リースバックとは？
リースバックとは、自宅等の資産（不動産）を不動産会社等にいったん売却し、売却後は売却した相手方（不動産会社など）が貸主となり、貸主と賃貸借契約を締結し、借主の立場で、今の住居に住み続ける手法で、いわば、自宅を売却することにより、一時金を手に入れながら、住み慣れた自宅に住み続ける方法である。（【図1】参照）
今の住居に住み続けながら老後資金を確保するため、一時金としてまとまったお金を取得したい場合や、老後に残ったローンを返済し、家計の負担を軽くしたいなどの場合の選択肢のひとつといえる。
対象物件については、取扱会社によりそれぞれ異なるが、土地付き一戸建て、マンションなどの自宅のほかに、自宅以外の所有不動産（事務所・店舗・工場など）もリースバックの対象とする会社もある。また、会社によっては、リースバック利用者が将来「お金」に余裕ができたときに、売却した不動産を買い戻す（再購入）ことができる場合もある。
既存にローンを抱えている場合でも、リースバックの利用は可能なケースもあるが、ローンの残債の額によっては、適用の可否が異なるので、詳細は取扱いの会社に確認することをおすすめする。
【図表1】リースバックとは出典：THE FPコンサルティングリースバックとリバースモーゲージの主な共通点と相違点
リースバックとリバースモーゲージとの主な共通点は、老後資金を充実させるための住宅資産の活用法の一つであり、基本的には、遺族に不動産を遺さない点が挙げられる。
主な相違点は、【図表 2】の通り、リバースモーゲージが、自宅（持ち家など）を担保にして、自宅を所有し居住し続けながら老後の「お金」を借りることができる手法であるのに対して、リースバックは、自宅（持ち家など）を売却しながらも、賃借人として現住居に居住し続けながら、一時金としてまとまったお金を取得する点が大きな違いとなる。
リバースモーゲージは、対象となる地域や物件の評価額等の条件が多く、利用できないケースもあるが、リースバックは比較的どのような物件であっても対象となる場合が多い点が特徴だ。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
| 取引 | 売却（自宅などを売却） ＆リース（売却後の自宅を賃借） | 不動産担保融資あるいは、 『リバースモーゲージ型』 住宅ローン |
| 資金の返済 | 不要 | 必要（死亡後一括返済） |
| 居住中のコスト | リース料（家賃）など | 借入金利子（ケースによる） ／固定資産税など |
リースバック利用にあたっての注意点
リースバック取扱会社は現在、不動産会社やノンバンク、ハウスメーカーなどがある。リースバック利用者にとっての主な注意点は ① 買取価格、② 買取後の家賃設定、③ 賃貸借契約の内容の３点が挙げられるが、各取扱会社によって内容が異なるため、リ－スバック利用の際には、上記 3 点は特に確認が必要な項目といえる。
➀ 買取価格の注意点
リースバック利用の際の物件の買取価格は、会社によって異なる。
一般的に市場価格の7割～8割程度で取引されていることが多いようだ。よって、市場価格が5,000万円の物件であれば、3,500万円から4,000 万円程度が買取価格の相場ということになる。物件の築年数や地域によっても、また会社によっても査定額が異なるため、リースバックを検討する際には、買取価格について、少なくとも 3 社程度に見積もりを依頼するのがおすすめだ。
② 買取後の家賃設定の注意点
買取後の家賃設定については、買取価格とセットで確認することが大切である。
なぜなら、買取価格がいくら高くても、買取後の家賃設定によっては、利用者にとってデメリットにつながる可能性があるためだ。また、買取後の家賃設定の仕方も「市場家賃を基準に家賃設定をする」「物件の買取価格を基準にする」など、さまざまなため確認しておきたい。
特に「市場家賃を基準に家賃設定をする」以外の方法は、注意が必要だ。なぜなら、ケースによっては、リースバック利用者が、実質的に市場家賃よりも高いリース料（家賃）を払う場合があるからである。なお、「物件の買取価格を基準にする」方法は、買取先によっても異なるため、この点も併せて確認が必要だ。リースバックの「買取価格」と買取後の「家賃設定」の盲点については、下記【図表3】のとおりである。
