【2023年】東京の地価公示。高上昇率の住宅地と低上昇率の商業地の違いとは？

2023年の地価公示は、全国の全用途平均が2年連続で上昇し、新型コロナウイルスの感染拡大前と同水準以上の回復傾向を見せた。

新型コロナウイルスの影響が出る直前の2020年(実質的に2019年の値動きを表す)の地価公示では、全国の全用途平均は＋1.4％となっていた。その後、2021年に▲0.5％と下落し、2022年には＋0.6％と若干の上昇傾向を見せ、2023年には＋1.6％ にまで回復している。2020年は＋1.4％であったことから、2023年の＋1.6％は新型コロナウイルスの影響が出る前と同水準以上に回復したということができる。

2023年の地価公示で全体的に見られた現象としては、都市部の地価上昇の継続に加え、都市部と比較して相対的に割安感のある周辺部にも上昇範囲も広がった点が挙げられる。周辺部はもともと地価が低いため、価格が上がると上昇「率」も大きく変化しやすい。そのため、各都市圏で大きな上昇率を見せたのは、軒並み周辺部のポイントとなっている。

圏域別に上昇率を見ると、住宅地は東京圏が＋2.1％、大阪圏が＋0.7％、名古屋圏が＋2.3％、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)が＋8.6％である。

出典：国土交通省 地価変動率の推移より住宅地・商業地

商業地は、東京圏が＋3.0％、大阪圏が＋2.3％、名古屋圏が＋3.4％、地方四市が＋8.1％となっている。
工業地は、東京圏が＋5.0％、大阪圏が＋4.0％、名古屋圏が＋3.3％、地方四市が＋9.6％である。近年の地価公示は、三大都市圏よりも地方四市の方が上昇率は高い傾向が続いている。地方四市の中で、特に上昇率が高いのは札幌市と福岡市である。住宅地は札幌市で＋15.0％、商業地は福岡市で＋10.6％ となっており、高い上昇率を示している。

特に2023年の地価公示は、上昇率が高い地点が北海道に集中している。全国の上昇率ランキングトップ10においては、住宅地と商業地ともにすべて北海道内の地点が独占している状態にある。トップ10に入っている地点はすべて札幌市以外の周辺部のポイントであり、周辺部の上昇率が高いという2023年の特徴を象徴している結果となっている。

周辺部の地価上昇率が高いという点に関しては、東京圏においても同様の現象が見られる。東京圏における住宅地の上昇率ランキングトップ10の中には、千葉県が8地点、茨城県が1地点、神奈川県が1地点入っており、東京都の地点は1つもない。東京圏の住宅地の上昇率1位は千葉県の「木更津-38」(木更津市金田東4丁目19番5)の＋20.9％ である。

商業地の上昇率ランキングトップ10も、千葉県が6地点、神奈川県が4地点入っており、東京都の地点は1つもランクインしていない。東京圏の商業地の上昇率1位は「横浜西5-6」(横浜市西区みなとみらい3丁目1番1外)の＋13.5％ となっている。

23区内で上昇率が大きかったのは、台東区＋4.8％、豊島区＋4.7％、中野区＋4.6％だった

住宅地に関しては、23区全体では＋3.4％となっており、すべての区で上昇率が拡大している。テレワーク等が普及したことにより在宅時間が増え、より広い住宅や良好な住環境を求めるニーズが拡大していることから、23区の中でも外周部の地価上昇が大きくなっている。

23区内では、上昇率が大きい順に台東区＋4.8％、豊島区＋4.7％、中野区＋4.6％ という結果になった。都心周辺の利便性の高い地域において、マンションと一戸建住宅とも需要が旺盛で、比較的高めの上昇率が示された結果となっている。

また、富裕層を中心とした資金の余裕が住宅需要にも向かっており、高級マンション用地に対する需要も急速に高まっている。住宅地は、都心三区でも千代田区は＋3.2％、中央区は＋4.0％、港区は＋3.6％となっており、堅調な伸びを示している。

一方で、商業地はオフィス用地がマンション用地と競合するような地域で高い上昇率が生じている。マンションは地価が極めて高い場所で建てると分譲価格が高過ぎて売れなくなる懸念があることから、ある程度地価が抑えられた地域でないと需要が生じにくい。商業地で上昇率が高かったエリアは、中野区が＋5.2％、北区が＋5.2％、荒川区が＋5.2％となっている。

