【2022年4～9月期 中古マンション 解説編】東京の市場価格は頭打ちの傾向も。主要都市の価格動向を考察する ～LIFULL HOME'Sマーケットレポート

日本最大級の不動産ポータルサイトであるLIFULL HOME’Sでは、毎日膨大な量の掲載物件に関する価格や賃料のデータ、物件の面積や最寄り駅までの所要時間に関するデータ、間取りや設備に関するデータなどを収集し処理している。その膨大な量のデータから、四半期ごとに主に中古マンションと中古一戸建ての価格推移、および賃貸物件の賃料推移（アパートとマンションの総計）についてマーケットレポートでデータ公表しているが、半年単位で推移の背景にあるものと併せて分析し公表することとした。

今回は2022年の第2および第3四半期（4～9月期）の中古マンション市場の動向について、エリアごとの平均価格を集計した“市場価格”と、ユーザーが掲載物件を見て問合せた（反響があった）物件の平均価格を集計した“反響価格”を各々比較しながら、特にユーザーの意向・意思ともいえる“反響価格”との乖離を追うことにする。

《LIFULL HOME'S マーケットレポートは以下よりご覧いただけます》
▽2022年7～9月期
【中古マンション 首都圏版】掲載価格は東京都心で高止まり傾向か？ 築年数増加の動きは継続
【中古マンション 近畿圏版】大阪・兵庫・京都の掲載価格はいずれも上昇傾向
【中古マンション 愛知・札仙広福版】愛知県、札幌市、仙台市で掲載価格の上昇が続く

▽2022年4～6月期
【中古マンション 首都圏版】上昇し続ける掲載価格。反響価格との乖離がより広がる
【中古マンション 近畿圏版】掲載価格はほとんどのエリアで上昇。反響価格と乖離が広がる
【中古マンション 愛知・札仙広福版】掲載価格と反響価格が名古屋市では36％の乖離

LIFULL HOME'S マーケットレポートでは、四半期に1度、各マーケットのエリア別データを公開している

《データについて》
今回分析しているデータは、すべて株式会社LIFULLが運営する不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」に掲載された物件の価格を使用。掲載されている物件数は膨大であるため、毎日掲載される物件（同一物件が重複する場合は代表物件のみ）の価格を平均し、さらにその数値を月次で平均したものを使用している。

集計エリア：首都圏（東京都/神奈川県/千葉県/埼玉県）の各エリア
　　　　　　近畿圏（大阪府/兵庫県/京都府/滋賀県/奈良県/和歌山県）の各エリア
　　　　　　愛知県、札幌市、仙台市、広島市、福岡市
　　　　　　東京都心6区（千代田区/中央区/港区/新宿区/文京区/渋谷区）
　　　　　　大阪中心6区（中央区/北区/天王寺区/西区/福島区/浪速区）
集計条件　：中古マンション
特記事項　：価格100万円未満および5億円超を除外、専有面積5m2未満および300m2超を除外（平均値を採用するにあたり、実際の価格の分布から各々物件数が極端に減少する価格帯を除外した）
集計期間　：2021年4月～2022年9月の月次単位（対前年比較のため）

東京都の中古マンション市場価格は、2022年4月の4,838万円から9月の4,882万円へと0.9％の上昇で概ね横ばい推移しているが、8月の4,920万円からは－0.7％となってコロナ禍での明確な価格上昇が一段落している。ただし対前年比では4月が11.7％、9月も9.5％の価格上昇を記録しており、新築マンションの価格上昇に連動して強気の価格設定が続いている。直近のピークは上記の2022年8月の4,920万円で、対前年比でも11.7％上昇しており、中古マンション市場でも急激な価格上昇が発生している状況がうかがえる。同じく東京都の中古マンション反響価格は、4月の3,829万円から9月には3,880万円と1.3％の上昇に留まっており、市場価格とは約1,000万円の乖離が発生していることから、購入ユーザーがこの価格上昇にやや困惑しており、できる限り予算内で物件を探そうとしていることがわかる。2021年4月から2022年9月までの18ヶ月推移では市場価格が12.7％の大幅上昇を記録しているのに対し反響価格はー0.6％だから、市場価格の急激な上昇によってより安価な物件を求めるニーズが高まっていると見ることもできる。

