事例①：広いLDKを夢見て契約。しかし「その壁、抜けません」

ケース：駅近の低層マンションに一目惚れした30代夫婦

駅徒歩5分、日当たり良好、価格も手頃な築35年の低層マンション。3DKの和室の壁を取り払い、広々としたLDKにする。そんなイメージを膨らませて売買契約を済ませた夫婦が、リノベーション会社との初回打合せで告げられたのは「この壁は構造壁なので撤去できません」という一言でした。理想だった大空間はかなわず、細切れの間取りを部分的に手直しするだけのリノベーションに縮小。「これなら最初からリフォーム済み物件を買えばよかった」という後悔が残りました。

失敗の分岐点と回避策：契約前に「構造」を確認していなかった

住まいの壁には、撤去できる「間仕切り壁」と、建物を支えるため撤去できない「耐力壁」があります。マンションの場合、柱と梁で支える「ラーメン構造」なら住戸内の壁は撤去できることが多い一方、壁そのもので支える「壁式構造」では住戸内にコンクリートの耐力壁が入っていることがあり、この壁は絶対に抜けません。壁式構造は、この事例のような5階建て以下の低層マンションに多く見られます。一戸建てでも、2×4（ツーバイフォー）工法は壁で建物を支えるため同様の制約が生じます。

 

回避策はシンプルで、契約前に竣工図などで構造形式を確認し、可能ならリノベーション会社に内見へ同行してもらうこと。「やりたいプランがその物件で実現できるか」を、買う前に専門家の目で判定してもらうのが確実です。

見落としがちなもう一つの壁：管理規約という「制度の壁」

構造上は問題なくても、マンションの管理規約が立ちはだかるケースもあります。リノベーションできるのは専有部分のみで、窓サッシ・玄関ドア・バルコニーなどの共用部分には手を加えられません。さらに規約によっては、床材の遮音等級（例：L-45以上）の指定で無垢フローリングが選べない、水まわりの移動が制限されている、工事に理事会承認が必要といったルールも。契約前に管理規約と使用細則を取り寄せて確認することを忘れないでください。

価格帯や設備から中古一戸建ても探してみる 価格帯や設備から中古マンションも探してみる

事例②：解体初日に発覚した床下の傷み。予備費ゼロで大誤算

ケース：見た目のきれいさで即決した築30年の中古一戸建て

内装がきれいにお手入れされていた築30年の一戸建てを、「状態が良さそうだから」と診断なしで購入した家族。ところがリノベーション工事の解体初日、床を剥がすと土台の一部に雨漏り由来の腐食が見つかり、補修と防水工事で当初予算に約150万円の追加が発生しました。予備費を確保していなかったため、キッチンのグレードや造作家具など「やりたかったこと」を削って帳尻を合わせることに。工期も約1ヶ月延びました。

失敗の分岐点と回避策：購入前の「ホームインスペクション」を省略した

中古住宅は、表面の内装がきれいでも、構造躯体や給排水管など見えない部分の状態は物件ごとに大きく異なります。この見えないリスクを購入前に可視化する手段が、専門家が第三者の立場で劣化状況などを診断する「ホームインスペクション（住宅診断）」です。国土交通省もガイドラインを整備しており（出典：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」）、不動産会社は媒介契約時にインスペクション事業者をあっせんできるか否かを示すことになっています。

 

回避策は2つ。①売買契約前にインスペクションを実施し、劣化リスクを織り込んで購入判断・資金計画を行うこと。②それでも見えない部分は残るため、工事費とは別に予備費を確保しておくことです。診断で何が分かるかは中古マンションのホームインスペクション（住宅診断）で何が分かる？、築年数が古い物件の注意点は中古住宅は実際のところ何年住める？で詳しく解説しています。

管理状態の良い中古マンションを探す

事例③：物件を先に購入。リノベ費用は「金利の高いローン」しか選べなかった

ケース：好条件の物件を逃したくなくて、購入だけ先行させた共働き世帯

「この物件は今買わないとなくなる」と焦り、住宅ローンで物件だけ先に購入。落ち着いてからリノベーションの見積もりを取ると約800万円になり、いざ資金調達の段になって、住宅ローンにあとから工事費を組み込めないことを知りました。結局、住宅ローンより金利が高く返済期間も最長10〜15年程度と短いリフォームローンを別途契約。同じ工事内容なのに、月々の返済負担は当初想定を大きく上回りました。

失敗の分岐点と回避策：ローンは「物件＋工事費セット」で最初に申し込む

近年は、物件購入費とリノベーション費用をまとめて住宅ローンの低金利で借りられる「一体型（リフォーム一体型）住宅ローン」を扱う金融機関が増えています。ただしこの一体型は、物件購入時に工事の概算見積もりを添えてまとめて申し込む必要があり、購入後の後付けはできません。リノベ前提なら「物件探し・工事プラン・ローン」は三点セットで同時に動かすのが鉄則です。ローンの種類や住宅ローン控除との関係は、住宅のリフォームやリノベーションに使えるローンは？ 控除についても解説が参考になります。

中古マンションについて住まいの窓口に相談する

事例④：プランが決まらず着工延期。家賃とローンの「二重払い」が5ヶ月に

ケース：会社選びを後回しにした、賃貸住まいの4人家族

物件の引渡し後にリノベーション会社を探し始めた家族。1社目はデザインの方向性が合わず、2社目は見積もりが予算と大きく乖離。3社目でようやく契約に至ったものの、プラン確定までに時間がかかり、引渡しから入居まで約5ヶ月を要しました。その間、家賃10万円と住宅ローン返済が重なり、二重払いの総額は約50万円。「会社探しを物件探しと同時に始めていれば」という後悔だけが残りました。

