賃貸物件の多くは契約期間が2年で、通常それ以上長く住み続けるには“更新”を行う必要があります。契約更新のタイミングでは、さまざまな手続きが必要であるとともに、一定の出費も発生します。

 

今回は賃貸の契約更新の基本的なルールや更新費用の相場、更新をする場合としない場合の手続きについて詳しく見ていきましょう。

賃貸物件の更新とは？ 基本ルールを確認しておこう

 

賃貸物件を借りるときには、大家さんとの間で「賃貸借契約」を交わします。どのタイプの賃貸借契約を結ぶかによって、更新に関するルールは異なる点に注意が必要です。

更新ができる「普通借家契約」

 

特別な事情がない限り、賃貸物件を借りるときには「普通借家契約」を結ぶこととなります。

 

これは、一定の期間を設けて物件の貸し借りを行う契約であり、期間満了後も更新をすればそのまま住み続けることができる点が特徴です。

 

入居者（借主）が更新を望む場合、特別な事由がない限りは大家さん（貸主）から拒むことはできません。

 

特別な事由とは、繰り返しの家賃滞納や著しいマナー違反などを指すため、よほどのことがなければ更新が拒否される心配はないのです。

更新ができない「定期借家契約」

 

普通借家契約は入居者を守る意味合いが強い契約形態である一方、大家さんからすると不利に感じられる面もあります。

 

たとえば、「海外転勤の間だけ持ち家を貸し出したい」といった場合に普通借家契約を結んでしまうと、帰ってきたときに確実に空室になるとは限りません。

 

こうした場合に用いられるのが「定期借家契約」です。定期借家契約には更新の概念がなく、期間満了とともに契約が終了します。

 

大家さんとの合意があれば再契約をすることはできますが、この場合も改めて契約をし直すことになるため、厳密にいえば更新とは異なります。

契約更新は2年に一度が一般的

 

普通借家契約では、契約期間を2年間とし、2年が経過するごとに更新を行うのが一般的です。その理由は、普通借家契約の法律的なルールに関係しています。

 

普通借家契約では、契約期間を1年未満とすると、期間の定めがない契約とみなされてしまいます。そのため、最低1年以上の契約期間を設けるのが一般的です。

 

しかし、1年半などの中途半端な周期で契約を区切ってしまうと、入居者にとって不便であるばかりか、大家さんにとっても新たな借り手を見つけるのが難しくなります。

 

なぜなら、賃貸物件の需要は、ある程度決まったシーズンに増えるためです。そこで、キリよく2年間と設定するのが、入居者と大家さん双方にとって都合がいいと考えられています。

更新料の相場はいくらくらい？ ゼロのケースもある？

 

賃貸物件の契約を更新するには、一定額の更新料を支払う必要があります。ここでは、更新料の相場について詳しく見ていきましょう。

更新料がかからないケースもある

 

国土交通省の2021年度「住宅市場動向調査」（※）によれば、三大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）における賃貸物件のうち、更新料をとっている物件は42.1％、とっていない物件は44％とされており、ほぼ半分に分かれていることが分かります。

 

また、更新料の取扱いは、以下のように地域によっても異なります。

	首都圏	中京圏	近畿圏
更新料あり	57.8％	17.4％	21.9％
更新料なし	28.7％	59.3％	68.4％

※残りは無回答

 

上記のように、中京圏や近畿圏では、そもそも更新料がかからない物件が多いです。

 

この結果から、更新料とは必ずしも発生する費用ではなく、物件や地域の慣習ごとに異なるというのが正しい認識だといえます。

 

異なるエリアに引越す場合は、契約時に更新料に関する取り決めもチェックしておくと安心です。

家賃1ヶ月分が目安

 

同「住宅市場動向調査」によれば、更新料をとっている物件のうち、80％が家賃1ヶ月分と回答しています。

 

また、13.2％は家賃1ヶ月分未満と回答しており、合計で9割以上の物件が金額設定を家賃1ヶ月以内としていることが分かります。

 

更新料は賃貸借契約書に記載されるので、金額設定について疑問がある人は、契約時に確認しておくといいでしょう。

 

