賃貸物件に住んでいて、カレンダーやポスターを壁に貼ろうとした時、画鋲を使って留めていいのか迷ってしまったことはありませんか?退去時の敷金トラブルを回避するためにも、どこまでが許容範囲かを理解しておくことはとても重要です。原状回復の正しい知識を知っておけば、退去時に敷金を全額返してもらえる可能性も高まります。

そこで今回は、賃貸物件の退去時に賃借人負担で敷金から引かれてしまう修繕の境界線について探っていきます。

賃貸物件を退去する際には、室内の状態を確認した上で、賃貸人(大家)が負担する費用と、賃借人(入居者)が負担する費用をそれぞれ計算して、賃借人負担分については敷金から控除されて残金が賃貸人から返還されます。

賃借人負担となる修繕については、国土交通省が作成したガイドライン(※)をもとに判断します。

 

画鋲の場合、ガイドラインによれば以下のように規定されています。

賃貸人負担:壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替えは不要な程度のもの)
賃借人負担:壁等のくぎ穴、ネジ穴(重量物をかけるために開けたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの)

 

通常、賃貸物件の壁紙は、コンクリートなどに直貼りすると結露の原因になる場合があるため、下地ボードを設置してその上から壁紙を貼っています。賃借人負担となる境界線としては、画鋲やピンが下地ボードの張替えが必要なほど損傷させているかどうかです。

 

いわゆる一般的な細い画鋲でポスターを壁に止めたとしても、下地ボードにはほとんど影響がないため、賃借人はその復旧費用を負担する必要はありません。これに対し、釘や太いネジなどを壁に刺してしまうと、下地ボードに穴が空いてしまい、見た目にも大きな影響を及ぼすため、復旧費用を敷金から控除されてしまいます。
※ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

 

ガイドラインによると画鋲の使用はOKです

ガイドラインによると画鋲の使用はOKです

国交相の出しているガイドラインは、あくまで細かい取り決めがない場合のいわば目安にすぎません。そのため、正確に確認するためには、自身が住んでいる賃貸物件の賃貸借契約書の条文を確認する必要があります。

 

ガイドラインでは画鋲でポスターをとめることはセーフとしていますが、賃貸人の中には壁紙に穴が開いてしまうことを強く嫌っている人も大勢います。そこでガイドラインとは別に、賃貸借契約書の約款部分において次のような規定を別途設定している場合があります。

“壁にポスターやカレンダー等を取り付ける際には、必ずピクチャーレールを使用し、大きさを問わず壁に直接穴を開けないこと”

 

賃貸借契約書の内容は確認しましたか?

賃貸借契約書の内容は確認しましたか?

このように、画鋲であっても禁止している賃貸借契約書を交わしている場合は、たとえガイドラインでセーフでも当該契約の方が優先されるので、退去時に敷金から引かれます。よって、画鋲を壁に刺す前に必ず賃貸借契約書を確認しましょう。また、契約時に交渉して「退去時の原状回復の費用負担は国土交通省のガイドラインに沿って行うものとする」などの条項を記入しておくことも必要かもしれません。

 

もしも壁にネジで穴を開けてから、やってはいけないことに気がついた場合、壁紙の張替え費用は全額負担しなければならないのでしょうか?

 

この場合、賃借人が負担しなければならないのは、壁紙の減価償却後の現存する価格がベースとなります。国土交通省のガイドラインによると、壁紙の耐用年数は6年と規定されていますので、もしも6年以上その部屋に居住して退去すれば、壁紙の残存価値は1円で評価されますので、ほとんど請求されることはないでしょう。

 

壁紙の価値は年々下がります

壁紙の価値は年々下がります

なお床材の場合、クッションフロアやカーペットなどについても、同じく6年で残存価値は1円として計算されますが、フローリングの場合、部分補修は経過年数を考慮されません。もしも部分的に傷をつけてしまった場合は、原則1平方メートル単位で請求されます。また全体張替が必要な場合は、建物の耐用年数で最終残存価値を1円とするとされています。

 

壁や床以外にも、退去時に敷金から控除される可能性のあるポイントはいくつかありますので、以下にまとめました。

 

ベランダの窓まわりや洗濯機置場、バスルームなどは、湿気が溜まりやすいため結露によって壁紙やコーキングにカビが繁殖するケースがあります。カビについては、こまめに換気することで予防することができますので、原則的には賃借人の責任となります。あまりにもカビがひどい場合、賃借人の過失として費用を請求される可能性があります。

 

室内でタバコを吸うと、壁紙はもちろんのこと、エアコンやキッチンなどあらゆるところにヤニ汚れが付着してしまいます。国土交通省のガイドラインでも、タバコのヤニ汚れが部屋全体に及ぶ場合は、壁紙の全面張替え費用を賃借人に請求できるとしています。その他、ヤニ汚れがひどくて汚れが落ちないものがあれば、別途交換費用などを請求される可能性があります。

 

入居する際に渡されている鍵を紛失している場合は、例えコピーキーが残っていたとしても、交換費用の実費を請求されます。入居時に渡された鍵がどれかわからなくなった場合は、賃貸借契約書に引渡しを受けている鍵ナンバーが記載されていますので確認してみましょう。

 

これらのポイントは、入居中に注意していれば予防することが可能です。敷金をできる限り返してもらうためにも気をつけましょう。

 

知らないうちに退去費用がかさむ様な事態は避けたいものです

知らないうちに退去費用がかさむ様な事態は避けたいものです

敷金精算における賃借人の負担については、国土交通省のガイドラインに示されています。但し、最近ではガイドラインよりもより厳しい契約約款を使用している大家さんや管理会社が多いようです。

画鋲の件についても、ガイドラインではセーフですが、物件によってはアウトの場合もありますので必ず賃貸借契約書を確認するとともに、契約時に交渉することも重要です。

●まとめ●
・国土交通省のガイドラインでは、画鋲を使っても壁紙の張替え費用は請求されない
・国土交通省のガイドラインよりも、個別の賃貸借契約書の条文が優先される
・壁紙の法定耐用年数は6年で、残存価値は1円の評価になる

 

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