住宅価格高騰の中、東京都の相場よりも安く入居できる「アフォーダブル住宅」政策をどう評価するか

住宅価格の高騰が止まらない。もともと先進国では、低金利、都市化の進展を背景に住宅価格が1990年代後半以降、日本では2010年代後半から上昇する傾向にあった。しかし新型コロナのパンデミック後にさらなる住宅価格高騰が起こり、世界各国でインフレ対策として金利を急激に引き上げた結果、大都市で手頃な住宅を購入できない「アフォーダビリティー・クライシス」という現象が起きている。日本の住宅価格／所得の比率は、2023年時点でOECD平均よりは低く、日本が特に深刻な問題を抱えているわけではない。しかし、近年の住宅価格の上昇は急激であり、東京ではマンション価格が平均１億円を超えるなど、都内に住むハードルは高くなっている。アフォーダビリティーと呼ばれる、国民の住宅取得、賃貸に対する総体的なアクセス可能性を、我々も深刻にとらえるべき時期に入ったと受け止めるべきだろう。

そうした中で、東京都では2025 年度より、主に子育て世帯の中所得者を対象に、手頃な価格で設備の整った「アフォーダブル住宅」を供給する事業を打ち出し、100 億円の予算を計上した。筆者はアフォーダブル住宅の供給には賛成だ。しかし、対象が子育て世帯の低中所得者層では、100 億円を投じても一部の人しか恩恵を受けられず、効果は限定的だ。限られた資源を有効活用する必要がある。

東京がグローバルな都市として機能し続け、日本が国際競争力を維持するためには、イノベーションを起こせる人材を集積させる必要がある。そうした高スキル人材は、既に十分な所得を得ているかもしれない。しかし、東京はこのような高スキル人材だけで成立しているわけではないという事実もある。東京の経済活動や生活を支えるためには、公共サービスを提供する人たちや医療や福祉などのエッセンシャルワーカーが不可欠だ。アフォーダビリティー・クライシスはこれらの人たち、特に若いエッセンシャルワーカーの住む場所を大きく制限する可能性がある。

2020年の国勢調査に基づき作成

図は、2020年の国勢調査に基づき東京大都市圏の地域ごとに34歳以下の医療・福祉就業者の学歴別の比率を描いたものだ。都心5区に限れば、大卒以上が75％、短大以下が25％と大きな格差があることがわかる。現在の都心部の住宅価格高騰はこのような傾向を、極端な形で進める可能性がある。高スキル人材以外の医療・福祉関係の就業者がアクセスできなければ、その地域の機能は維持できない。そのような事態は回避すべきだろう。実際に、東京と同様、グローバル都市であるロンドンは大都市の都市機能を維持するキーワーカーと呼ばれる、医療・福祉、教育関係などの就業者のアフォーダビリティー改善に取り組んでいる。

もちろん、エッセンシャルワーカーではなく、中所得者のアフォーダビリティーを向上させるためにやるべきことはすべてやるべきだ。その際に取られる政策の効率性には十分注意する必要があろう。住宅価格の高騰を背景として、住宅のアフォーダビリティーを改善するための政策としては、大きく分けて2つの方法がある。一つは需要側への支援であり、もう一つは供給の増加である。

そもそも住宅は、家計が住宅サービスを受け取る必需品であるとともに、財産をどういう形で保有するのかという資産としての側面がある。資産価格は金融市場からの影響を必ず受けるため、住宅価格の高騰とは金融的な現象でもある。金融的な現象である以上、どこまで住宅価格が上昇するかについて、事前に予測することやそれ自体をコントロールすることは極めて困難である。株価に対して、有効な政策的介入が取りえないことと同様である。

そうである以上、コントロールできない住宅価格の高騰を、需要側への財政的な支援によって相殺することが現実的であろうか。いくら財政的に豊かな東京都であっても、見通しのつかない、大規模な財政投入を長期間にわたって行う事態は避ける必要があろう。そのような意味において、需要側への支援は前述のエッセンシャルワーカーへの支援など対象を十分に絞ったものとするべきであろう。

アフォーダビリティーの改善のために行うべき王道は、供給側の効率性を上げることであろう。その一つの策として、住宅供給を増やすために「空き家」を市場に戻していくべきだ。現在の空き家対策は、管理不全の「放置されている空き家」のみを対象としているが、都内では外国人投資家が投資物件として、あるいはセカンドハウスとして物件を所有するケースが多く、そのような使用頻度の低い住宅需要が住宅価格高騰の一因だという指摘もある。

フランスやカナダでは「アンダーユースドタックス」といい、住宅需要が逼迫（ひっぱく）している地域の中では、放置された空家だけではなく、投資家が保有する現に使用されていない住宅にも空き家税が課されている。

また、米国のコミュニティー再生投資法は、税制や金融面で開発事業者を支援する一方、アフォーダブルな住宅の供給を義務付けている。東京には密集市街地があり、災害に対して脆弱な地域の再開発が必要だ。その際に米国に倣い、アフォーダブル住宅を付置するようにすればいいのではないか。

公営住宅の建て替えも一案だ。米国は「HOPEⅥ」というモデル事業をしている。低所得者だけが住む公営住宅のコミュニティーは、犯罪率の高さや教育の質の低さなどが課題となるが、同事業は公営住宅を除却、建て替えて、低所得者だけでなく中所得者向けの住宅も供給し、Mixed なコミュニティーをつくっていくものだ。日本もこうした視点を取り入れるといいだろう。

日本経済を強靭化させるためには、東京以外の大都市の都市機能を維持・強化していくことも不可欠だ。どの都市も「エリート」だけでは都市機能を維持できない。東京が直面している問題には、他の都市にとっても明日は我が身であることを認識しておくべきだ。