※ 国土交通省 住宅局「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」

 

賃貸物件を探す 家賃相場を調べる

契約を更新する場合・しない場合の手続きの流れ

 

物件を借りるときに比べると、賃貸借契約の更新手続きはそれほど複雑ではありません。ここでは、「更新する場合」と「更新しない場合」の2パターンに分けて見ていきましょう。

更新する場合

 

更新する場合の手続きは、以下のように進んでいきます。

契約期間の満了日が近づくと、大家さんや管理会社から書面などで更新のお知らせが届きます。更新の1～3ヶ月くらい前には届くのが一般的です。

 

その後は、同封された更新契約書や必要書類に署名・捺印をして返送し、更新料を振り込めば手続きが完了します。1ヶ月前になっても更新の案内が届かない場合は、大家さんや管理会社に確認してみましょう。

更新しない場合

 

普通借家契約は、特に双方が手続きをしなかった場合でも自動的に更新されます。これを「法定更新」といい、基本的には物件を借りられなくて困ってしまう入居者を守るために設けられている仕組みです。

 

そのため、契約を更新したくない場合は、入居者の方から解約を通知する必要があります。なお、解約の通知は、賃貸借契約書に記載された期日までに行わなければなりません。

 

多くの場合は「退去日の1ヶ月前まで」とされていますが、物件によってもタイミングが異なるので、必ず契約書を確認しましょう。

 

通知が遅れてしまうと、解約するつもりでも更新料が発生するリスクがあるので注意が必要です。

更新時に必要なその他の費用

 

契約更新のタイミングでは、物件の更新料以外にも費用がかかるケースがあります。予想外の出費に慌てないように、あらかじめ確認しておきましょう。

火災保険の契約更新料

 

賃貸物件を借りるときに加入する火災保険も2年間契約のケースが多いため、同時に更新手続きを行うのが一般的です。

 

具体的な金額は、物件の構造などによっても異なるものの「1万～2万円程度」が相場となります。

保証会社の契約更新料

 

保証会社を利用している場合、保証会社の契約期間も物件の契約期間と同じであるケースが多いので、このタイミングで更新料が発生します。

 

保証会社の更新料は「1万円程度」あるいは「家賃の10～30％程度」が相場であり、初回の保証料よりは安めに設定されるのが一般的です。

 

賃貸物件を探す 家賃相場を調べる

賃貸物件の更新に関してよくある質問

 

賃貸物件の契約更新については、基本的なルールと手続きの流れ、更新料などの支出を押さえておけば、それほど心配はありません。

 

最後に、更新に関してよくある質問を回答とともに紹介します。

Q：忙しくて更新手続きを忘れてしまった！ 退去しなければならない？

 

普通借家契約の場合は、更新手続きを忘れてしまっても自動的に更新されるので、退去の必要はありません。

 

ただ、「大家さんとの信頼関係を損ねる可能性がある」「契約内容を変更したくても相談が難しくなる」などのデメリットもあるので、基本的には忘れずに手続きを済ませることが大切です。

Q：更新料の支払いは拒否できる？

 

更新料の支払いについては、賃貸借契約書に記載がある限り、原則として拒否することができません。金額などについて気になる点があれば、契約時に確認しておくことが大切です。

 

賃貸物件の更新料について、過去に行われた裁判では「賃貸借契約書に更新料についての条項があり、賃料の額や更新の期間に照らして更新料が不当に高額でない限り支払わなければならない」という判決が下されました。

 

契約時には、契約書にある内容すべてについて説明を受けた上で署名・捺印をしているため、借主には、契約書の内容を誠実に履行する責任を負う必要があります。

 

更新料の定めのある賃貸物件に住んでいるのなら、貸主の求めに応じて更新料を支払う義務があると考えましょう。

Q：更新料が支払えない場合、どうすればいい？

 

金銭的な問題で更新料を支払えない場合には、すぐに大家さんや管理会社へ相談することが大切です。状況によっては、分割払いに応じてもらえる可能性があるので、放置をしないようにしましょう。

まとめ

 

• 賃貸借契約には、更新できる普通借家契約と更新できない定期借家契約がある
• 普通借家契約の場合、原則として大家さんの方から更新を拒むことはできない
• 更新時には契約更新料がかかる場合があり、多くは家賃1ヶ月分が相場とされる
• 地域によっては、更新料がかからない方が一般的なエリアもある
• 更新しない場合は契約書で決められた期日までに解約通知を行う必要がある

 

賃貸物件を探す 家賃相場を調べる 引越し料金の見積もりをする

よくある質問

Q.1 賃貸物件の契約更新とは何ですか？ 必ず必要なのでしょうか？

A.1 賃貸物件の契約期間が満了した後も引き続き同じ部屋に住むために行う手続きのことです。契約には主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、一般的な「普通借家契約」であれば、入居者が希望すれば原則として更新できます。「定期借家契約」の場合は更新という概念がなく、期間満了で契約が終了し、住み続けるには改めて再契約が必要になります。ご自身の契約書でどちらのタイプか確認しておきましょう。

Q.2 賃貸の契約更新は、いつ頃、どのような流れで行うのですか？

A.2 普通借家契約の場合、契約期間は2年間で、2年ごとに更新するのが一般的です。通常、契約期間が満了する1～3ヶ月くらい前に、大家さんや管理会社から更新のお知らせと契約書が送られてきます。内容を確認し、署名・捺印して返送、指定された期日までに更新料などの費用を支払うことで手続きは完了します。

Q.3 更新料は必ず支払わなければならないのでしょうか？ また、相場はいくらくらいですか？

A.3 更新料は必ず発生するものではありません。国土交通省の調査によると、更新料がない物件も多く、特に中京圏や近畿圏では更新料がかからない方が一般的です。更新料がかかる場合の相場は、家賃の1ヶ月分としている物件が多いようです。契約書に更新料に関する記載があるので、契約時に必ず確認しましょう。

Q.4 もし契約を更新したくない場合は、どうすれば良いですか？

A.4 契約を更新せずに退去する場合は、大家さんや管理会社へ解約の通知をする必要があります。この通知は、賃貸借契約書に記載された期日までに行わなければなりません。多くの場合「退去日の1ヶ月前まで」とされていますが、物件によって異なるため、必ずご自身の契約書を確認してください。通知が遅れると、解約するつもりでも更新料が発生してしまうリスクがあるので注意が必要です。

Q.5 うっかり契約更新の手続きを忘れてしまったら、すぐに部屋を出ないといけませんか？

A.5 普通借家契約の場合、万が一更新手続きを忘れてしまっても、「法定更新」といって自動的に契約が更新されるため、すぐに退去しなければならないわけではありません。ただし、大家さんとの信頼関係のためにも、手続きはきちんと期限内に行うことが大切です。また、契約内容の変更などを希望する場合も、手続きをしないと相談が難しくなることがあります。

Q.6 契約書に書かれている更新料が高すぎるように感じます。支払いを拒否できますか？

A.6 賃貸借契約書に更新料の支払いについて記載があり、その金額が法外に高額でない限り、原則として支払いを拒否することはできません。契約時に内容を確認し、納得したうえで署名・捺印しているため、契約内容を守る義務があります。金額などに疑問がある場合は、契約を結ぶ前に確認し、話し合うことが重要です。

Q.7 更新料を支払うのが難しい場合、どうすればいいでしょうか？

A.7 金銭的な事情で更新料の支払いが難しい場合は、正直にできるだけ早く大家さんや管理会社に相談することが大切です。状況によっては、分割払いに応じてもらえる可能性もあります。決して放置せず、まずは相談してみましょう。

Q.8 契約更新の際には、物件の更新料以外にも何か費用がかかりますか？

A.8 物件の更新料以外にも費用がかかる場合があります。たとえば、賃貸契約と同時に加入することが多い火災保険も、物件の契約期間に合わせて2年契約になっている場合が多く、同じタイミングで更新手続きと保険料（相場1万～2万円程度）の支払いが必要になることが一般的です。また、保証会社を利用している場合は、保証会社の契約更新料（相場1万円程度、または家賃の10～30％程度）も必要になることがあります。