マンションの「老い」にどう立ち向かう？ シンポジウムから考える、新時代のマンション管理のあり方

国土交通省主催「マンション管理適正化シンポジウム」が、2022年10月16日に開催された。日本では今後、築40年を超える高経年マンションの急増とともに、居住者も高齢化していく「2つの老い」が同時進行している状況だ。

マンション管理に関する問題は喫緊の課題とされ、2022年4月には改正マンション管理適正化法が施行されている。オンライン形式で開催された本シンポジウムには780名を超える視聴登録があったと紹介があり、マンション管理への関心の高さがうかがえる。

シンポジウムは、地方公共団体の取り組み事例の紹介の後、監督官庁である国土交通省の担当者から「マンション管理を巡る現状と課題について」講演が行われ、管理組合や管理会社で実務に携わる各氏を交えてのパネルディスカッションへと続く。本稿ではその内容をレポートするとともに、マンション管理に関わる問題点や、解決へ向けての方策を共に考えるきっかけにしていただきたい。

シンポジウムは、国交省副大臣のビデオメッセージから始まった

地方公共団体によるマンション管理適正化にむけた取り組み紹介は、まずは京都市の門川大作市長から。

「1000年を超えて文化や営みが一度も遮断されることなく発展し続けている町は、大都市では京都が世界唯一です。平安時代の建物から明治以降の建物まで共存している京都市は、100年といわず1000年後を見通した景観保全の取り組みを強化しています」（門川市長）

京都市では昭和40年代からマンション供給が始まっており、その数は現在2,000棟、戸数にして11万戸に上るという。市内住宅ストックの1割強を占めるマンションが、伝統的な京町家などと共存している。

市では早い段階からマンション管理に関する関係団体と連携体制を築きながら、専門家が相談に応じる体制を構築してきたという。そこには京都市ならではの事情も絡んでいる。
例えば「京都では厳しい景観規制があるため、建て替え時に戸数を積んで建て替え資金の一部とする手法が使えません。あるいは建て替え時に高さを低くしなければならないケースもあるため、専門家を現地に派遣して簡易建物調査を行うなどアウトリーチ型の支援として『分譲マンション建替え・大規模修繕アドバイザー派遣制度』を、2007年から開始しています」（門川市長）

2005・2006年度には高経年マンションの実態調査を実施。管理不全の可能性があるマンションを「要支援マンション」と定義し、市からの働きかけで専門家を派遣する“おせっかい型”の支援として「高経年マンション専門家派遣事業」を開始。管理不全に陥ると、区分所有者らだけでの機能回復は困難となり問題が放置される傾向にあるため、行政から積極的にアプローチする支援事業を展開し、2011年度には47件あった要支援マンションを半減させたと門川市長は語る。

こうして成果を出してきた京都市は、従来の支援型に加え、2022年3月「マンション適正化推進計画」を策定し、要支援マンションには法に基づく効果的な関与を実施している。
また、管理計画認定制度による認定取得の促進へも力を入れ、「認定取得した良質なマンションの流通促進については、地元金融機関にも働きかけを行い、若年・子育て世帯へ向けての住宅供給を促進し、これを推進計画にも明文化しました」（門川市長）としている。

最後に門川市長は「生活文化として大事なもの。それは『衣・食・住』と分けたとき、「食育」と、襟を正す、折り目正しいなど、服装で子育てする「服育」。そして「住育」も大事です。住まいで子どもたちを育て文化を継承することにも取り組んでいきたいと思います」と締めくくった。

門川市長によって紹介された京都市の取り組み（投映資料より）

続いて所沢市における取り組みの説明へと移った。
埼玉県西部に位置する所沢市は、高度成長期以降は東京のベッドタウンとして発展してきた。藤本正人市長は、「ベッドタウンとして、マンションが町の中にどうあるべきかという観点から、質の高い管理の必要性が生じてきました」と講演をスタートした。

