【首都圏】再開発で人気上昇が期待される街5選＋番外編。未来の「住みたい街ランキング」上位候補を占う

【関連リンク】みんなが探した！住みたい街ランキング2026

街の人気の高まりには、明確な段階がある。その評価を押し上げる転換点となるのが、再開発の発表や開業・まちびらきといった節目だ。具体的な変化が可視化されることで、比較検討の対象になりやすく、結果として住む・住まないの判断材料が増える。

筆者は、これまで東京圏における現在進行形の再開発現場を数多くリサーチし、その街の変化を観測してきた。本稿で取り上げるのは、現時点では「住みたい街ランキング2026」の上位に位置していないものの、市街地再開発事業や土地区画整理事業など都市計画を伴う更新が具体化しており、今後の評価変化が起きやすい街（駅）だ。そこで、今回はこれまでのリサーチにより得られた知見から個人的にも変化が楽しみと思える街（駅）を選定した。

今回の選定にあたり、以下の基準を設けた。

1.公的資料で根拠が確認できること
自治体や事業者の公表資料により、法令上の手続き段階（都市計画決定、再開発組合設立認可、権利変換計画認可など）が裏付けられていること。

2.いつ変わるかが明確であること
竣工時期や供用開始予定が明らかで、変化のタイムラインが示せること。

3.人気上昇につながる生活の変化がイメージできること
単に建物が新しくなるだけでなく、回遊性や交通結節機能の強化など、住環境の質的向上が約束されていること。

これらに加え、将来的に都市構造そのものが変わる街として、番外編を1つ紹介したい。

2026年 借りて住みたい街ランキング41位、買って住みたい街ランキング217位

北綾瀬駅は、東京メトロ千代田線の支線区間にある単独駅である。2019年から千代田線の始発駅（直通運転の開始駅）になり、交通利便性が大幅に上がった。もともとは隣駅の綾瀬駅の支線のような駅だったため、行き先によっては綾瀬駅で乗り換えが必要になる不便さがまだ残る。しかし、北千住駅まで約8分、大手町駅まで約26分というアクセス時間は、都心への通勤や暮らしのイメージにおいて十分に現実的な選択肢に入る。

このポテンシャルの高さは、すでに利用者数として表れている。東京メトロの公表によれば、2024年度の一日平均乗降人員は4万3,371人と、コロナ禍前（2019年度：3万7,943人）の水準を上回っている。この背景にあるのは、駅周辺における継続的な土地利用（一戸建て住宅や集合住宅）の転換にある。足立区が公表している土地利用現況調査（都市計画法に基づく定期的な調査）でも確認することができ、こうした動きは、結果として東京メトロが公表する乗降人員の増加に表れている。

三井ショッピングパーク　ららテラス北綾瀬　※ 2025年2月撮影

今回、選定に至った最大の理由は、こうした駅利用者数の自然増に加え、2025年に官民のプロジェクトが同時期に完了したことだ。公共側では「北綾瀬駅前土地区画整理事業」により交通広場が整備され、利便性の高い路線バスやタクシーの動線が確保された。民間側では、駅直結の「三井ショッピングパーク　ららテラス北綾瀬」が開業。これまで駅前に欠けていた「公共交通機能」と「生活利便機能」が、2025年6月という同タイミングで充足した形にある。

駅直結型の商業施設は、単なる買い物場所ではなく、「日常を駅前で完結させる機能」として機能しており、休日には子どもを連れた多くの家族で賑わっている。基盤整備によるアクセスの円滑化と、商業施設による生活の質的向上。この2つが揃ったことで、駅前で買い物などが完結しやすくなった。この変化は、今後の住まい探しにおいて加点要素となり、後押しする可能性がある。

【LIFULL HOME'S】北綾瀬駅の不動産・住宅を探す
【関連記事】再開発でポテンシャルが開花した東京都足立区「北綾瀬」。転換点を迎えた街が描く未来とは

右上：「三井ショッピングパーク　ららテラス北綾瀬」　※2026年2月撮影、右上以外：位置と整備前・整備後　※出典：三井不動産株式会社（2025年4月）「北綾瀬駅直結、ライフスタイル型商業施設「三井ショッピングパーク ららテラス北綾瀬」　2025年6月24日（火）グランドオープン決定　北綾瀬駅周辺エリアのお客さまの生活を支える 全51店舗が集結」

2026年 借りて住みたい街ランキング155位、買って住みたい街ランキング27位

西日暮里駅は、JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線、日暮里・舎人ライナーの4路線が乗り入れする都内でも重要な交通要衝の一つになっている。その利用規模は都心ターミナル駅に匹敵し、東京メトロの公表によると、2024年度の一日平均乗降人員は15万4,330人（前年度比2.2%増）。JR東日本のデータでも一日平均乗車人員は8万9,606人（注：乗車のみ。前年度比1.7%増）を記録しており、高い流動性を有している。

