山市、2位：清瀬市、5,000万円前後で見えてくる「ゆとりある暮らし」

1位は東村山市。平均平米単価は約46.4万円/m2、平均価格は約4,409万円です。平均延床面積は約95m2、平均敷地面積も約111m2あり、35km圏内で「価格」と「広さ」のバランスを取りやすいエリアといえます。

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2位は清瀬市。平均平米単価は約49.2万円/m2、平均価格は約4,825万円で、平均敷地面積は約123.5m2。平均敷地面積は今回の対象33地域の中でもトップとなっており、上位エリアのなかでも敷地のゆとりが際立っています。

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3位は府中市。平均平米単価は約50.8万円/m2、平均価格は約5,536万円とやや上がりますが、平均延床面積は約108.9m2と広めです。総額だけを見ると東村山市や清瀬市より高くなりますが、延床面積あたりで見ると相対的に抑えられている、という位置づけです。

府中市の物件を探す

 

ここで確認しておきたいのは、「平米単価が安い＝必ず総額も安い」ではない、という点です。延床面積が広いほど、単価が同じでも総額は上がります。街を比べるときは、平米単価と総額（平均価格）の両方を見るのがおすすめです。

第4位〜第10位：注目の「北多摩エリア」と存在感を示す「23区東部」

4位以降を見ると、二つのエリア的な特徴が見えてきます。

 

一つは23区東部。4位には足立区、5位には葛飾区が入りました。いずれも23区内でありながら、平均平米単価は足立区が53.3万円/m2、葛飾区が54.3万円/m2で、東京駅35km圏内の中では比較的抑えられています。さらに、9位には江戸川区、10位には墨田区も入っています。23区内で新築一戸建てを検討したい場合、城東エリアも候補の一つになります。

 

もう一つは北多摩エリアで、6位の東久留米市、7位の稲城市、8位の小平市などが続きます。先ほど見た上位3つの東村山市、清瀬市、府中市を含め、北多摩エリアは価格と広さを両立しやすい傾向が見られます。

 

このランキングからは、東京駅35km圏内で新築一戸建てを探す場合には、大きく2つの選択肢が見えてきます。価格と広さのバランスを重視するなら北多摩エリア、23区内の利便性を重視するなら足立区・葛飾区・江戸川区などの城東エリアが候補になりやすい、と整理できるでしょう。

同じ35km圏内でも、都心寄りでは平米単価100万円/m2超も

対象33地域のうち、平均平米単価が最も高いのは目黒区で約139.1万円/m2、平均価格は約1億6,396万円でした。以下、文京区（約131.8万円/m2）、新宿区（約114.0万円/m2）、品川区（約109.9万円/m2）、世田谷区（約107.9万円/m2）と、いずれも平均平米単価が100万円/m2を超えています。最安の東村山市（約46.4万円/m2）と比べると、目黒区はおよそ3倍です。

 

同じ35km圏内でも、エリアによって価格水準にはこれだけの差があります。だからこそ、価格だけでなく、通勤・広さ・希望する生活環境のバランスを見ながら、候補地を少し広げて考えることが大切になります。

【FPが試算】ランキング上位＆注目の3エリア！ 世帯年収別のリアル資金計画

ランキングで買いやすい街が見えてきても、実際に気になるのは「毎月いくら返済することになるのか」「どのくらいの世帯年収が必要なのか」という点ではないでしょうか。

 

ここでは、注目エリアとして東村山市、清瀬市、足立区の3つを取り上げます。いずれも東京駅35km圏内で平米単価が比較的低く、子育て世帯が新築一戸建てを検討するうえで参考にしやすいエリアです。

 

試算条件は、頭金0円、借入額は各市区の平均価格、返済期間35年、変動金利1.0％、元利均等返済、ボーナス返済なしとします。実際の借入可能額や返済額は、金利、頭金、諸費用、金融機関の審査、家計状況によって異なるため、あくまで目安として考えてください。