約35万人の人口は県有数の規模である一方で、自然豊かな市でもあるという所沢市。昭和40年代からマンション建設が始まり、その数は現在約500棟、約2万5,400戸に及ぶ。計算上、市の7人に1人がマンションの住人だという。

「約500棟のマンションのうち、約130棟が築40年以上のもの、10年後には約2倍の250棟に急増することが見込まれています。今は問題なくても、今後築年数の高いマンションが急増することになります」（藤本市長）

所沢市は、まずは状況把握をするためにマンション管理実態調査を実施した。その結果を基に、47件を要支援マンションとして抽出。要支援マンションには、無料相談会やアドバイザー派遣事業を実施しているという。加えて、定期的にマンションの管理状況を把握し、支援、指導を行う必要があることから「所沢市マンション管理適正化推進条例」策定した。

条例のポイントは、管理組合と分譲事業者に、管理に関する届け出の義務を課したこと。既存マンションでは定期的に管理状況の届け出を、新築マンションについても分譲事業者に届け出を義務化している。

「分譲事業者の届け出に際しては、国の各種ガイドラインに準拠しているかをチェックしますが、特に所沢市では、修繕積立金の均等積立方式の採用について努力義務を課しています」と、藤本市長はその特徴を説明する。
分譲当初は修繕積立金を安く抑え、段階的に引き上げていく段階増額積立方法が取られることは多いが、所沢市ではこれを問題であると認識し、均等積立方式の努力義務を課しているとのことであった。

「マンション管理は時間が経たなければ問題がわからず、目に見える問題に比べて優先度が下がってしまいがちですが、7人に1人がマンション住まいである所沢市にとっては喫緊の課題です。早めに施策を講じることで市民生活を守るものと考えます」（藤本市長）

そのほかの取り組みとしては、県マンション管理士会と連携して2ヶ月に1度、市役所で無料相談会を実施。管理組合から申請があった場合に市と協定を結んでいる専門家団体からマンション管理士を無料で派遣するアドバイザー派遣事業と、自ら申請して課題を解決しようとすることができないマンションに対し市から働きかけ、専門家のアドバイスを受けることができる働きかけ型の重点支援事業も実施している。

所沢市のマンションストックの推移（投映資料より）

地方公共団体の取り組み事例紹介の最後は豊島区だ。公務のため当日参加できなかった高野之夫区長のビデオメッセージによる挨拶からスタートした。

豊島区は東京23区内で18番目の面積規模だが、人口約28万8,000人（2022年9月現在）で日本一人口密度の高い自治体である。豊島区でのマンション供給は昭和30年代から始まり、昭和40年代後半には年間100戸前後が竣工していた。現在、その当時のマンションが築40年以上となっていることになる。

「建物の老朽化と居住者の高齢化が同時進行する危機感と、適切なマンション管理を行ってもらうことでよい町づくりができるという思いで、マンション管理推進条例を2013年に策定しました」（高野区長）

具体的な内容説明は、区長に代わり当日参加した豊島区 都市整備部 マンション担当課長の河野氏により行われた。

豊島区マンション管理推進条例の特徴は「管理状況の届け出を義務化していることと、区の指導・勧告などに従わない場合はマンション名を公表するという罰則規定を設けている点」（河野課長）だという。これにより「各管理組合が、マンションの管理状況を再認識してもらうきっかけになると考えています」と河野課長。

さらに、制度を促進するため、マンション管理支援チーム派遣事業を実施。区職員とマンション管理士が2人1組になって未届け出マンションを訪問し、管理状況などを聞いて次の支援につなげている。

その成果として、豊島区にある約1,200棟余りのマンションのうち、現在78.8％がマンション管理状況を届け出ているという。
届け出のあったマンション管理状況で、注目すべき点も紹介された。それは長期修繕計画を有していないマンション、計画した修繕を実施していないマンションがいずれも20％強あるという点だ。