神奈川県、千葉県、埼玉県の“周辺3県”でも中古マンション市場価格は安定的に上昇している。神奈川県では4月の2,876万円から9月には2,993万円、埼玉県では2,641万円から2,646万円へ、千葉県でも2,390万円から2,638万円へと上昇し、神奈川県では4.1％、埼玉県では0.2％の上昇に留まっているのに対して、千葉県では10.4％、約250万円もの大幅な上昇を記録した。首都圏では中古マンション価格相場が最も安価に推移している千葉県の価格がこれだけ上昇しているという事実も、ニーズがより安価な物件を求める方向にあることを示している。この間の中古マンション反響価格の推移を見ても、神奈川県で4月の2,186万円から9月は2,033万円へ、埼玉県でも1,978万円から1,864万円へと若干弱含みに推移している。ただし、千葉県のみ1,775万円から1,937万円へと9.1％の上昇となり、市場価格の明確な上昇基調に購入ユーザーが付いていっている状況が示されている。状況としては物件価格の高い東京都からニーズがシフトし、対照的により安価な千葉県でのニーズが拡大していると見ることができる。

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県における市場価格・反響価格の推移

首都圏での地域フェーズをやや縮小して、コロナ禍の影響を最も受けていると考えられる東京23区および都心6区の中古マンション価格推移を見てみると、東京23区平均の市場価格は2022年4月の5,192万円から9月には5,235万円へと0.8％、金額にして43万円の上昇を示しているが、概ね横ばい推移と見てよい。都内の中古マンション価格も全般的に強含んでおり、4月以降の対前年比は毎月10％の上昇を記録しているものの、価格水準自体は安定している。2021年4月から2022年9月までの18ヶ月推移では10.2％、約500万円の上昇だが、それでも新築マンションと比較すれば十分安価とはいえる水準であるため、市場自体も安定推移している状況だ。この間の反響価格も4月の4,266万円から9月には4,362万円へと2.3％上昇しており、市場価格の上昇にも対応していると見られる。今後、円安が継続して新築マンションの価格がさらに上昇することになれば、中古マンションへのニーズも高まることが予測されるから、市場価格上昇の局面も当分継続する可能性が高く、どこまで反響価格が追従していくかが焦点となるだろう。

また、都心6区の中古マンション市場価格を確認すると、価格水準の高さからか一転して若干の弱含みの状況となっている。4月の6,710万円から9月には6,452万円へとー3.8％、約250万円の下落を記録しており、価格の急騰が市場での流通の阻害要因となりつつあることが浮き彫りになっている。ただし、この間の反響価格は4,968万円から5,386万円へと8.4％、400万円超の上昇となっているから、市場価格との乖離は依然として大きいものの、その乖離が1,000万円程度まで縮小しているという見方もできる。都心6区では、急激に上がり過ぎた市場価格の調整局面に入ったことが、反対に需要を喚起させる一因となっている状況がうかがわれる。それでも市場価格は対前年比では10％程度の伸びを示しており、購入ユーザーが適正と考える価格水準とは相応の開差があるため、今後も市場価格の調整局面が続く可能性が高い。なお、2021年4月から2022年9月までの18ヶ月推移でも市場価格が4.3％の上昇となっているのに対して、反響価格は9.7％の下落だから、2022年9月時点で1,066万円の開差があることからも需給ギャップを埋めるには相応の時間がかかるものと推測される。

