耐震基準適合証明書とは？ 取得のメリットや費用・注意点

住宅ローン減税などの適用を受ける際に必要とされる書類である耐震基準適合証明書について解説する

耐震基準適合証明書とは、新耐震基準に適合していることを証明できる資料の一つである。建築士(登録事務所に属する建築士に限る)、指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関に依頼し、耐震診断を受けることで取得できる。

新耐震基準とは、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請を通過した建物のことである。それに対して、旧耐震基準とは、1981年(昭和56年)5月31日以前に建築確認申請を通過した建物を指す。1981年6月を境に耐震基準が異なっているのは、このタイミングで建築基準法の耐震基準が大幅に改正されたことによる。

耐震診断とは、建物に必要とされる耐力と、現に保有している耐力を比較し、大地震の際にどの程度の被害を受けるかを評価・判定する調査のことを指す。1981年6月は、建築基準法の基準が変わっただけであり、それより以前の建物がすべて旧耐震基準になっているというわけではない。

1981年5月31日以前に建築確認申請を通過した建物であっても、建物の発注者や設計者の配慮によって新耐震基準並みの耐震性で建てられた建物は存在する。例えば、現在でも免震構造のような建築基準法の基準を上回るような耐震性を備えた建物が存在するが、法律の規定以上の性能を備えた建物を建てることは昔からよく行われている。

旧耐震基準時代の建物にも新耐震基準並みの建物も混在することから、耐震診断という制度が設けられている。新耐震基準に適合しているかどうかは、一律に建築年次で判断できるものではなく、実際に耐震診断を行うことで立証できるのだ。耐震診断の結果、新耐震基準に適合していることが判明すれば、耐震基準適合証明書を取得することができる。

また、耐震診断の結果、旧耐震基準の建物であることがわかっても、耐震改修をすることで新耐震基準を満たす建物となり、耐震基準適合証明書を取得することができる。

中古住宅は、木造などの非耐火建築物であれば築20年以内、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物であれば築25年以内の物件であれば、耐震基準適合証明書を取得することで一定の税制メリットを受けることができる。

一定の税制メリットとは、「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減措置」「特定居住用財産の買換え特例」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」「相続時精算課税制度の特例」が受けられるということだ。また、中古住宅で建物の「不動産取得税の軽減措置」を受けるには、1982年(昭和57年)1月1日以降に新築された住宅であることが必要だ。例えば、中古の木造一戸建て住宅を購入した場合、買主は築20年の物件を購入すれば購入後住宅ローン控除を利用することができるが、築21年超の物件を購入すると原則として住宅ローン控除は利用できなくなる。

ただし、中古住宅の「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減措置」「特定居住用財産の買換え特例」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」「相続時精算課税制度の特例」、「不動産取得税の軽減措置」にはすべて同じ例外規定がある。それは、新耐震基準に適合していることを証明できれば、築年数にかかわらず、買主は上記の各種税制メリットを例外的に受けられるのだ。

耐震基準適合証明書は、新耐震基準に適合していることを証明できる資料の一つであるので、耐震基準適合証明書がある物件なら、例えば築21年の木造住宅でも住宅ローン控除等を利用することができるということだ。

住宅ローンを利用して中古住宅を購入する人は多いことから、築20年超の木造一戸建てや築25年超のマンションで住宅ローン控除が受けられるのは、大きなメリットといえる。

住宅ローン減税、住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置【登録免許税】など住宅の取得に利用可能な税制特例については、国土交通省の各税制の概要ページを参照
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000011.html

耐震基準適合証明書の取得費用は、10万～15万円程度となる。耐震診断に要する時間は2～3時間程度であり、耐震基準適合証明書は耐震診断から1週間程度で発行されることが多い。

依頼してから診断が実施されるまで1週間程度空いてしまうことも多いため、依頼から取得までは2週間程度みておくといいだろう。耐震基準適合証明書の取得を希望している人は、事前に取得可能か、取得費用はいくらくらいか、発行までどれくらいかかるかについて不動産会社に確認しておくとよいだろう。