「これらのマンションに対しては、チーム派遣や専門家派遣を行っていきたいと考えています」と河野課長。今後の展望については、管理状況の届け出を促すことで適正な維持管理を促進していくことと、マンション管理計画認定制度を申請してもらうことで管理水準の向上につとめ、管理不全の予防に努めることを挙げた。

豊島区によるマンション管理に関わる施策（投映資料より）

続いて、国土交通省住宅局でマンション・賃貸住宅担当する矢吹周平氏より「マンションを巡る現状と課題」について講演が行われた。

矢吹氏の説明によると、現在の日本のマンションストック数は約700万戸弱、さらに毎年10万戸程度が新たに供給されている。そのなかで築40年以上のマンション数は115万戸あり、これが10年経つと約2倍の250万戸、20年後には約4倍の425万戸になるとのことである。10年後、20年後には築40年以上のマンションがぐっと増えることが見てとれる。

高経年マンションに見える傾向として、住人の高齢化、賃貸に出されている割合の高さ、空き家率の高さがある。さらに、一般的には古ければ古いほど管理は難しくなるとされる。

矢吹氏は、「長期修繕計画があり、それに基づいて修繕積立金がきちんとあるのか？ということが、マンション問題として一番気になっている点です」と懸念を述べる。

具体的には、25年以上の長期修繕計画があるマンションは53％と説明。しかし25年以上の計画を立てているマンションでも、計画に比べて修繕積立金の額が不足しているマンションが34.8％あるとされ、そのうち計画に対して20％超の不足となっているマンションは15％以上、10％超の不足となっているマンションは2.5％あるとのこと。

「いろいろな調査を踏まえ、修繕積立金が1割以上不足していると、計画どおりの工事ができない可能性がかなり高くなると思っています」（矢吹氏）

修繕積立金が不足しているかどうか「不明」というマンションも3割強あり、積立金は不足している可能性が高いのではないかと矢吹氏は指摘する。

築40年以上とそれ未満のマンションで、不具合の出方の違いが顕著なのは漏水や雨漏りだ。漏水・雨漏りに伴い、外壁の剥落、鉄筋の露出など、周囲に迷惑がかかるような不具合の割合も増え、場合によっては代執行等の行政コストがかかることもある。

大規模修繕工事のイメージ（画像：PIXTA）

ここで建て替えの話へと移る。マンションは年間約10万戸が新たに供給されているが、この20年弱で建て替えできたのは2万2,000戸。つまり建て替えに至るマンションは多くない事実がわかる。
これは、かつては建設時に容積に大きな余裕があったが、だんだんその余裕がなくなってきているのが原因だという。建て替え時に規模を十分に大きくできないため、区分所有者のコスト負担が増えるというわけだ。2000年に入った頃までは1住戸当たり300万円台であった建て替え時の持ち出し額が、直近のデータでは1,900万円台と出ている。このことからも、近年ますます建て替えが容易でなくなってきていることがうかがえる。

「マンションのライフサイクルをきちんと機能させるということ。修繕や改良を、きちんとこなしていくことがとても大事です。その前提となるのが、管理組合の活動を機能させること。定期的に修繕計画を見直し、修繕積立金を適切に積み、計画的な修繕工事をしていくというこのサイクルを回していくこと。そして、修繕や改良では回復できないときには、建て替えや敷地の売却などさまざまな制度を利用するということです」（矢吹氏）

こういった問題意識から、2022年4月マンション管理計画認定制度が施行されている。

「認定にはいくつか基準がありますが、特に大事なのは長期修繕計画がきちんとあるかということと、修繕積立金の額が適切であるかをチェックする初めての制度としている点です」（矢吹氏）

「マンションが一戸建てと違うのは、鉄筋コンクリートでできているため劣化が進行すると、元に戻すのが難しい。劣化を回復していくためにも修繕工事が大事で管理組合で議論して決めてもらわなければいけません。積立金が不足してきちんとした修繕工事ができないという問題が起こらないか。区分所有者だけでなく、自治体や専門家の協力も得ながら、今こそマンションの長寿命化に向けて取り組みを進めることが重要です」と矢吹氏。

