賃貸物件の「東京ルール」とは？

東京ルールとは、賃貸物件の退去時トラブルを防止するために、東京都が2004年に設けたガイドライン（賃貸住宅紛争防止条例）のことを指します。

 

賃貸住宅紛争防止条例は、原状回復等に関する法律上の原則や判例により定着した考え方を、契約に先立って宅地建物取引会社が借り受け予定者に説明することを義務付けたものです。

 

ここでは、東京ルールの基本的な仕組みと内容について見ていきましょう。

東京ルールの仕組み

東京ルールの主な内容は、賃貸物件を借りる際の「退去時の原状回復」と「入居中の設備修繕」に関するものです。

 

仲介する不動産会社は東京ルールに基づき、契約の段階で、借主に「退去時の原状回復の内容」「入居期間中の必要な修繕」「契約においての特約条項」「修繕及び維持管理等に関する連絡先」を伝えなければならない義務があります。

 

こうした理由から、東京ルールは不動産に関する知識や経験が浅い「借主を保護するため」といった意味合いが強い決まりだといえるでしょう。あくまでも居住用の賃貸物件が対象であり、事業用・店舗用には適用されません。

 

また、条例であるため、基本的には東京都のみに限定されているルールであり、ほかの道府県では適用されません。ただ、トラブル予防に確かな効果を発揮するため、関東近郊を中心に、東京ルールに沿ったガイドラインの説明を行う不動産会社も増えています。

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東京ルールの具体的な内容その1：退去時の費用負担について

ここでは、東京ルールの内容のうち、「退去時の費用負担」に関するポイントを詳しく掘り下げて解説します。

ポイント1：経年劣化や通常の使用による消耗は貸主の負担とする

これは、時間の経過による劣化や、通常の使用による消耗に関する修繕費用などは「貸主」が負担するという取り決めです。このケースには、以下のようなものが該当します。

これらの費用については、原則として借主が負担することはありません。

ポイント2：故意・過失・通常の使用の範囲を超えた原因がある場合は借主の負担とする

 

通常の使用ではなく、故意や過失などで生まれたキズ・汚れなどに関しては、「借主」の費用負担となります。このケースには、以下のような例が該当します。

いずれも、借主が注意していれば避けられる損傷としてみなされるのがポイントです。

ポイント3：借主・貸主の合意があれば特約を設けることができる

東京ルールでは、上記の決まりのほかに、双方の合意次第で特約を設けることも可能です。ただ、特約を設ける際には、借主の立場を保護するために、以下の要件を満たす必要があります。

特約については、「ルームクリーニング費用」の負担額などが記載されるケースが多いです。この場合にも、きちんと事前に説明することになっています。

東京ルールの具体的な内容その2：入居中の設備修繕費用について

続いて、「入居中の設備の修繕費用負担」に関する詳しい内容も見ていきましょう。

ポイント1：住居の使用に必要な設備の修繕費は貸主が負担する

これは、生活に必要な設備に不具合が生まれた際に、費用を「貸主」が負担するという取り決めです。具体例としては、以下のようなケースが挙げられます。

このような取り決めが交わされるため、設備が故障した場合には、自分で修理をしようとするとトラブルが発生してしまう可能性もあります。故障や不具合を発見したら、すぐに管理会社へ連絡をしましょう。

ポイント2：故意・過失・通常の使用の範囲を超えた原因がある場合は借主の負担とする

設備についても、故意や過失によって不具合が発生した場合には、「借主」の費用負担となります。主な事例としては、以下のようなものが該当します。

ポイント3：小規模な修繕については特約を設けることも可能

設備の修繕に関しても、小規模なものであれば、両者の合意があれば特約を設けて借主自らが費用を負担して行えるようにすることも可能です。具体例としては、以下のようなものが挙げられます。

小規模な修繕は比較的に頻度が高いため、借主が不便を感じてしまわないためにも、特約が設けられていることが多いといえます。そのため、特約の範囲をきちんとチェックしておくことが大切です。

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原状回復に関してよくある質問

これまで見てきたとおり、ガイドラインによっておおまかな取り決めが行われているものの、実際に生活するうえではさまざまなケースが考えられます。ここでは、原状回復に関してよくある質問を見ていきましょう。

Q：退去時、畳1枚の焼け焦げが原因ですべての畳を張り替えることになってしまったが費用負担はどうなる？

この事例では、畳1枚分を交換するだけで部屋全体の色合いが変わってしまうため、すべての畳を交換する必要性があるのかどうかがポイントとなります。しかし、通常、借主の過失による負担は「必要な施工の最小単位」に限定されます。

そのため、このケースにおいては、畳1枚分の負担に収まるのが一般的です。詳しくは賃貸物件の「東京ルール」とは？をご覧ください。

Q：バスルームの床が傷んでいたため、退去時に交換費用を請求されてしまったが費用負担はどうなる？

このケースでは、傷んだ原因が単なる老朽化であれば、原則として借主の負担となることはありません。この場合、設備の交換はリフォームやグレードアップにあたるため、貸主の負担になるのが一般的です。詳しくは経年劣化や通常の使用による消耗は貸主の負担とするをご覧ください。

Q：特約に「原状回復は理由を問わずに借主の負担とする」と書いてあったが本当に有効？

特約については、借主がきちんと内容を把握しており、負担の意思表示をしていることが要件となります。そのため、この特約は無効であると考えられるのが一般的です。詳しくは東京ルールの仕組みをご覧ください。

トラブルを避けるために押さえておくべきポイント

東京ルールは借主の立場を守る意味が強い取り決めだといえます。しかし、トラブルを避けるためには、借主自身も意識しておかなければならないポイントがあるのです。

入居時のポイント

入居のタイミングでは、部屋や設備を細かく点検し、目立ったキズなどがあれば写真をとっておきましょう。場合によっては、貸主や管理会社がチェックシートを用意してくれていることもあるため、それに沿って確認すると便利です。

入居中のポイント

備え付けの機器が故障したときには、勝手に修理をせず、貸主や管理会社に連絡を入れることが大切です。なぜなら、貸主によっては、トラブル防止やコスト管理のために、修繕を依頼する先をあらかじめ決めているケースもあるためです。

 

自分で修理会社を見つけた場合、後から費用を請求しても対応してもらえない可能性があるため注意しましょう。

退去時のポイント

トラブルを避けるためにも、退去時には必ず立ち合いをしましょう。また、入居時に敷金がかからなかった場合には、退去時にルームクリーニング代などの請求があるのが一般的です。

 

東京ルールに特約として記載されているため、事前に確認したうえで、必要なお金を準備しておきましょう。

東京ルールは賃貸物件のトラブル予防のために設けられた条例のこと

• 東京ルールの目的は、どちらかといえば「借主」を保護する意味合いが強い
• 「退去時の原状回復」と「入居中の設備修繕」が主な内容
• それぞれについて、借主負担と貸主負担の範囲が細かく決められている
• トラブル予防に効果的であるため、東京都以外のエリアで使用されることもある
• トラブルを避けるためには、借主自身も対策を行うことが重要

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