失敗の分岐点と回避策：物件探しとリノベ会社探しを同時に始める

リノベーション会社には、それぞれ得意なテイストや工事の傾向があります。物件を探し始めた段階で会社の候補も並行して絞り込み、施工事例・概算見積もりの具体性・リスク説明の率直さの3点で比較しておくと、引渡しから着工までの空白期間を最小化できます。物件探しから設計・施工まで一貫対応する「ワンストップ型」の会社なら、内見同行から資金計画まで伴走してもらえるため、事例①〜③の失敗も同時に防ぎやすくなります。どんな会社があるか、まずは▶ LIFULL HOME’Sでリノベーション会社を見てみるところから雰囲気をつかんでみてください。

リフォーム・リノベーションについて相談する

4つの事例から学ぶ：購入前チェックリストと予算の判断軸

事例横断・購入前チェックリスト（構造・管理・お金）

4つの事例に共通するのは、「契約前に確認できたはずのことを、契約後に知った」という構図です。内見・資料請求の際は、次の表で「不明」をゼロにしてから契約に進みましょう。

なお耐震基準は1981年6月に大きく改正されており、旧耐震基準の物件は補強費用が別途かかる可能性があります。詳しくは1981年以降の新耐震基準とは？ 確認方法と旧耐震基準だった場合の対応策も解説をご覧ください。

予算配分は「物件7割・工事とゆとり3割」を出発点に

事例②③のようなお金の失敗を防ぐ判断軸として、総予算のうち物件価格は7割程度にとどめ、残り3割を工事費＋予備費（追加工事・諸費用・仮住まい費用など）に確保する配分を出発点にするのがおすすめです。

 

総予算4,000万円なら、物件は2,800万円前後、工事＋予備費に1,200万円というイメージ。物件に予算を使い切って肝心のリノベーションが痩せてしまうのが最も多い後悔パターンだからこそ、「物件のグレードを一段下げて工事に回す」選択が満足度を高めます。この配分で戸建てにどこまで手が届くか、▶ LIFULL HOME’Sで中古一戸建ての物件を見てみると感覚がつかみやすくなります。

まとめと次のステップ

4つの事例が示すとおり、中古住宅×リノベーションの失敗は「物件を先に決めて、構造・お金・会社選びを後回しにする」進め方から生まれます。総務省統計局の調査では2023年の空き家数は約900万戸・空き家率13.8％と過去最高を更新しており（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）、中古住宅の選択肢は今後さらに広がっていきます。裏を返せば、目利きの準備をした人ほど良い物件に出会える環境が整いつつあるということです。

 

準備を先延ばしにしている間にも、条件のよい物件は市場に出ては売れていきます。「いつか本気で探すとき」に備えるつもりで、今のうちに進め方だけでも整理しておくと、いざというとき焦らずに済みます。物件・お金・会社選びをどの順番で進めればよいか迷ったら、中立的なアドバイザーに無料で相談できる窓口を活用してみてください。

▶ LIFULL HOME’Sで無料のリフォーム・リノベーションオンライン相談を見てみる

 

より詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてお読みください。

• 中古マンションを買ってリノベーションは「あり」？ 新築との価格差データでわかるメリットと、購入前に見るべき注意点
• 中古＋リノベという選択【STEP3 物件探し】

よくある質問

Q1. 紹介された失敗事例は、築年数が古い物件ほど起こりやすいのですか？

A. 事例②（隠れた劣化）は築年数が古いほどリスクが高まる傾向にありますが、事例①（構造・規約）、事例③（ローン）、事例④（二重払い）は築年数に関係なく起こります。築年数そのものより「1981年6月以降の新耐震基準か」「維持管理の履歴」「進め方の順番」のほうが、失敗の有無を左右します。

 

Q2. ホームインスペクションは誰がいつ依頼するのですか？ 費用の目安は？

A. 買主が売買契約前に依頼するのが理想です。実施には売主の承諾が必要なため、不動産会社を通じて早めに打診しましょう。費用は目視中心の基本診断で数万円程度からが一般的で、機材を使う詳細診断は範囲に応じて加算されます。事例②のような数十万〜数百万円規模の追加費用リスクを事前に把握できると考えれば、十分に価値のある投資です。

 

Q3. 壁式構造のマンションは避けたほうがよいのでしょうか？

A. 避ける必要はありません。撤去できない耐力壁があるのは事実ですが、壁の配置を活かしたゾーニングや建具・仕上げの工夫で、開放感のある住まいを実現しているリノベーション事例は数多くあります。大切なのは、事例①の夫婦のように「買ってから知る」のではなく、購入前にどの壁が動かせないかを把握したうえでプランを描くことです。

 

Q4. 事例④のような二重払いは、どのくらいの期間を見込んでおけばよいですか？

A. プランがスムーズに決まった場合でも、引渡しから設計確定・着工・完成まで数ヶ月単位の期間がかかるのが一般的です。物件探しと同時にリノベーション会社の比較を始め、購入前におおまかなプランと概算費用まで固めておくと、この期間を大きく短縮できます。仮住まいの家賃負担も含めて資金計画に織り込んでおくと安心です。