賃貸住宅を契約する場合に注意したいことは?

賃貸住宅を契約する際に注意すべき点は「契約内容をしっかり理解したうえで契約する」ということです。

契約内容を理解せずに契約してしまうと、知らず知らずのうちに契約違反に該当する行為を行ってしまい、契約解除を主張されてしまう場合もあります。

まずは、善管注意義務の説明の前に、契約内容を理解するうえで重要な重要事項説明と、トラブルの多い原状回復費用について解説します。

重要事項説明とは?
通常、賃貸物件を借りる際に、不動産会社から契約内容の説明を受けます。説明内容は、家賃や契約時に支払う一時金や建物、設備の概要、借り主と貸し主の権利義務などについてです。

これらの説明は契約内容を理解するために非常に重要で、宅地建物取引業法上では重要事項説明と呼ばれています。重要事項説明は、国家資格である宅地建物取引士の有資格者のみ行うことができます。

契約内容や入居中の取り決めについては、重要事項説明を受ける際にしっかり確認し、理解することが大切です。一般的に重要事項説明は、宅地建物取引士が対面口頭で説明書を読み上げる形式で進められます。

専門用語が多いこともあり、賃貸物件を借りた経験が少ない人には分かりにくい部分もあるかもしれません。その場合は、分からないことは決してそのままにせず、納得がいくまで担当の宅地建物取引士に何度も確認しましょう。

原状回復費用
特にトラブルが多いのは、原状回復費用
賃貸物件を借りる際に、予期せぬトラブルが発生してしまうことが時々あります。トラブルが発生するタイミングとしては、契約時、入居中、更新時、退去時などが考えられます。そのなかでも特にトラブルが多いとされるのは、原状回復費用の精算時ではないでしょうか。

原状回復費用とは、賃貸借契約の解約時に「本来存在したはずの状態にまで部屋を戻すための費用」のことです。つまり、原状回復費用の精算を分かりやすくいうと、次の入居者を募集するために行う室内の清掃や補修費用を貸し主・借り主双方で負担することです。

ここでのポイントは、本来存在したはずの状態にまで部屋を戻せばよいのであって、必ずしも「借りたときの状態に戻さなくてはならない」わけではないという点です。

なぜ原状回復費用をめぐるトラブルが多発するのかというと、賃貸人と賃借人の間で、原状回復費用について各自が負担するべき割合の認識のずれがあるからです。

例えば、本来は賃貸人負担で補修する必要のある箇所が、賃借人の使用状況に問題があったために破損している場合などが該当します。

このような場合、賃貸人は賃借人に補修費用を負担するよう請求しますが、もしも賃借人が納得しなかったら、双方の主張がぶつかり合ってトラブルに発展してしまいます。

原状回復については、賃貸借契約書「善管注意義務」をチェック
原状回復費用をめぐるトラブルを防ぐために、賃貸借契約書には善管注意義務について記載されているのが一般的です。善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は部屋の管理者として注意をしながら室内を使用することが求められます。

そのため、原状回復費用の負担割合が問題になる際は、賃借人が善管注意義務をしっかり守っていたかどうかがポイントになります。善管注意義務を守らず使用した結果、部屋を傷つけたり汚してしまったりした場合は、賃借人が負担しなくてはならない原状回復費用が増えてしまう可能性もあります。

実際に、2004年に国交省が改定を公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、借り主負担の原状回復費用は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲内に限っています。

つまり、通常使用による損耗は貸し主負担ですが、借り主が善管注意義務を怠ったことが原因で損耗や毀損が発生した場合は、借り主も原状回復費用を負担する必要があるとされています。

善管注意義務については賃貸借契約書に記載されているので、どのような行為が善管注意義務違反に該当するかを事前にしっかりと確認しておくことをオススメします。

善管注意義務について

善管注意義務
善管注意義務は退去時のみならず、入居中における設備や建具の不具合発生時にも問題になるケースがあります。

善管注意義務を怠ったために設備が故障したり、建具に不具合が発生したりした場合、本来貸し主負担の修理費用まで借り主が支払わなくてはならなくなる可能性も。

ここでは、善管注意義務の意味と、善管注意義務違反の例をご紹介します。

民法第400条「善良なる管理者の注意義務」のこと
善管注意義務とは、民法第400条(特定物の引渡しの場合の注意義務)における「善良なる管理者の注意義務」のことを指します。条文には「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」と明記されています。

