更新料とは、どのようなお金なの？

賃貸借契約の更新料について法律には何ら規定がなく、首都圏や近畿圏の一部の地域などで古くから慣習として支払われているものです。契約を更新する際に、あらかじめ決められた一定額（更新後の新家賃の1ヶ月分など）を、借主から貸主に対して支払います。例えば2年間の賃貸借契約であれば、その部屋に住み続けるかぎり、毎月の家賃とは別に2年ごとの更新料が発生します。

 

更新料の額について、たいていは賃貸借契約書に明記されていて、それにサインをしたうえで入居しているはずですから、「更新料の支払いについての合意がある」ものとみなされます。法律による規制がなく「契約の自由の原則」が優先されるため、更新のときになって「聞いていない」「払わない」と主張してもなかなか通用しません。

更新料の相場と地域による違い

更新料の有無やその金額については、初めに賃貸借契約を結ぶ際にしっかりと確認するべきです。とはいえ、全国には更新料の慣習がない地域も多く、そもそも更新料についての認識がない場合もあるでしょう。

 

国土交通省が2007年に実施した調査によれば、更新料を徴収する割合は神奈川県で90.1％、千葉県で82.9％、東京都で65.0％、埼玉県で61.6％、京都府で55.1％、愛知県で40.6％、沖縄県で40.4％などとなっていて、全国で約100万物件との推計もされています。

一方で、大阪府と兵庫県は更新料を徴収するケースがあまりないようです。ただし、その代わりに「敷引き」と呼ばれる償却方法を採用するものが兵庫県で96.0％、大阪府で29.9％となっています。

 

更新料の相場についてもこれといった決まりはありませんが、東京都と千葉県では2年ごとに賃料1ヶ月分の更新料というケースが多いでしょう。神奈川県では1ヶ月分か半月分のどちらか、埼玉県と愛知県では半月分といったケースも多いようです。これに対して京都府では1年ごとに1ヶ月分、あるいは2年ごとに2ヶ月分という契約が多いほか、1年ごとに2ヶ月分の更新料を必要とする契約もみられます。

 

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更新料に関する最高裁の判断

更新料の支払いを義務付けた賃貸借契約の条項が、消費者契約法により無効になるのではないかとして争われた3件の裁判で、大阪高裁は2件を無効、1件を有効として判断が分かれ、最高裁による上告審が注目されていました。そして2011年7月の最高裁判決により「更新料が高額過ぎなければ有効」との判断が示されています。この中には1年ごとに賃料2ヶ月分の更新料を支払う契約も含まれていました。更新料に「賃料の補充や前払い、契約継続の対価」などの合理性があるとして認めたものです。

 

しかし、更新料が高額かどうかは毎月の賃料の水準とも関連するため難しい問題です。賃料が周囲の相場よりも安いのであれば、更新料に「賃料の補充」といった性質を認めることもできるでしょう。

 

その一方で、更新料の支払いを避けるために契約を更新しないで引越をする入居者も少なくありません。賃貸物件が空室になると次の入居者がなかなか決まらなかったり、募集賃料の引き下げを余儀なくされたりするケースも多いものです。そのため、最高裁の判例で違法とはされなかったものの、更新料の値下げや廃止を検討する貸主も次第に増えつつあるようです。

 

既に入居している賃貸物件の更新時期を迎えたら、更新料の値引きを交渉してみるのも良いでしょう。それがうまくいくかどうかは分かりませんが、以前よりは柔軟に対応してくれる貸主が増えている状況だと考えられます。

 

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