東京23区、東京都心6区における市場価格・反響価格の推移

大阪府平均の中古マンション市場価格は、2022年4月の2,473万円から9月には2,631万円へと6.4％上昇し、兵庫県も同じく2,163万円から2,270万円へ、京都府も2,493万円から2,703万円へと上昇している。兵庫県では4.9％、京都府では8.4％もの明確な上昇の背景にあるのは新築マンションの価格高騰だ。近畿圏でも新築マンションの価格は当然のことながら上昇しており、相対的に安価な中古マンションへのニーズが急激に高まっていることから、流通市場での需要と供給のバランスがタイトになることで価格の上昇につながったものと考えられる。特に最も価格上昇率の高い京都府では4月以前に2,500万円台に上昇した後一時下落し、再び2,700万円台まで上昇しており、投資需要も見越した強気の価格設定が続いている。また、大阪府の9月の市場価格2,631万円は対前年比9.4％の上昇、兵庫県では同6.1％、京都府も同8.6％の上昇を示しており、これまでの市場価格の水準を毎月塗り替えている状況にあるため、この市場価格の高騰はまだまだ続く可能性が高いと考えられる。

この間の中古マンション反響価格の推移は、大阪府で4月の2,255万円から9月の2,233万円へとー0.1％、金額にしてわずか22万円の下落で、ほぼ横ばいといってよい。兵庫県では4月の1,973万円から9月の1,762万円へとー10.7％の大幅下落、京都府は唯一4月の2,157万円から9月の2,274万円へと5.4％の上昇が発生しており、大阪府と兵庫県ではユーザーが価格上昇に対して嫌気しているが、京都府では投資目的での購入も含めて価格上昇には付いていく状況が示されている。

東京都では中古マンション市場価格が頭打ちの状況を迎えているが、大阪府ほか近畿圏の主要エリアでは対照的に市場価格の安定的な上昇が発生しており、ユーザーの反応は実需中心の大阪府および兵庫県では弱含んでいるものの、京都府では反響価格も連動して上昇している状況が明らかになった。東京と大阪のテレワークの実施率が大きく異なり、交通利便性の高い事業集積地周辺での物件購入を前提として検討するユーザーが多い近畿圏の中古マンション市場は、もともとの価格水準が低いこともあり、基本的には今後も価格が上昇基調で推移するものと考えられる。

大阪府、兵庫県、京都府における市場価格・反響価格の推移

首都圏と同じく近畿圏でも地域フェーズを縮小して、大阪市および大阪中心6区の中古マンション価格推移をより詳細に確認する。
大阪市の市場価格は2022年4月が2,688万円なのに対して9月が2,926万円となっており、8.9％、金額にして238万円の大幅上昇を記録している。しかも9月の市場価格2,926万円は対前年比で10.9％上昇しており、本格的な価格上昇局面に入っていることが明らかだ。

この間の反響価格は4月の2,484万円から9月の2,479万円へとー0.2％の下落に留まっており、ほぼ変わらない水準で推移しているから、ユーザーは現状では市場価格の上昇とは別により適正と思われる価格で流通している物件、想定している予算内の物件を探している状況にあることがわかる。今後更に市場価格が上昇すれば、反響価格も徐々に上昇する可能性が高い。

さらに、大阪中心6区でも、中古マンション市場価格は4月の3,188万円から9月の3,647万円へと14.4％、価格にして459万円もの急激な上昇を示しており、9月の3,647円という市場価格は対前年比でも14.4％の上昇で、半年という短期間で極めて価格水準が高くなってきている。近畿圏で最も中古マンション価格が高い同エリアだが、価格水準自体の違いこそあれ250万円の下落を記録している東京都心6区とは対照的な動きとなっている。つまり、大阪中心6区はその価格水準故にまだ価格の上昇余地があると見ることができるだろう。この間の反響価格も4月の3,018万円から9月の3,088万円へと2.3％、金額にして70万円上昇しており、市場価格の急激な上昇に困惑しつつも対応していく状況がうかがえる。市場価格と反響価格の乖離はやや拡大するものの、需要の後退につながるような動きではない。