賃貸における特定物とは、部屋や室内の備え付けの設備のことです。つまり賃貸借契約上、部屋や備え付けの設備を使用することが賃借人の権利として認められているものの、どのような使い方をしてもいいわけではなく、賃貸人に返すまでの間は管理者として大切に使用する必要があるということになります。

善管注意義務違反の例
実際のところ、賃貸借契約における善管注意義務違反とはどのような行為が該当するのでしょうか。善管注意義務違反は、賃借人の管理が不十分であったことが原因で、物件に劣化や破損をもたらした場合などが該当します。

例えば、部屋の床に飲み物をこぼしたのに放置した結果、フローリングがカビてしまった場合や、雨の吹き込みを放置して、窓枠が腐敗した場合などが該当します。

また、風呂場や台所などの水回りの清掃を怠ったために、通常なら発生するはずのないカビや著しい汚れが発生した場合についても、入居者の善管注意義務違反が問われる可能性があります。

さらに、釘やネジを使って壁に穴を開けて、下地のボードが損傷してしまった場合なども善管注意義務違反に該当するでしょう。

このように、入居者の管理が不十分であったために起こった劣化や損耗などが善管注意義務違反に該当するので、普段から部屋や室内の設備については大切に使用することが重要だといえます。

違反をした場合、敷金返還に差が出ることも

善管注意義務違反
建物の使用状況に問題があり、善管注意義務違反が問われることになると、さまざまなリスクが発生します。特に、契約時に預け入れていた敷金の返還についても、大きな影響が出る可能性があります。

敷金は、未収家賃や原状回復時の清掃や補修に充てるために、契約時に賃貸人に預けておく金銭です。家賃滞納がなく、破損箇所などもなければ、退去後速やかに敷金が返金されるのが一般的です。

通常使用による経年変化や自然損耗については、賃貸人の負担ですが、通常使用による経年変化といえない「善管注意義務違反」に該当する破損や損耗があった場合は、補修費用は賃借人の負担となってしまう可能性があります。

そうなると、退去時に予想外の費用が発生し、予定していた敷金が返還されなくなってしまうことも考えられます。

入居前には不動産会社と一緒に部屋の状態をチェック
善管注意義務違反を指摘されて、退去時にもめないようにするには、入居する前に室内の状況をチェックしておくことをオススメします。

なぜなら、善管注意義務違反による破損や損耗かどうかは、入居時と比較して行われることが一般的だからです。

「ここはもともと壊れてなかったのに、解約時には壊れていた」と賃貸人から指摘されても、入居時の状況が分からないことには、仮に入居時から壊れていたものであっても証明できません。

そのため、解約時のトラブルを防止するためにも、必ず入居前には室内の状況をチェックしておくことが必要です。さらに、自分一人で確認するよりも、不動産会社にも同行してもらい、一緒に入居時の室内の状況をチェックしてもらうとより安心です。

チェック時にしておくとよいこと
入居前に室内の状況をチェックする際、ただ目視で確認をするのではなく、写真を撮影し、画像として残しておくこともオススメです。写真をデータで残しておくと撮影日が記録されるので、いざというときの証拠になり、善管注意義務違反を否定する際にも役立ちます。

また、数年入居していると、汚れや傷が入居中についたものなのか、最初からのあったものなのか、自分でも分からなくなりがちです。自分自身で覚えておくためにも、写真で残しておくことは有効な手段といえるでしょう。

部屋の管理者であるという意識を持とう

賃貸借契約書
入居中や退去時に「善管注意義務違反」を指摘されて賃貸人ともめないために、賃貸物件を借りる際は、部屋や室内の設備を大切に使用することが重要です。

部屋は借り物ですが、借り主は部屋の管理者であるという意識を持つことも大切です。ただし、どれほど注意していても、毎日生活をしていると多少の汚れや傷は発生してしまうものです。

そこで重要なのは、入居時からあった汚れや傷が善管注意義務違反とされて、賃貸人との間でトラブルが発生しないように写真やメモなどの記録に残しておくことです。その際は、より多くの写真を残しておくことで、万が一のときに役立てることができるでしょう。

まとめ

・賃貸物件を借りる際は、善管注意義務を意識して大切に使用することが重要です
・善管注意義務違反と判断されると、退去時に賃貸人ともめる可能性があります
・万が一のときに備えて、入居時の写真を撮影するなどの準備が必要です

全国の賃貸を探す家賃相場を調べる