【2022年】北海道の地価公示。上昇率トップが集中した理由とは？

北海道の地価公示は新型コロナウイルスの影響をあまり受けずに上昇を継続している

全国の2022年の地価公示は、全用途平均が2年ぶりの上昇となった。工業地は6年連続で上昇中であるが、住宅地と商業地が2年ぶりの上昇となったため、全用途で2年ぶりの上昇という結果になっている。

昨年の2021年は新型コロナウイルスの影響により、全国平均で住宅地が5年ぶり、商業地が7年ぶりに下落してしまったが、下落傾向はすぐに脱し、2022年には住宅地も商業地も再び上昇する形となった。そのため、全体としては新型コロナウイルスの影響は徐々に緩和されており、早くも回復基調が見られる状況となっている。

一方で北海道は、全用途平均が6年連続、住宅地が4年連続、商業地が7年連続、工業地は4年連続で上昇しており、新型コロナウイルスの影響をあまり受けずに上昇を継続している。また、2022年の地価公示は、特に地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の躍進が目立っている。

住宅地は、東京圏の変動率が＋0.6％であるのに対し、地方四市は＋5.8％(北海道は＋4.6％)となっている。

また、商業地は、東京圏の変動率が＋0.7％であるのに対し、地方四市は＋5.7％(北海道は＋2.5％)である。

さらに、工業地は、東京圏の変動率が＋3.3％であるのに対し、地方四市は＋7.4％(北海道は＋2.4％)にもなっている。

令和４年地価公示の概要
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001470613.pdf

地方四市の上昇率は、全用途で三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）の平均変動率を上回っており、しかも上昇率も昨年より全用途で拡大している状況だ。2022年の地価公示は、三大都市圏よりも地方圏の方が躍進していることが大きな特徴となっている。

地方別・用途別対前年平均変動率
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001470655.pdf

令和4（2022）年地価公示　地方別・用途別対前年平均変動率
出典：国土交通省ウェブサイト

2022年の地価公示は、一言でいうと「北海道の地価公示」といっても過言ではない。全国的には地方四市の躍進が目立つが、地方四市の中でも特に北海道の地価上昇率が目覚ましい。

住宅地の変動率の全国トップ10を見ると、なんとトップ10が全て北海道内の標準地となっている。

2022年に全国の住宅地で最も価格が上昇したのは、北海道北広島市にある「北広島-1」で、上昇率は26.0％にもなっている。トップ10の中には、北広島市が7地点、石狩市が2地点、江別市が1地点を占めている。

変動率上位順位表（全国）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467030.pdf

令和4（2022）年地価公示　地方別・用途別対前年平均変動率　住宅地
出典：国土交通省ウェブサイト

一方で、商業地の変動率も全国トップが北広島市にある「北広島5-2」となっており、その上昇率は19.6％だ。全国2位も北広島市にある「北広島5-1」(上昇率は18.3％)であり、商業地は北広島市がワンツーフィニッシュを飾っている。商業地の変動率の全国トップ10の中には、北広島市が2地点の他、恵庭市も1地点がランクインしている。

このように2022年の地価公示は北海道の標準地の上昇率が目立っているが、その中に札幌市の標準地がないことが特徴となっている。北広島市や石狩市、江別市、恵庭市は、いずれも札幌市に隣接した自治体だ。住宅地で全国トップ10に入っている標準地は、北広島市と石狩市、江別市であるが、恵庭市は入っていない。石狩市と江別市、北広島市は札幌市のベッドタウン的な要素を持つことから、住宅地が上昇している。

一方で、商業地で全国トップ10に入っている標準地は、北広島市と恵庭市であり、石狩市と江別市は入っていない。北広島市と恵庭市は千歳空港と札幌市に間に位置しており、商業的なポテンシャルが高いことから、商業地が上昇している。

北海道北広島市では、北広島駅西口再開発事業とボールパーク事業が進行中。繁華性の向上が期待されている

北海道全体としては住宅地の変動率が＋4.6％となっており、全国平均の＋0.5％を大きく上回る形となった。

札幌市の住宅地の平均変動率は＋9.3％であり、9年連続で上昇している。北海道全体としては、住宅地は4年連続の上昇となっているが、札幌市はその5年以上も前から上昇し続けており、北海道内では圧倒的に独り勝ちの状態だ。

地方圏の人口10万以上の市の対前年平均変動率
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467029.pdf

札幌市の標準地は上昇率で全国トップ10の中には入っていないが、北海道内における住宅地の価格のトップ10は全て札幌市内の標準地となっている。札幌市の住宅地のトップは「札幌市中央区南1条西」にある「札幌中央-23」となっており、2022年の単価は「650,000円／平米」、上昇率は6.0％である。