【第1位】コスパよしの「東村山市」〜世帯年収650万円程度が目安〜

東村山市は、今回のランキングで1位となったエリアです。平均平米単価は46.4万円/m2、平均価格は約4,409万円。平均延床面積は約95m2、平均敷地面積は約111m2で、東京駅35km圏内では価格と広さのバランスを取りやすいエリアです。

 

平均価格を全額借り入れた場合、毎月返済額は約12.4万円になります。年間返済額は約149万円です。返済負担率を25％とすると必要世帯年収の目安は約600万円ですが、教育費や生活費、将来の金利上昇リスクも考えるなら、世帯年収650万円程度をひとつの目安として見ると安心です。

 

価格を抑えながら、一定の敷地面積と延床面積を確保したい世帯にとって、東村山市はまず比較対象に入れたいエリアといえるでしょう。

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【第2位】敷地の広さが魅力の「清瀬市」〜世帯年収700万円程度が目安〜

清瀬市は、平均価格が約4,825万円と5,000万円を下回りながら、平均敷地面積は約123.5m2と、敷地の広さが特徴的です。庭や駐車スペースなど、戸建てらしいゆとりを重視したい世帯に向いた地域です。

 

同じ条件で試算すると、毎月返済額は約13.6万円。返済負担率25％で見た必要世帯年収の目安は約650万円です。余裕を持って検討するなら、世帯年収700万円程度を目安にすると考えやすいでしょう。

 

庭や駐車スペースの取りやすさは物件ごとに異なりますが、「土地にゆとりのある物件を探したい」という家庭にとっては、有力な候補になりそうです。

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【第4位】23区の利便性も重視するなら「足立区」〜世帯年収800万円程度が目安〜

23区内で最も上位に入ったのが、4位の足立区です。平均平米単価は53.3万円/m2、平均価格は約5,271万円。平均敷地面積は約83m2と、東村山市や清瀬市よりコンパクトですが、平均延床面積は約98.9m2あり、23区内で一定の広さを確保した新築一戸建てを検討しやすい点が特徴です。

 

同じ条件で試算すると、毎月返済額は約14.9万円。返済負担率25％で見た必要世帯年収の目安は約710万円です。23区内での生活費や、将来の金利上昇も考えるなら、世帯年収800万円程度をひとつの目安として見ておくとよいでしょう。

 

足立区は、敷地の広さよりも23区内の利便性を重視したい人に向いています。都内で現実的に新築一戸建てを探したい世帯にとって、候補に入りやすいエリアです。

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高額エリアと比べると？目黒区では毎月返済額が約46万円に

参考までに、対象33地域のなかで平均平米単価が最も高い目黒区でも、同じ条件で試算してみましょう。平均価格は約1億6,396万円、毎月返済額は約46.3万円です。年間返済額は約555万円、返済負担率25％で見ると、必要世帯年収の目安は約2,220万円になります。

 

東村山市の約12.4万円、清瀬市の約13.6万円、足立区の約14.9万円と比べると、同じ東京駅35km圏内でも、エリアによって家計への負担が大きく異なることがわかります。

 

都心寄りの高額エリアだけを前提にすると、新築一戸建ては手が届きにくく感じられるかもしれません。しかし、エリアを少し広げて比較すると、現実的に検討しやすい選択肢も見えてくるのです。

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【最新トレンドをFPがチェック】2026年の速報データから読み解く「早めに資金計画を立てたい理由」

最後に、価格のトレンドを見ておきましょう。結論から言えば、「今すぐ買い急ぐ必要はないけれど、なるべく早めに資金計画を立てておくことは大切」ということです。

じわじわ押し寄せる値上がりの波

安さが魅力の上位エリアでも、価格の上昇は続いています。今回のランキングで安い上位10市区に絞って平均を取ると、平米単価は2024年の約53.8万円/m2から、2026年の速報値では約59.3万円/m2へと上昇。2年で約+10.2％と伸びています。