一方で「区分所有者の日々の努力や協力で、築40年でも50年でも素晴らしい管理ができているマンションも現にあります」とも。「国だけでなく、また区分所有者だけでもなく、公共団体や専門家と連携して管理組合をサポートする連携をつくっていきたい」と語った。

国交省のこれからのマンション管理に関わる課題と施策（投映資料より）

パネルディスカッションは、横浜市立大学 齊藤広子教授をコーディネーターとして進められた。

管理計画認定制度の認定第1号は、東京・板橋区にある高島平ハイツマンション管理組合だが、認定当時に同管理組合の理事を務めた篠原満氏から、認定を受けようと思ったきっかけなどについての話がされた。
築48年の同マンションは当初から自主管理をしている。管理計画認定制度が施行されることを知り「認定を受ければマンションの評価向上につながると聞き興味を持ちました。自主管理してきた私たちの取り組みが正しかったのかどうかも確かめたく、申請を決意しました。申請に必要な書類は日頃の管理のおかげですべてそろっていたので、苦もなく認定に至りました」（篠原氏）とのこと。日々の管理の積み重ねが評価されたといえる。

2022年の定時総会で承認された長期修繕計画では、同マンションを80年間使おうと決議。
「私たちとしてはせめて解体費くらいは残しておこうと、毎月修繕積立金のなかから災害復旧費の名目で別口座でそれを積み立てています。災害がなかった場合は、30年後の解体費に充てられます」（篠原氏）
登壇者からは、日頃の管理と、長期的視点での管理、コミュニティ形成の素晴らしさが指摘された。


次に、名古屋市での取り組み事例が、同市 住宅都市局住宅部 加藤高弘部長から紹介された。マンション管理計画認定では同市独自の認定基準として、居住者の安否確認方法や、マンションに隣接する地域の自治組織との連絡窓口を定めるこを組み込んでいるという。防災・減災・防犯への取り組みが1棟のマンションだけでなく地域ぐるみで行われていることがうかがえる。登壇者からは「立地といえば今までは便利さだけが挙げられたが、安心に暮らせる施策があることも重要」と指摘もあった。


続いて、マンション管理士の活動状況について、一般社団法人日本マンション管理士会連合会の瀬下義浩会長が説明した。やはり最近は制度改正に関する相談内容が増えているとのこと。国交省が2022年4月に開設した管理計画認定制度相談ダイヤルへの9月末時点での問合せ数も、月を追うごとに増えているという。管理計画認定の実績も、同じく9月末時点で予備認定とされる新築マンションの件数が着々と増えていると、その成果について報告があった。

パネルディスカッションの様子（投映資料より）

次に、一般社団法人マンション管理業協会 広畑義久専務理事が、マンション管理適正評価制度を紹介。同協会は管理組合からマンション管理を受託する管理会社の団体だ。マンション管理適正評価制度は、同協会の制度として2022年4月から始まっている。
同制度は管理組合の責任で評価項目に星をつける自主認証形式で、自主管理マンションも対象となる。国の認定基準を含む30項目を審査するもので、毎年の更新制。2022年10月時点で75の管理組合が本制度を利用しているという。「国の管理計画認定とともに当協会でワンストップ申請ができます」（広畑氏）とのことなので覚えておきたい。

矢吹氏も、「築年数が経っていても認定が受けられたり、高い星の評価が取れたという報告もあり、どうすれば管理水準を底上げできるか、ご意見いただければと思います」と、ナレッジの共有を期待し、篠原氏は「マンションでは住民同士のコミュニティづくりとその維持が大切です。挨拶を当たり前にし合い、親睦会、清掃などを通して充実させていくことが重要。各種書類関係は管理会社任せにせず、自治会の責任として適切に保管しています。日常の管理をしっかりやっていくことが重要ですね」と述べた。