令和4年地価公示の概要
https://www.pref.hokkaido.lg.jp/fs/5/6/0/4/2/1/5/_/R04_kouji1_gaiyou.pdf

令和4年地価公示の概要より住宅地 価格上位一覧。北海道公式ホームページ参照

近年の北海道は札幌市の一極集中が続いており、さながら日本全体で生じている現象がそのまま北海道でも生じている。全国的には東京に一極集中が生じているが、広い住宅と割安感を求めて、千葉県や埼玉県、神奈川県といった郊外の通勤圏内に住む人も多い。

関東では、東京に隣接している千葉県や埼玉県、神奈川県の住宅地の価格は上昇しているが、東京に隣接していない栃木県や群馬県、茨城県の住宅地は下落している状況だ。同様の現象は北海道でも生じており、北広島市や石狩市、江別市といった札幌市に隣接した自治体の住宅地が上昇しているが、例えば函館市のように札幌市に隣接していない自治体の住宅地は下落となっている。函館市の住宅地の平均変動率は▲0.4％であり、24年連続で下落中である。

ひと口に北海道というと広過ぎて特徴を捉えにくいが、住宅地に関しては日本全体で生じていることと同様のことが北海道内でも発生しているといえる。

北海道の商業地は、なんといっても「北広島5-2(北広島市栄町1丁目)」と「北広島5-1(北広島市中央2丁目)」の全国トップ2の価格上昇率が挙げられる。

商業地の変動率上位順位表（圏域別）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467034.pdf

令和4（2022）年地価公示　変動率上位順位表（全国）商業地 出典：国土交通省ウェブサイト

北広島市は札幌市に隣接していることから住宅地としてのポテンシャルも高いが、千歳空港と札幌市の間にも位置しているため、商業地としてのポテンシャルも高い。北広島市栄町1丁目の地価上昇率は、住宅地も商業地も全国トップとなっている。北広島市には、札幌市から日本ハムファイターズの本拠地であるドーム球場が移転する予定だ。新球場名は「ES CON FIELD HOKKAIDO(エスコンフィールドHOKKAIDO)」と決定されており、2023年3月に開業する見込みである。

北広島市では新球場建設をボールパーク事業と呼んで推進しており、現在はボールパーク事業と連携して北広島駅西口の再開発が行われている。北広島駅西口は、商業地としてのみならず、住宅地としてのポテンシャルも高いことから、マンション用地との競合も生まれ、土地価格が大きく上昇している状況だ。今回の地価公示では、北広島駅でタイミングよく再開発が行われていることも価格が大きく上昇した要因となっている。

一方で、札幌市すすきの地区の商業地は新型コロナウイルスが原因となり、下落している。札幌市は元々外国人観光客も多かったことから、インバウンドの消失の影響を大きく受けている。併せて会食需要が落ち込んで飲食店舗等の収益力が落ちたことも下落の一因となっている。すすきの地区にある「札幌中央5-2(札幌市中央区南6条西)」では▲1.6％、「札幌中央5-21(札幌市中央区南6条西)」では▲0.8％の下落が見られる。

特徴的な地価動向が見られた各地点の状況
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001469931.pdf

北広島ボールパークの建設現場

北海道全体としては工業地の変動率が＋2.4％となっており、全国平均の＋2.0％を上回る形となっている。北海道の工業地の上昇は4年連続となる。工業地は全国的にはインターネット通販の拡大もあり、倉庫が建てられる物流適地の価格が上昇している。北海道でも物流適地の工業地が大きく上昇しており、「北広島9-1(北広島市北の里)」で＋11.1％、「札幌白石9-3(札幌市白石区流通センター4丁目)」で＋10.0％の上昇が見られる。

一方で、物流適地でない工業地は下落しており、「苫小牧9-6(苫小牧市字勇払)」で▲2.3％、「室蘭9-3(室蘭市祝津町1丁目)」で▲1.9％の下落が生じている。

北海道では今後も札幌一極集中が続くことが予想され、本州の東京一極集中が生み出す地価動向と類似の現象が生じていくことが見込まれる。札幌市および隣接自治体の住宅地価格は堅調に推移していくことが予想される。

また、商業地に関しては新型コロナウイルスの影響がさらに弱まれば、インバウンド需要が回復することで札幌市のすすきの地区等の繁華街の地価も徐々に回復していく可能性はある。ただし、2022年に入って以降、住宅ローンの10年固定の金利上昇や、ウクライナ情勢等の懸念事項も無視はできない。

そのため、来年は地価が上昇したとしても、2022年のような力強い地価上昇は見られない可能性は残るといえる。