「2026年度税制改正大綱」決定―不動産関連の概要を解説。2050年カーボン・ニュートラル達成への布石へ│中山登志朗のニュースピックアップ

2025年12月中旬、自民党税制調査会から2026年度の税制改正大綱が公表された。最大の懸案事項とされていた“103万円の壁”問題は178万円まで引き上げられることで国民民主党との合意を得たため、この後閣議決定を経て1月の通常国会で可決・成立する見通しとなった。

住宅ローン減税に関する焦点は、都市圏を中心に加熱する住宅価格について税制によってどの程度サポートできるのかだった。だが、マル政＝政治的判断によって、新築住宅は2025年度までの控除措置をほぼ踏襲するものとなった。その代わり中古住宅については新築住宅並みに優遇措置が引き上げられることで決着した。

中古住宅は裾野が広く、減税によってより多くの購入者をサポートする効果が高いため、制度拡充が行われたものと考えられる。具体的には、新築も中古も控除の対象となる住宅の床面積が50m2から「40m2以上」に緩和され、控除期間も新築・中古ともに「13年」となったことは大いに歓迎したい。

2026年度の住宅ローン減税一覧。2025年度から変更されている箇所を赤字表記

新築住宅は、住宅性能に応じた元本上限と子育て世帯＆若者世帯に対する元本上限の上乗せ措置が継続し、13年の控除期間および長期優良住宅など認定住宅は4,500万円（子育て＆若者世帯5,000万円）、ZEH住宅は3,500万円（同4,500万円）に設定された元本上限額も2025年度までと同様に設定された。ただし、省エネ基準適合住宅のみ元本上限額が3,000万円から2,000万円（同4,000万円から3,000万円）へと引き下げられている。

さらに、この“省エネ基準適合住宅”については、2028年4月以降、住宅ローン控除の対象外となることも決まった。これは、現行基準で分譲・建設された省エネ基準適合住宅も、数年後には基準が引き上げられるため、住宅ローン控除対象にもしないという思い切った＆衝撃的な措置であり（2028年3月までに購入・建設すれば13年間の住宅ローン控除の対象）、住宅性能を現状からさらに引き上げて、2050年のカーボン・ニュートラルを必ず実現するという国の明確な方針が示されていると言えるだろう。今後数年のうちに新築住宅を購入・建設することを検討しているユーザーは、将来に向けた資産性を考慮するならば、住宅性能の基準を最低でも“GX ZEH水準”でイメージしておく必要がある。

加えて、2028年度からは土砂災害や洪水・浸水などのリスクが高い災害レッドゾーン地域（「土砂災害特別警戒区域」「地すべり防止区域」「急傾斜地崩壊危険区域」「浸水被害防止区域」）に新築住宅を建設すると、これも住宅ローン減税の対象外となる。ただし、同地域にすでに建っている住宅の建て替えおよび既存住宅の購入は引き続き控除の対象となる。

一方の中古住宅にはほぼ新築住宅並みの優遇措置が用意される。すなわち、上記の通り控除対象となる住宅の床面積が40m2以上（内法面積：間取図に記載されている壁芯面積ではないことに注意）に緩和され、控除期間も13年間に延長された。さらに、中古でも長期優良住宅やZEH住宅など住宅性能が高いものを購入した場合は、元本上限額が3,500万円（子育て＆若者世帯4,500万円）に引き上げられる。2025年度までは3,000万円が上限で子育て＆若者世帯への優遇措置もなかったから、これも大きな拡充措置と言える。

なお、中古住宅についても省エネ基準適合住宅は元本上限額が2,000万円のまま（子育て＆若者世帯は新たに3,000万円に設定）だが、2028年4月以降は一般住宅と同じく元本上限額が一律2,000万円となる。新築住宅は控除の対象外となるのに対して、中古住宅では2,000万円を上限として毎年最大14万円の控除が10年間（最大140万円）受けられる。

住宅ローン減税制度が変更されると、2026年4月以降中古住宅市場が活性化するのは確実だ。中古住宅を購入して住宅性能を引き上げるリフォーム＆リノベーションを施せば、補助金（2026年：総額3,780億円規模）も別途支給されるから、2026年は“中古住宅の年＆リフォームの年”となることを期待したい。

LIFULL HOME'S総合研究所副所長兼チーフアナリストの中山登志朗が、不動産業界に関わる方なら知っておくべきという観点でニュースを厳選し、豊富な経験に基づくコメントとともに伝えるコーナー。業界関係者はもちろん、不動産に関心がある人にとっても、重要な動きを理解できるほか、新たな視点を得ることができるはずだ。