低金利だからといって住宅が買い時だとは限らない

 

歴史的な低金利が続いていると言われています。だからこそ「今が買い時」なのだと。もちろん住宅ローンの金利が低ければ低いほど支払い額は減少するので、住宅購入には有利と言われています。しかしこれは一面的な見方であり、今回は「必ずしもそうとも言えない」お話しをします。

 

というのも、「低金利は“住宅価格を高止まりさせる効果”をもっているため」です。今、この低金利で住宅を買う方は、「毎月の支払いを低く抑える事はできる反面、住宅の資産価格としては高止まりしたところで買っている」ということになります。言い換えると、「フロー（毎月の支払い）では大きく得をしているものの、ストック（物件価格）では必ずしもそうとはいえない」ということなのです。

 

もう少しわかりやすく例を使って説明します。

（例）Aさんが3,300万円の住宅を住宅ローンで購入した場合。
年収：500万円、頭金（自己資金）：300万円、ローン金利：2.0％、返済期間：35年

 

Aさんは、毎月のローン支払い額を10万円と設定しました。ローンの金利と支払期間から、借りられる金額は約3,000万円。頭金300万円と合わせて3,300万円の物件を購入しました。

 

その物件を15年後に売却し、新たに別の住宅を購入することになりました。この時、ローン金利が4.0％に上昇していたと仮定します。ローン金利以外の年収などの条件が変わらない場合、Aさんは果たしていくら借りられるでしょうか？

 

金利が2.0％から4.0％に上昇すると、他の条件が変わらなくても借りられる金額は減少します。この場合、約2,260万円となりますので、15年前と比べて740万円も下がってしまいます。つまり、Aさんは、同様に自己資金300万円を足しても、今回は2,560万円の物件しか買えないわけです。
金利が5.0％とすると、借入可能額は1,980万円、6.0％なら1,750万円と、金利が上がれば上がるほど借入可能額は減少してしまうのです。

 

逆を言うと、金利が上昇すると、買える物件価格の基準が下がるわけですから、物件の価格を下げないと住宅は売れません。それなりの水準にまで下がったところが均衡点となります。
売却しようとしたときに金利が上昇していればその物件価格は下がっているので、前述のAさんの場合も、家を売却する際には想定する以上に安い金額を提示されることとなるでしょう。
このようなことは不動産投資の世界では常識ですが、住宅購入の世界では意外と知られていません。

 

むろん今後は「立地」や「建物」の違いによって価値の落ちる住宅と落ちない住宅とに二極分化していくことが知られており、後者を選ぶことで相当程度のリスクヘッジができるのはいうまでもありません。

 

そのうえで、今後金利が上昇する可能性はあるのでしょうか？あるとすればどのような理由で？
また、はたしてどのくらい上昇するでしょう？次回コラムでお話します。

 

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コンテンツ提供：株式会社さくら事務所

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