| 《ケーススタディ》 | 市場売買価格 5,000 万円 市場賃料（月額）15 万円 買取価格が 7 割 の物件のケース （※更新料など諸費用は除く） |
| 【例１】 | 買取後の家賃設定が、市場家賃ではなく、買取価格をベースにする場合 買取価格 3,500 万円（5,000 万円 ×7 割） 買取後の家賃設定：1 年間のリース料（家賃）が買取価格の仮に 10％のケース 年間リース料（家賃）350 万円 （３５００ 万円 ×10％） 【月額平均：約 29 万円】 |
| 【例 2】 | 買取後の家賃設定を、市場家賃（月額 15 万円）を基準に設定 買取価格 3,500 万円（5,000 万円 ×7 割） 買取後の家賃設定：1 年間のリース料（家賃）は市場家賃 年間リース料（家賃）180 万円 【月額平均：15 万円】 |
【例 1】と【例 2】を比較すると、物件の買取価格は同額であるものの、買取後の家賃設定が異なるため、利用者にとっては、その後住居費【年間リース料（家賃）】が大きく異なることがわかる。
このように、買取後の家賃設定によっては、一時的に3,500万円を取得したとしても、計算上 10 年間で枯渇してしまう（350万円 ×10年＝ 3,500万円）ケースもありうる。
③ 賃貸借契約の内容の注意点
リースバックを利用する際の賃貸借契約の形式は、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の 2 通りだ。2つの契約方法の主な相違点については【図表 4】の通りである。
| 普通借家契約と定期借家契約の主な相違点 | |
| ■ 普通借家契約 | 契約の更新：更新可。貸主から借主への更新拒絶には正当事由が必要。 （※実務上居住用賃貸借契約のケースは 2 年ごとに 1 度更新するケースが一般的。 借主にとっては、一般的に貸主の正当事由がない限り、退去を求められることはない） |
| ■ 定期借家契約 | 契約の更新：更新は不可。 （※契約期間満了で契約は終了となるが、貸主・借主双方の合意があれば新たに「再契約」は可能） |
取扱会社により、賃貸借契約の形式は異なる。一般的な特徴としては、家賃については、「普通借家契約」より「定期借家契約」の物件の方が安く借りることができるが、契約上注意しなければならない点が多々ある。特に、定期借家契約の場合は、契約期間満了と同時に、引越しをする必要があるのか否かを含めて事前に確認が必要である。
ここで、気をつける必要があることは、よく知らないままに定期借家契約で賃貸しないようにすることだ。国土交通省住宅局「令和2年度住宅市場動向調査 報告書」によると、民間賃貸住宅に住み替えた世帯の賃貸契約の種類に関し、「定期借家制度利用」 の借家は 2.5%となっており、民間賃貸住宅に住み替えた世帯における定期借家制度の認知度に関しては、「知っている」と「名前だけは知っている」の合計は 36.1%。「知らない」は 62.9%である。定期借家契約を利用する場合は、もし老後にお金がなくなったとしたら、居住する場所も含めて契約前によく考えておく必要があるだろう。
【図表5】定期借家制度の利用出典：国土交通省住宅局 「令和2年度住宅市場動向調査 報告書」
【図表6】定期借家制度の認知出典：国土交通省住宅局 「令和2年度住宅市場動向調査 報告書」【まとめ】 契約内容をよく確認してほしい
リースバックは、今の住居に住み続けながら老後資金を確保するため、一時金としてまとまったお金を取得したい場合や、老後に残ったローンを返済し、家計の負担を軽くしたいなどの場合の選択肢のひとつである。取扱会社により契約内容が異なるため、 検討の際には今回記述したポイントをご参考にしてメリット・デメリットをしっかり理解してほしい。
※この記事は2021年12月時点にLIFULL人生設計に記載された記事となります。
公開日:
