原状回復ガイドラインとは？

 

原状回復ガイドラインとは、いわゆる略称であり、正式には国土交通省が定める“原状回復をめぐるトラブルとガイドライン”のことを指します。

 

ガイドラインに基づいて“入居者に原状回復義務が生じる範囲はどこまでか”を明確にすることで、賃貸物件で修繕が必要な破損を発見した場合などに誰が対応するのかがわかります。入居者と大家さん間のトラブルを未然に防いだり、問題を解決しやすくなったりするでしょう。

 

入居者側のメリットとしては、原状回復ガイドラインの内容を理解しておくことで、想定していなかったハウスクリーニング代を退去時に請求される、また敷金が返還されないといった場合に、適切な対応を取ることができます。

原状回復ガイドラインの定義

 

原状回復ガイドラインでは、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すということではなく、次のように定義づけされています。

 

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」（引用元：国土交通省 ／ 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）

 

つまり、経年劣化による壁紙の日焼けや給湯器の破損など、普通に生活しているうえで生じた汚れや破損は入居者の責任ではなく、大家さんや管理会社側で修繕する必要があるということです。

 

入居者による故意的な汚れや破損、過失、善管注意義務違反など、普通に生活しているだけでは生じないと想定されるものに関しては、入居者に修繕義務が発生するため注意しましょう。

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【事例別】入居者と大家さんのどっちが負担する？

 

原状回復ガイドラインに基づいて判断すると、入居者が修繕費用を負担する場合は、入居者が設備を破損した場合や手入れ不足が原因であることが多いです。修繕費用は、賃貸物件の初期費用として支払った敷金から引かれることになります。

 

では、入居者が修繕費用を負担する場合と、大家さんや管理会社が負担する場合の事例を見ていきましょう。

 

＜入居者負担となる例＞

• 入居者の不注意による壁紙やフローリングの汚れ
• 入居者のネジや釘の使用により穴が開き、下地ボードの張り替えが必要とされる破損
• 不注意による鍵の紛失または破損
• イスなどを引いたときについたフローリングのキズ
• 住宅設備の過度な使用や誤使用による破損
• 結露を放置したことでついたカビやシミ

 

このように“通常使用の範囲を超える”というのがポイントとなります。日頃から過度な汚れやキズ、破損に気をつけておけば、入居者の負担となるケースは少ないでしょう。

 

＜大家さん負担となる例＞

• 経年劣化による住宅設備の破損
• 日焼けなどによる壁紙の変色
• 地震や災害による破損
• 画鋲やピンの穴など、下地ボードの張り替えが不要な範囲の破損
• 家具を置いたことで生じる床やカーペットのへこみ
• 冷蔵庫の裏の壁汚れなど、生活するうえで必要な家電を使用した際の汚れ
• お風呂やキッチンを通常使用した際に生じるカビ

 

このように経年劣化とみられるものや、入居者の通常使用の範囲内で生じたトラブルに関しては、大家さん側が原状回復する必要があり、修繕費用も大家さん側の負担となります。

建物の耐用年数や入居年数で負担割合が変わる可能性もある

 

原状回復ガイドラインにおいては“通常使用の範囲内”であるかどうかがキーワードとなります。通常使用・経年劣化による汚れや破損かどうかを判断するときは、建物の耐用年数と入居している年数が大きく関わってきます。

 

たとえば、築年数が古い、あるいは入居年数が長い場合は、通常使用・経年劣化による汚れや破損が考慮されることが多く、入居者の負担割合が低くなる傾向にあります。

地域によって異なる原状回復トラブルの規定に要注意

 

原状回復ガイドラインで一定の規則が決められてはいますが、ガイドラインとは別に、地域ごとの条例や特例によって、物件の契約内容が制限されている場合があります。

 

その場合、修繕費用の割合が入居者のほうが大きいこともあり、“敷引き”の特約がある場合には、あらかじめ契約書に明記されていた金額が敷金から差し引きされるケースもあります。

 

後々のトラブルを防ぐためにも、原状回復の定義とおおまかな内容について把握したうえで、契約書はしっかりと確認し、キズや破損などの有無を内見時や引越し前にチェックしておき、大家さんや管理会社と情報を共有しておくようにしましょう。

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