中古物件を購入するには、本当に耐震基準適合証明書が必要なのか確認することがポイントだ。まず、築20年以内の木造一戸建てや、築25年以内のマンションであれば耐震基準適合証明書がなくても各種の税制優遇措置が利用でき、耐震基準適合証明書は特に必要ない。

また、「住宅性能評価書がある物件」や「既存住宅売買瑕疵(かし)保険に加入している物件」は、築年数にかかわらず税制優遇措置が利用できることになっている。住宅性能評価書とは、建物性能を評価した書面のことで、等級が1以上のものであれば新耐震基準に適合していることの証明資料となる。

既存住宅売買瑕疵保険とは、通常有すべき品質・性能を欠く欠陥が見つかったときに補修費用が出る保険である。住宅性能評価書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は、耐震基準適合証明書の代替資料になる書類であり、住宅性能評価書等があれば、耐震基準適合証明書がなくても各種税制優遇措置が利用できる。

また、売主が耐震基準適合証明書や住宅性能評価書等を有している場合もある。売主が新耐震基準に適合している証明書を有していれば、買主がわざわざ耐震基準適合証明書を取得する必要はない。耐震基準適合証明書を依頼する前に、本当に必要かどうかは確認してほしい。

新たに耐震基準適合証明書を取得する際は、 引き渡し前に耐震基準適合証明書を受け取ることがポイントだ。
耐震改修を要しない住宅は、耐震基準適合証明書の取得基準が「家屋の取得の日(引き渡し日)前２年以内にその証明のための家屋の調査が終了したもの」となっており、引き渡し時には耐震基準適合証明が存在する必要がある。

そのため、新たに耐震基準適合証明書を取得して各種税制優遇を受けたい場合には、売主と協議して売買契約締結から引き渡しまでの間に耐震基準適合証明書を取得することを購入の条件としておくことがポイントだ。

なお、耐震改修工事を必要とする要耐震改修住宅では、買主が入居日までに耐震基準適合証明書の取得を行えば各種税制優遇を受けられることになっている。要耐震改修住宅の場合、買主が引き渡し日の前までに耐震改修を行うことについて申請し、入居日までに耐震改修と耐震基準適合証明書の取得をすることが条件となる。詳しくは国税庁のHPを参照してほしい。

ただし、登録免許税の軽減措置については引き渡し時の状態で判断されるため、引き渡し時に耐震基準適合証明書を取得できない要耐震改修住宅では、登録免許税の軽減措置は受けられないこととなっている。

住宅ローン控除については、国税庁HPの最新情報を参照してほしい
国税庁HP：中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm

買主が耐震基準適合証明書を取得する場合には、少なくとも新耐震基準の建物を選ぶことがポイントとなる。1981年築の物件は、2021年時点では築40年の物件となる。そのため、築20年超や25年超の物件であっても、築40年未満の建物であれば新耐震基準の建物となる。

新耐震基準の建物であれば、基本的に耐震診断によって新耐震基準に適合したことを証明できる可能性は高い。
旧耐震基準の建物の場合、耐震改修をしないと新耐震基準に適合しないことが多いといえる。耐震改修に高額な費用をかけるのであれば、その予算を物件購入費に充てれば築20年以内の物件を購入できる可能性も出てくる。旧耐震基準の物件は費用対効果を見いだしにくいことから、慎重に検討したいところだ。

新耐震基準の建物でも、確認済証と検査済証の有無を確認することはポイントだ。確認済証とは、着工前の図面チェックである確認申請が通ったことを証する書面になる。検査済証とは、竣工後に申請図どおりに建物が建ったことを証する書面だ。確認済証も検査済証も合法的な建築手続きを経て建てられた建物であることを証する書面になる。

新耐震基準の建物で、確認済証や検査済証があれば、建築基準法等の遵法性を満たした建物であるため、新耐震基準に適合している確率が極めて高くなる。買主が耐震基準適合証明書を取得する場合には、確認済証と検査済証がある物件を購入することが注意点といえるだろう。

住宅ローン減税など一定の税制メリットがある耐震基準適合証明書。耐震基準適合証明書を取得したい場合は、受け取るタイミングに注意が必要だ