賃貸住宅を退去するとき、敷金がどのくらい戻ってくるのか気になるところですよね。敷金の返還額を左右するのが、床の傷やクロスの貼り替えなどの修繕費ですが、敷金をより多く返還してもらうためには修繕費の負担ルールを知ることがポイントです。

そこで今回は、入居者が負担する修繕費の特徴や具体例、敷金を多く戻すためのコツをご紹介します。

ガイドラインを知ろう

ガイドラインについて知っておこう

退去時に生じる部屋の修繕費は、入居者がすべて負担するわけではありません。大家さんが負担すべき修繕費と入居者が負担すべき修繕費があります。そのラインを知るために重要なのが「原状回復義務」です。

 

国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下、ガイドライン)を参考に見ていきましょう。

 

通常、賃貸物件の入居者には、部屋を原状回復して退去する義務が生じます。

原状回復義務とは、「借主(入居者)の故意や過失、注意義務を怠ったために生じた部屋の損傷を回復する義務」のことを言います。つまり、わざと傷つけたり掃除を怠けたりして汚した部分の回復費用は入居者負担となり、それ以外の普通に生活していて避けられない部屋の劣化や損耗の回復費用は、大家さんの負担になるということです。

 

原状回復義務に該当する修繕は敷金で精算され、余剰分が返還されるルールです。また、修繕費が敷金を上回る場合は、退去時に追加で支払うことになります。

 

普通に生活していて生じた劣化や損耗を「経年劣化」や「通常損耗」と呼びます。ガイドラインによると、これらの修繕費はすでに月々の家賃に含まれるものとされています。

 

原状回復という文字から、部屋を借りたときの状態に戻すという印象を受けますが、実際は経年劣化や通常損耗を差し引いた部分だけに回復義務が生じるということですね。

 

参考:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について|国土交通省

賃貸の床やクロスの傷は張り替える?

わざと傷つけるのはNGです

それでは、入居者負担になる修繕とは具体的にどのようなものなのでしょうか。一般的なケースと、費用の相場を解説します。

 

  • 飲み物などをこぼしてできたシミやカビ

  • 引越し作業や家具を移動させたことで付いたひっかき傷やへこみ

    (家具を置いたことによる床のへこみは通常損耗の範囲とみなされ、大家さんが負担)

  • 雨の吹き込みによってできた色落ちや傷み

    (建物欠陥による雨漏りや日照が原因の場合は入居者の責任ではないため、大家さんが負担)

修繕費用の相場

フローリングの張り替え/6畳でおよそ10〜15万円

  • 結露を放置したことによるカビやシミ

  • タバコのヤニ汚れ、臭い

  • 下地ボードの張り替えが必要となるくぎ穴、ネジ穴

    (下地ボードの張り替えが必要でない画びょうなどは、修繕の範囲に入らない)

  • 入居者が天井に取り付けた照明器具の設置跡

修繕費用の相場

クロスの貼り替え/6畳でおよそ4〜5万円

  • 手入れの悪さが原因と考えられるガスコンロ置き場や換気扇の油汚れやスス
  • 手入れの悪さが原因と考えられる風呂、トイレ、洗面台の水垢やカビ
  • 鍵の紛失、破損による取り換え

修繕費用の相場

鍵の交換/1〜2万5,000円

自分で修繕してはいけません

自分で修繕してはいけません

入居者負担となる傷や汚れを発見した場合、「自分で修繕したほうが安いのでは?」あるいは「直接リフォーム会社などに修繕を依頼したほうがスムーズなのでは?」と思う人もいるでしょう。しかし、賃貸物件では原則として入居者の判断で部屋の修繕を行うことはできません。どんな方法で、どの程度まで修繕するかを決めるのは大家さんや管理会社となります。

 

たとえば、ホームセンターなどで材料を買って入居者自らが修繕した場合、プロではない限り仕上がりのクオリティに差が出ますし、入居者が直接依頼したとしても、大家さんが希望する修繕が行われないケースがあるためです。

 

傷や汚れ、あるいは設備の故障が発生したときは、大家さんや管理会社に連絡して判断を仰ぐことが先決です。

敷金をより多く返還してもらうためのコツや注意点をご紹介します。

賃貸借契約書には「特約」といって、敷金返還に関する特別事項が盛り込まれていることがあります。特約にはガイドラインが示す原状回復の原則とは異なる旨が記載され、入居者の負担割合が多くなっているケースがあるため注意しましょう。

 

よく見られるのが、ハウスクリーニング費用。一律いくらと明記されていることが多いようです。ハウスクリーニング代は原状回復の原則では大家さん負担になるものですが、「契約自由の原則」という民法の基本原則に基づき、入居者負担にすることも可能なのです。

 

ガイドラインはその名の通りあくまで指標、法的拘束力はありません。契約内容が消費者契約法や借地借家法に反していない限り、契約書が優先されることを覚えておきましょう。

 

入居時、不動産会社や大家さんから「入居時チェック表」や「現況確認書」というものを渡されることがあります。これには、部屋の傷・汚れ・設備の不具合などが“入居前からなのか、入居後なのか”を明確にし、敷金精算を公正かつスムーズにする役目があります。書類だけでなく、傷や汚れのある箇所を写真に撮り、一緒に提出するのがポイントです。

 

入居時チェック表を渡されなくても傷や汚れなどがあった場合は、不動産会社や大家さんと情報共有しておくことをおすすめします。

 

敷金を多く戻すためには、何より“部屋を汚さない・傷つけない”ことがコツ。こまめに掃除をする、ネジなどで壁に穴を開けない、設備の故障や構造の欠陥を見つけたらすぐに大家さんや管理会社に報告するなどを徹底することで、入居者負担の修繕費を大幅に減少させることができるでしょう。

 

もちろん、退去前の大掃除も効果的。汚損が激しくなければ、通常使用の範囲に近づけることもできるはず。汚してしまったからとあきらめず、誠意をもって対処することが大切です。

借りている部屋であることをお忘れなく

借りている部屋であることをお忘れなく

賃貸物件の敷金返還にまつわるあれこれをご紹介しました。修繕費については物件ごとに異なる条件が定められていたり、傷や汚れの判断が主観的になりやすかったりするためトラブルに発展しやすいところです。

 

契約内容をきちんと理解し、客観的に判断できる材料を残しながら、賃貸物件はあくまで“借りもの”であることを意識して生活することが、敷金を多く戻すためには必要不可欠といえるでしょう。

 

まとめ

  • 故意や過失、注意義務を怠ったために生じた損傷の修繕費は入居者が負担する

  • 経年劣化や通常損耗分の修繕費は大家さんが負担するのが原則

  • 原則として、入居者自らが修繕を行うのはNG

  • 契約書の特約を理解し、入居時チェック表を提出する

  • 借りている部屋であることを意識して生活することが大事

 

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