一方で、山手線30駅の中では乗車人数19位と、神田駅（18位）や目黒駅（17位）と同規模の中堅ポジションに位置しており、都心の主要駅のような大規模な混雑状況とは少し異なることも特徴である。

しかし、これほどの交通利便性を持ちながら、西日暮里駅はこれまで「住む街」としての評価が伸び悩んできた。その主な要因には、駅周辺のインフラの脆弱さにある。駅の東側と西側で地理的特徴から街並みが分断されている上、駅周辺は土地が細分化された密集市街地が広がり、歩行者空間や滞留スペースが著しく不足していた。おそらく多くの人が、「乗換には便利だが、雑然としていて暮らしのイメージが湧かない」と思っていたはずだ。

西日暮里駅　※2025年4月撮影

この課題の解消の一つが、現在進行中の「西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業」である。

東京都や荒川区、事業者等の資料によると、再開発事業の施行面積は約2.3ヘクタールに及び、駅前空間の構成を変える計画となっている。特筆すべきは、単なる建物群の建て替えではなく、再開発らしく公共空間の創出がセットになっている点だ。約1,800m2の交通広場や、幅員約2〜6m・総延長約110mに及ぶ歩行者専用通路が整備されることで、乗換の利便性が向上するとともに、駅前の回遊性と防災性にも貢献する。さらに、住宅・店舗・事務所・ホール等を含む大規模複合開発により、約1,000戸規模の住宅供給が予定されている。

本再開発事業は2025年1月に東京都知事より組合設立認可を受けており、今後は2027年度に解体工事着手、2028年度に建築工事着手、そして2031年度の竣工が予定されている。

西日暮里のポテンシャルは、この再開発によって質的に転換される可能性が高い。さらなる交通利便性に「歩きやすさ」「広場」「生活利便施設」という居住の快適性につながる要素が加わることで、これまでの「通過するための乗換駅」という評価は向上する。再開発の手続きの進展が見える今、街の完成度が上がるにつれて注目度も段階的に高まっていくことが考えられる。

【LIFULL HOME'S】西日暮里駅の不動産・住宅を探す
【関連記事】「西日暮里駅前」で行われる市街地再開発とは？いつ完成し、どのように街が変化するのか

西日暮里駅前地区市街地再開発事業の位置とイメージパース　※出典：西日暮里駅前地区市街地再開発準備組合、東急不動産株式会社（2023年10月）『～山手線北側に誕生する新たな東京のランドマーク～「西日暮里駅前地区市街地再開発事業」参加組合員予定者決定のお知らせ　山手線駅デッキ接続×住宅・大規模商業・ホールの複合再開発』

2026年 借りて住みたい街ランキング289位、買って住みたい街ランキング392位

板橋駅は、JR埼京線の主要駅の一つであり、池袋駅まで約5分、新宿駅まで約10分という都心近接性においては都内でも上位に位置する。さらに、徒歩圏内には都営三田線の新板橋駅も位置しており、大手町方面へのアクセスもカバーできる。目的地に応じて柔軟に経路選択ができる点は、このエリアの隠れたポテンシャルの一つになっている。

公共交通の利用実態も堅調である。JR東日本のデータによると、2024年度の一日平均乗車人員（注：乗車のみ）は3万2,632人（前年度比2.4%増）と増加傾向にある。しかし、これだけのポテンシャルを持ちながら、板橋駅周辺の評価は「便利だが、住む街としての決定打に欠ける」という位置に留まってきたともいえる。

その要因の一つに駅前空間がある。西側エリアには老朽化した密集市街地が広がり、公共空間も不足しており防災面の課題も長年指摘されてきた。総じて「歩きやすさ」や「滞在したくなる空間」が弱く、板橋区の代表駅としての「顔」を持ち合わせていなかったのが実情だったといえる。

板橋駅　※2025年4月撮影

この駅前空間の更新を担うのが、駅の両側で進行する2つの市街地再開発事業である。

一つ目は、駅直結で進む「板橋駅板橋口地区市街地再開発事業」だ。JR東日本・野村不動産・板橋区が連携し、地上34階・高さ約126mの複合施設を整備する。特筆すべきは、商業テナントにJR東日本グループの「アトレ」が入る点、そして区民プラザ等の公共機能が組み込まれる点だ。これにより、駅の玄関口としての機能が拡充される。竣工は2027年6月を予定している。

二つ目は、駅前広場の西側で進む「板橋駅西口地区第一種市街地再開発事業」だ。この再開発は、A街区（地上37階・高さ約140mの複合施設）とB街区からなり、住宅約390戸を供給する大規模プロジェクトとなる。竣工は2029年9月を予定しており、併せて2029年度中には板橋区により西口駅前広場の再整備も完了する見込みとなっている。