北区や荒川区の商業地は、銀座や丸の内と比較すると商況繁華性は低く、どちらかというと住宅地にも代替可能な商業地となっている。それに対して、都心三区のような高度商業地域では、店舗やオフィスの需要に一定の回復は見られるものの、上昇率が低位に留まっている点が特徴だ。商業地としての上昇率は、千代田区が＋2.1％、中央区が＋2.1％、港区が＋2.8％ となっており、いずれの区も住宅地の上昇率よりも低い。

全国で最も地価の高い商業地である「中央5-22」(中央区銀座4丁目2番4)の上昇率は＋1.5％(前年は▲1.1％) であり、低調な値動きとなっている。「中央5-22」の上昇理由は、富裕層による消費が好調であることから店舗の収益性は回復傾向となっていることと、今後の訪日外国人観光客の本格的な回復への期待感が挙げられている。期待感というあいまいな要素に基づいて、地価がなんとなく上昇している印象があり、実需に基づく上昇と比べると力強さは感じられない。

東京都の地価上昇は、住宅地や周辺部の商業地ではマンション需要という確固たる要因に支えられているが、中心部の商業地は期待感というあいまいな要因に支えられているという違いが特徴といえる。

東京都の住宅地の上昇率は、＋2.6％ となっている。住宅地で最も地価の高い「港-1」(港区赤坂一丁目1424番1)の上昇率は＋2.4％である。「港-1」は、高級分譲マンションが供給される優良住宅地域であり、マンション需要が底堅く地価上昇が継続している。上昇率が最も高かった地点は「足立-21」(足立区綾瀬一丁目111番2外)で、上昇率は＋8.1％ となっている。

「足立-21」は、綾瀬駅への接近性に優れており、利便性が高くマンション用地の需要が旺盛であることから、高い上昇率を示す結果となった。

令和5年地価公示価格（東京都分）の概要
https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/R5kouji/01gaiyou.pdf

東京都の商業地の上昇率は、＋3.3％ となっている。商業地で最も地価の高い「中央5-2」(中央区銀座四丁目2番4)の上昇率は＋1.5％である。

今後の訪日外国人観光客の本格的な回復への期待感もあり、地価がわずかに上昇している。上昇率が最も高かった地点は「台東5-5」(台東区西浅草二丁目66番2)で上昇率は＋8.8％ となっている。国内観光客は回復傾向にあり、今後の訪日外国人観光客の本格的な回復への期待感もあることが上昇要因となっている。浅草地区の上昇要因も期待感というあいまいな要素であるが、高い上昇率が生じている。それだけ浅草地区においてはインバウンド需要の回復に対する期待感が、相当に強いものであると思われる。

東京都中央区（中央5-22）は、今後の訪日外国人観光客の回復への期待感もあり1.5％上昇した

東京都の工業地の上昇率は、＋3.8％ となっている。工業地は、インターネット通販の拡大から全国的に大規模倉庫の建築に適した地点で高い上昇率が生じている。東京の場合、広い敷地が確保できないため、物流適地は千葉県北西部に集中している。
千葉県北西部は、輸入額では国内最大の貿易港となる成田空港と東京都の中間地点に位置することから、物流に適している。

東京圏では千葉県の「柏9-3」(柏市青田新田飛地字元割220番1)の上昇率が最も高く、＋21.2％となっている。

アクセスの良好さ、都内との相対的な割安感もあり千葉県柏市（柏9-1、柏9-3）は地価が上昇している

東京圏においては、都内の地価が既にかなり高くなっており、需要が千葉県等の周辺県に移り始めている。バブル末期に見られたドーナツ化現象と類似の状態が生じており、東京都の地価はもはや高い上昇率にはならないのではないかと予想される。

日銀は恐らく低金利政策を継続すると思われることから、住宅需要が急減することはないだろう。そのため、都心部の低めの上昇率と周辺部の高い上昇率の傾向は、しばらく続くと考えられる。

一方で、中心部の商業地においては、オフィスの供給過剰が懸念される2023年問題に不安材料がある。近年は就労人口の減少に加え、リモートワークの急速な普及から東京でもオフィスの賃貸需要は必ずしも強くはない。都心三区内のビルに空室が目立つような状況が続けば、中心部の商業地は今年も微増もしくは横ばいといった状況が続くのかもしれない。