また、「管理状況届出制度を活用して現在のマンションの状況を把握し、管理組合員さん全員に課題について知ってもらい、話し合うきっかけにしてもらいたいですね。専門的知識が必要なものについては気軽に参加していただけるセミナーを開催したり、組合員さん同士の交流会の開催などもはじめ、さまざまな支援も行っていますので活用してください」と語るのは名古屋市の加藤氏。
「まずは自分のマンションがどういう状態かを知ることからですね。マンションに住む人全員が課題を共有し、一緒に考えていってもらいたいと思います。そして課題を抱え込まずに行政や専門家に相談したり、同じ立場の管理会社同士で交流し情報共有し合うことも大切です」と齊藤氏も応じた。

矢吹氏は「住宅金融支援機構が無料で使えるマンションライフサイクルシミュレーションを行っています。必要項目を入力すると、いつ頃どれだけのお金が必要になるかがわかり、さらに資金計画も出ます。修繕積立金の見直しも提案してくれるので、それをベースに管理組合の皆さんで議論していただくといいですね」と管理組合理事会などで利用できるウェブサービスを紹介する。

シンポジウムの締めくくりに、各参加者から「新時代のマンション管理のあり方」が語られた。

「マンション管理は日々の積み重ねです。住人も高齢化していくなか、それに合わせた規約改正もしています」と篠原氏。輪番制だけでは難しくなってきた理事職は、経験豊富な人を公募する形に規約改正したという。まさにこういった細かな視点と話し合いの積み重ねが、管理のよさにつながっている事例といえるだろう。

加藤氏は、「法改正により行政もマンション管理に積極的に関われるようになりました。高経年マンションが増えるなか、区分所有者だけでなく地域と関わるうえでの適正管理を図っていくことも併せて行い、管理不全マンションを未然に防止していく取り組みも必要です。また修繕だけでなく、マンションの再生についても重要な課題と認識しています」と、行政としての姿勢を示した。

瀬下氏は、「管理計画認定制度において、マンション管理士は重要な役割を担っています。マンション管理の適正化に私たちがさらなる寄与をしていかなければと思います。管理組合がない、管理規約がないなどのマンションは、マンションを市場に戻せる形まで戻せるよう協力できればと思っています」と、マンション管理士の活躍に期待し、広畑氏も「築古マンションでは私たちの評価制度でまず星3つを目指していただき、そののちに管理計画認定にたどり着く道筋を描いていただければと思います。星の数や具体的なマンション名は、当協会ホームページや大手不動産会社のサイトとも連携し掲載され、居住価値や資産価値として評価されています。マンションの毎年の健康診断として活用してください」と、評価制度の活用を促した。

続いて、「国交省としては制度をしっかり運営し普及にも努めていきますが、中身もさらに検討していく必要があると思っています。そのために公共団体や専門家との連携が重要です。悲観的なことばかりでなく、高経年でも素晴らしい価値が提供できるマンションがあることも事実です。明るい未来を描くことを心がけ日々の取り組みを考えていきたいと思っています」と矢吹氏。

最後に齊藤氏が「2000年にマンション管理適正化法を作った当時、管理不全マンション問題が起こるとは思っていませんでした。それからわずか20年でこのような問題が発生しています。今回のシンポジウムは、マンション管理は予防が大事であることがよくわかる内容だったと思います。マンション管理とは、区分所有者一人ひとりのマンションを持つことへの責任や管理に関する考え方だと改めて感じます。そのためにも管理組合の取り組みは大切ですね。また多くの行政との連携も必要です。これを機に、マンション管理の新時代として皆さんと共有して進めていきたいと思います」と総括し、シンポジウムを終えた。

パネルディスカッションの参加者。左上から時計回りに瀬下氏、広畑氏、齊藤氏、加藤氏、矢吹氏、篠原氏