今後の人気上昇地として注目される点として、都心近接という既存のポテンシャルに加え、これまで弱点だった駅前の顔（広場・商業・歩行者空間）が、2027年と2029年という2つのタイムラインでの段階的な実装がある。駅前の体験品質が底上げされれば、利便性重視の層だけでなく、住環境を重視する層の比較検討の土俵にも上がるようになる。また、板橋駅西側は宿場町として発展した歴史を持つため、中小の商業施設が充実している点も評価が大きい。今後、板橋口で駅機能が更新され、数年後には西口で街の景観が一変する。この段階的な変化こそが、板橋駅の評価を押し上げる要因となる。

【LIFULL HOME'S】板橋駅の不動産・住宅を探す
【関連記事】板橋駅西側エリアが変わる。再開発プロジェクトと駅前広場リニューアル

板橋駅前広場のコンセプトスケッチ　※出典：板橋区（2025年）「板橋駅前広場再整備計画（進捗板）」

2026年 借りて住みたい街ランキング38位、買って住みたい街ランキング17位

船橋駅は、JR総武線（快速・各駅停車）と東武アーバンパークライン（東武野田線）が乗り入れる千葉県内でも屈指の広域拠点駅となっている。駅の南側には京成船橋駅も近接しており、都心方面・成田空港方面へのアクセス性が高い。その拠点性は数字にも表れている。JR東日本データによれば、2024年度の一日平均乗車人員は12万9,427人（注：乗車のみ）と、隣駅である西船橋駅に次ぐ県内2位の規模を誇る。また、コロナ禍を経て回復基調にある。

今後の船橋駅の評価を押し上げる要因は、駅周辺で異なる性格の都市更新が複線的に進行している点にある。

船橋駅北口より駅側を撮影　※ 2025年9月撮影

まず、駅南側の「本町一丁目特定街区（旧西武船橋店跡地）」における超高層建築物の開発だ。ここでは再開発ツールの一つである「特定街区」という制度が活用されている。これは、開発事業者が敷地内に広場などの公開空地を設ける見返りに、容積率（建物の延べ床面積の上限）を緩和する仕組みだ。これにより、地上51階・高さ約193mという船橋市内で突出したランドマークが誕生する。計画では共同住宅677戸に加え、低層部には商業施設等が入る。単なるタワーマンション建設ではなく、空地の確保と高度利用を両立させ、駅前の回遊性と滞在性を高める「都市機能の更新」として位置づけられているのが特徴だ。完成は2028年3月を予定している。

次に、駅東側の「（仮称）JR船橋市場町社宅跡地開発計画」による面的なまちづくりだ。 JR東日本、ジェイアール東日本都市開発、東急不動産の3社が連携し、約4万5,400m2という規模の大きな敷地で進められるプロジェクトである。また、大規模住戸に加え、商業機能も一体的に整備される。スケジュールは2025年8月に着工、2028年12月に完了予定とされており、船橋駅徒歩圏にこれまでにない「新しい街」が出現することになる。

これまでに駅南口では再開発事業によって交通広場が拡張され、ペデストリアンデッキにより駅と京成線を結ぶ動線が整理されている。この既存ストックの上に、2028年をめどとして、本町一丁目のランドマークと、市場町の面的な居住ゾーンが同時に加わることになる。駅前の求心力が強化されると同時に、良質かつ大規模な住宅供給が行われる住宅地としての魅力が増す。都心アクセスの良さという既定の評価に、駅周辺の住環境が充足していく。

【LIFULL HOME'S】船橋駅の不動産・住宅を探す
【関連記事】JR船橋駅南口・東部で進む2大再開発。合計約1,700戸に及ぶ住宅が供給予定の都市再生プロジェクトを紹介

船橋駅周辺における再開発等プロジェクトの位置　※国土地理院地図を一部編集

2026年 借りて住みたい街ランキング32位、買って住みたい街ランキング52位

大井町駅は、JR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線が結節する城南エリアの要衝であり、大中小の商業空間も充実していることから普段から多くの人で賑わっている。品川・東京方面への通勤はもちろん、お台場や二子玉川といったレジャー方面へのアクセスも良い。これまで大井町は、その利便性の高さゆえに通過・乗換利用の印象が強かったといえるが、2026年3月に都市機能の更新が予定されている。

更新の柱となるのが、JR東日本が主導する「大井町駅周辺広町地区開発（仮称）」である。街の名称は「OIMACHI TRACKS（大井町トラックス）」と決定され、2026年3月のまちびらきに向けて最終段階の工事が進んでいる。

このプロジェクトの特徴は、単なる高層ビルの建設ではない点にある。歩行者デッキで駅と街をつなぎ、アウトモール型（屋外回遊型）の商業施設や、JR東日本グループ初となるサービスレジデンス（長期滞在型宿泊施設）を整備する。これにより、「駅前で時間を過ごす」「質の高い日常を送る」という、これまでの大井町にはなかった滞在型のライフスタイルが実装されることになる。

OIMACHI TRACKS　※2026年2月撮影

そして、この建築物群を土台から支えるのが、UR都市機構が施行する「広町二丁目土地区画整理事業」だ。区画整理事業として、災害時の防災拠点機能や、広域的な交通ネットワークの整備を担う。URの公表資料によれば、2021年の都市計画決定を経て、換地処分（最終的な事業の完了）は2033年度を予定している。また、品川区の新庁舎も大井町駅よりに2029年に移転する見込みとなっている。つまり、大井町は、2026年の「OIMACHI TRACKS」開業で街の景色が大きく変わり、その後も2030年代にかけてインフラが整っていくという、短中長期で成長していく街であることが考えられる。

駅前の商業・滞在機能のアップデートは、周辺の不動産評価にも直結する。隣駅の品川駅周辺の開発とも連動しながら、城南エリアにおける「住む街」としての序列は、ここから一段階引き上げられることになるかもしれない。

【LIFULL HOME'S】大井町駅の不動産・住宅を探す
【関連記事】「大井町駅」周辺の再開発の概要は？ 品川区の中枢・交通結節点として住みやすさと魅力の向上を目指す

右上：OIMACHI TRACKS と品川区新庁舎イメージ　※出典：東日本旅客鉄道株式会社（2025年12月）「国際都市 TOKYO の未来を拓く、広域品川圏の共創まちづくりが本格始動！～2026 年 3 月 28 日 TAKANAWA GATEWAY CITY /　OIMACHI TRACKS がグランドオープン～」、施設構成図　※出典：東日本旅客鉄道株式会社（2024年）『大井町駅周辺広町地区開発（仮称）のまちづくり ～都市生活共創拠点「OIMACHI TRACKS」の形成と心豊かで質の高いくらしの実現～』

番外編として挙げる武蔵村山は、駅前の再開発とは性格が異なる。公共交通インフラの整備によって、「市内に鉄道駅が存在しない」という街の鉄道アクセス条件が変わる。

核となるのは、東京都と多摩都市モノレール株式会社が進める「多摩都市モノレール延伸事業」である。東大和市の上北台駅から、西多摩郡瑞穂町の箱根ケ崎駅付近までを結ぶ約7kmの延伸計画だ。東京都では、2025年11月27日に国から都市計画事業の認可を取得し事業着手したことを明らかにした。事業期間は2025年度から2034年度を予定している。

これまで鉄道空白地帯であった武蔵村山から、ターミナルである立川駅へダイレクトに接続され、そこから中央線等を経由して都心へアクセス可能になる。

従来は、「不便だから」という理由だけで住まい選びの土俵に乗らなかったエリアが、一気に都心への通勤圏として評価されることになる可能性が高い。それを裏付けるように、国勢調査（2020年、15歳以上就業者・通学者）によると、武蔵村山市における特別区への通勤・通学率は約8.0%だが、これは立川市の約16.7%や東大和市の15.2%に比べて低い。この傾向が2034年以降大きく変わる可能性がある。

特に注目すべきは、延伸区間に設置される7つの新駅のうち、5つの駅が武蔵村山市内に設けられる点だ。駅が立地する場所は、単なる乗り場ではなく、将来の地域の核となり、商業が集積し、地価形成の基準点となる。人の流れと拠点配置が変化する点は大きい。2030年代半ばという時間軸は若干長いかもしれないが、都市計画が進むにつれて沿線の将来像は解像度を増していく。今のうちから、駅予定地周辺の動向を追うことで、住宅地としての将来像の把握につながる。

【LIFULL HOME'S】武蔵村山市の不動産・住宅を探す

事業位置　※出典：東京都、https://www.metro.tokyo.lg.jp/information/press/2025/11/2025112701

まとめ

本稿で取り上げた5駅＋番外編に共通するのは、人気の変化が、手続きと再開発の進展に連動しやすい点にある。

各駅の強みは明確である。北綾瀬はインフラと商業の同時完成で、すでに生活利便性が高まった。西日暮里と板橋は、都心近接エリアの弱点だった「駅前の質」を再開発で埋めるフェーズにある。船橋は高さと広さという異なる性格の更新が同時期に進むが、大井町は2026年の短期的な商業施設等の充実と中長期のインフラがセットになっている。そして武蔵村山は、公共交通の延伸により鉄道駅がない状況の解消を目指す。

街の変化は、突然起きるものではない。行政や事業者が公表している計画や手続きの進捗を追っていけば、その将来像は客観的な事実として確認できる。今回紹介しきれなかったエリアについても、また別の機会にこうした「都市計画的な視点」から紹介していきたい。