大阪市、大阪中心6区における市場価格・反響価格の推移

愛知県の中古マンション市場価格は2022年4月の2,248万円から9月の2,320万円と3.2％の僅かな上昇に留まった。金額にしてわずか72万円の上昇で、東京都、大阪府の動きとも異なってほぼ横ばいに推移していると見られる。9月の市場価格2,320万円は対前年比で0.8％の上昇だから、価格推移は極めて安定しているといえる。この間の反響価格は4月の1,466万円から9月の1,514万円へと3.3％上昇しており、市場価格と連動してわずかに上昇している。ただし、9月の反響価格は対前年比－17.7％と大きく下落しており、市場価格は実質横ばいながら反響価格は弱含む状況にあることがわかる。

一方、名古屋市は愛知県全域とは異なる動きを示しており、市場価格は4月の2,419万円から9月の2,553万円へと5.6％の上昇で、この間の反響価格は4月の1,508万円から9月の1,621万円へと7.4％、金額にして113万円の上昇を記録しているから、名古屋市内の需要は極めて堅調に推移していると見ることができる。愛知県内の移動人口は転出超過が続いているが名古屋市は転入超過が継続しており、いわば愛知県内での名古屋市への人口集中が継続していると見られることから、愛知県内の中古マンション需要は、名古屋市内とそれ以外で大きな違いがあるようだ。

また札幌市、仙台市、広島市、福岡市の“地方四市”でも中古マンション価格推移を確認すると、まず札幌市の市場価格は4月の2,208万円から9月の2,239万円へと1.4％の上昇に対して反響価格は4月の1,686万円から9月の1,856万円へと10.1％の大幅な上昇が発生していることから、需要の強含みがうかがわれる。市場価格と反響価格の乖離が500万円前後と比較的大きいのは、コンパクトな物件のニーズが高いことが挙げられる。市場価格の平均面積はおおむね70m2超であるのに対して、反響のあった物件の平均面積は概ね50m2前後で推移している。

仙台市の市場価格は4月の2,350万円から9月の2,313万円へとー1.6％とわずかに下落し、反響価格は4月の1,623万円から9月の1,866万円へと15.0％の大幅上昇となった。札幌市同様に市場価格と反響価格の乖離率が大きいことから、反響価格のボラティリティが大きい状況が見て取れる。

広島市の市場価格は4月の2,580万円から9月の2,556万円へとー0.9％の変化に留まり、ほぼ横ばい推移となっている。対する反響価格は4月の2,255万円から9月の1,935万円へとー14.2％の大幅な下落で、需要が弱含んで反響価格が下落している状況となっている。

福岡市の市場価格は4月の2,302万円から9月の2,426万円へと5.4％の上昇で、対する反響価格も4月の1,752万円から9月の1,822万円へと4.0％上昇しており、明確な需要の活性化が見られる。ただし2021年には反響価格が2,000万円を超える時期もあったことから、2021年4月からの18ヶ月推移ではー12.8％となっており、需要がやや弱含むなかでの反転上昇であったことがわかる。福岡市では移動人口の転入超過が継続しているが、その多くは賃貸ユーザーで、中古マンションの需要増には直接はつながっていないようだ。


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コロナ禍が継続し、円安とサプライチェーンの逼迫による消費者物価の高騰という市場環境の大きな変化が発生した2022年の中古マンション流通マーケットは、エリアごとに価格推移に比較的大きな違いが見受けられる。市場価格が高騰していた東京都が頭打ちの傾向を示し、対照的に安価に流通していた大阪市および中心部では価格が今後も上昇しそうな状況にある。また、愛知県と名古屋市の推移も対照的で、名古屋市内の需要のみが強含む状況にある。地方四市では札幌市と仙台市で反響価格が大幅上昇しているのに対して広島市では大きく下落し、マーケット規模が比較的大きい福岡市では市場価格も反響価格も安定的な上昇が見られた。東京都で発生している中古マンション価格の頭打ち傾向が今後も続くのか、それとも新築マンションの価格上昇に伴って再び上昇するのか、引き続き推移を注視していく必要がある。

愛知県および名古屋市、札幌市、仙台市、広島市、福岡市における市場価格・反響価格の推移