ただしエリア別に見ると、上昇の度合いには差があります。たとえば、東村山市は2024年の47.3万円/m2から2026年速報では49.5万円/m2となり、上昇率は4.6％。清瀬市は48.2万円/m2から49.8万円/m2で、上昇率は3.1％です。

 

一方、足立区は2024年の49.9万円/m2から2026年速報では57.0万円/m2へ上がり、上昇率は14.3％となっています。今回紹介した北多摩エリアでは比較的緩やかな上昇にとどまる一方、23区東部では価格上昇の動きが目立ちます。

 

いずれにせよ、「手頃な街だから、値上がりとは無縁」というわけではない点は注意が必要です。

価格上昇と金利リスクも踏まえ、早めに資金計画を

価格が比較的抑えられているエリアでも、今後も同じ水準で買えるとは限りません。また、変動金利で借りる場合、住宅ローン金利が上がれば、同じ物件価格でも毎月の返済額は増えます。

 

気になるエリアがある場合は、物件価格だけでなく、「金利が上がったときの返済額」まで一度試算しておくことが大切です。早めに数字を把握しておくことが、あわてない住まい選びにつながります。

まとめ：価格・広さ・通勤、3つのバランスで選ぶ

新築一戸建ては、都心寄りのエリアだけを見ると、手が届きにくく感じられるかもしれません。しかし、東京駅35km圏内に条件を広げてみると、東村山市・清瀬市・足立区のように、価格・広さ・通勤利便性のバランスを取りながら検討しやすいエリアも見えてきます。

 

大切なのは、平米単価の安さだけで判断しないこと。平均価格、敷地面積、延床面積、通勤、そして毎月返済額を、合わせて見ることです。そのうえで、「広さを優先するのか」「23区内の立地を優先するのか」など、自分たちの優先順位を整理しておきましょう。

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【調査概要】

集計地域：東京都

集計期間：2025年1月～2025年12月

集計対象：新築分譲一戸建て

集計条件：東京駅から主要駅まで鉄道アクセスで35km以下の東京都内の市区町村。掲載戸数が20戸未満の市区町村は対象外とした。

【よくある質問(FAQ)】

Q.1 東京駅から35km圏内で新築一戸建ての平米単価が最も安い街はどこですか？

A.1 1位は東村山市で、平均平米単価は約46.4万円/m2（平均価格約4,409万円）です。次いで2位は清瀬市（約49.2万円/m2）、3位は府中市（約50.8万円/m2）となっており、北多摩エリアは価格と広さのバランスに優れています。

Q.2 23区内で新築一戸建ての平米単価が抑えられているエリアはありますか？

A.2 東京駅35km圏内では城東エリアが狙い目です。ランキング4位の足立区（平均平米単価約53.3万円/m2）や5位の葛飾区（約54.3万円/m2）、9位の江戸川区、10位の墨田区などが上位に入っており、23区内の利便性を重視する世帯の有力候補となります。

Q.3 東村山市で平均的な新築一戸建てを購入する場合、必要な世帯年収の目安は？

A.3 平均価格の約4,409万円をフルローン（35年返済・変動金利1.0%）で購入する場合、毎月返済額は約12.4万円になります。返済負担率25%で計算した必要世帯年収の目安は約600万円ですが、生活費や金利上昇リスクを見越すと世帯年収650万円程度が安心の目安です。

Q.4 敷地の広さを重視したい場合、おすすめの市区町村はどこですか？

A.4 ランキング2位の清瀬市がおすすめです。平均価格は約4,825万円と5,000万円を下回りながら、平均敷地面積は約123.5m2と対象33地域の中で最も広く、庭や駐車スペースなどのゆとりを確保しやすくなっています。

Q.5 東京都内の新築一戸建て価格は今後どのように変化すると予想されますか？

A.5 将来の価格を正確に予測することはできませんが、ランキング上位10市区の平均平米単価は2024年の約53.8万円/m2から2026年速報で約59.3万円/m2へと2年で約10.2%上昇しています。価格上昇と住宅ローン金利の上昇リスクを踏まえ、早めに資金計画を立てておくことが推奨されます。