土地の公的評価額はどうやって決まる？ 公示価格・地価調査・路線価とは

不動産の4つの価格「時価」「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」とは

不動産は1物4価の資産とも呼ばれている。不動産という1つの資産に対し、4つの価格が存在するという意味だ。
4つの価格とは、「時価」と「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」が該当する。

このうち、「公示価格(または都道府県地価調査)」「相続税路線価」「固定資産税評価額」は、国や自治体が決定している価格であることから、公的評価額と呼ばれている。

時価とは、実勢価格とも呼ばれ、実際に市場で取引されている価格のことである。不動産の経済的価値を表すものは時価であるため、時価が一般的にいう不動産の価格を意味する。

公示価格とは、1月1日時点における地価公示ポイントの価格のことを指す。毎年、銀座の土地の価格が日本一高いとニュースになっているが、あのニュースは公示価格の発表を受けてのニュースである。

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を算出するための土地単価のことを指す。道路(路線)に土地単価が割り振られているため、路線価と呼ばれている。土地の相続税評価額は、わざわざ鑑定評価を取る必要はなく、相続税路線価を用いて簡便に計算できる仕組みになっている。

固定資産税評価額は、固定資産税および都市計画税、登録免許税、不動産取得税を算出するための基となる価格である。不動産を保有している人には、毎年固定資産税の納税通知書が送られてくるが、固定資産税評価額は納税通知書に記載されている価格のことを指す。

公示価格とは、国(国土交通省)が公表している毎年1月1日時点における地価公示ポイントの価格のことである。

地価公示は、土地の取引の指標となることや、公共事業用地の取得価格の算定の規準(のりじゅん)、不動産鑑定の規準とされることを目的に行われている。規準とは公示価格を参考にしてバランスを取るといった意味である。

地価公示ポイントは、全国で約2万6,000地点が指定されている。地価公示ポイントに指定されている土地は標準地と呼ばれ、定点観測地点として毎年1月1日の価格が評価される。

標準地は一定のエリアの中で標準的な規模や利用のされ方、形状の土地が選定されている。毎年ニュースになる「東京都中央区銀座4丁目5-6(銀座4丁目交差点付近の山野楽器)」も標準地の一つであり、日本で一番価格が高い標準地となっている。

一方で、地価公示と同様類似のものに都道府県地価調査がある。都道府県地価調査とは、都道府県が公表している毎年7月1日時点における地価調査ポイントの価格のことである。

都道府県地価調査も公共事業用地の取得価格の算定の規準等とされることを目的に評価が行われている。都道府県地価調査ポイントは、全国で約2万1,000地点が指定されている。
都道府県地価調査ポイントに指定されている土地は基準地と呼ばれ、定点観測地点として毎年7月1日の価格が評価される。

基準地は、地価公示の標準地を補う形で指定されていることが一般的である。地価公示の標準地だけだとポイント数が少なすぎるため、例えば公共用地として土地を買収するときに買収したい土地と標準地があまりにも遠すぎて参考にならないような問題が生じることがある。

そこで標準地が手薄となっているエリアに基準地を設けることで、まんべんなく土地の買収価格が算定できるようにしているのである。また、基準地には標準地にない林地(山林の評価ポイント)もある点が特徴だ。

地価公示も都道府県地価調査も、共通点としては「同じ価格水準である」という点である。地価公示の価格水準を100とした場合、都道府県地価調査の価格水準も100となる。

両者の相違点としては「価格時点が半年ずれている」という点である。ただし、不動産にとって半年というのは価格に大きく影響しない期間であるため、地価公示も都道府県地価調査もほぼ同じ価格水準と一般的に捉えられている。

日本で一番価格が高い標準地である「東京都中央区銀座4丁目5-6(銀座4丁目交差点付近の山野楽器)」。
地価公示では、全国で約2万6,000地点が指定される

公示価格はどのようにして決まるのか

公示価格は土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を行わせ、必要な調整を行って決定している。
土地鑑定委員会とは国土交通省が任命する公的な組織のことであり、不動産鑑定士とは不動産の適正な価値を評価する国家資格者のことである。

不動産鑑定士の評価は、専門家としての1つの意見であるため、公平性を確保するために1つの標準地には2人以上の不動産鑑定士が評価することになっている。

標準地の鑑定評価では、その標準の上に建物が立っていたとしても更地として評価が行われている。つまり、地価公示の価格は土地のみの価格を出していることなのだ。

標準地の価格は、取引事例比較法と収益還元法の2つを用いて求められている。取引事例比較法とは、周辺の取引事例を参考に価格を求める手法である。

収益還元法とは、その土地の上にアパート等の収益物件を建てることを想定して投資採算性の観点から価格を求める手法を指す。

標準地の価格の決まり方は一般的な鑑定評価と基本的に同じであり、地価公示だからといって特殊な評価方法が行われているわけではない。また、都道府県地価調査の価格も、公示価格と同様の方法で求められている。

相続税路線価とは、国税庁が公表している毎年1月1日時点における全国路線価地区の価格のことである。

固定資産税評価額とは、市区町村(東京23区は都)が3年に1度、1月1日時点における全国の課税対象地の価格である。

相続税路線価と固定資産税評価額は公示価格と連動しており、相続税路線価は公示価格の80％程度、固定資産税評価額は公示価格の70％の水準となっている。

相続税路線価や固定資産税評価額は、公示価格のほかに別途、相続税路線価や固定資産税評価額を求めるための標準地を設けており、細かいエリアをくまなく評価できる仕組みが採用されている。

相続税路線価も固定資産税評価額も不動産鑑定士が評価しており、最終的には道路幅員等を加味しながら、バランスをとって価格が決定されている。

参考：国税庁　路線価より　中央区銀座4

公示価格は毎年、最新の土地の取引事例等を参考に求めていることから、時価を反映している価格となっている。

しかしながら、実際には公示価格と時価には多少の乖離が発生している。
一般的には、時価は公示価格の1.1倍程度となっている。
都市部の地価が高騰している物件では、時価が公示価格の2倍以上に離れているような土地もある。

なぜこのように乖離が生じているかというと、公示価格は最終的に土地鑑定委員会が調整して価格を公表しているからである。

公示価格は、相続税路線価や固定資産税評価額の基となっている価格であり、税収に大きく関係している。

相続税は国税、固定資産税は市区町村税(東京23区は都税)、不動産取得税は都道府県税である。
公示価格は国や自治体の税収に広く影響を与えてしまうことから、やたらと大きく変動させることができないという事情を抱えている。

地方の場合は、公示価格を下げてしまうと自治体の貴重な税収が減少することから、時価に合わせて急激に公示価格を下げられない事情がある。
一方で、都市部の場合は、公示価格を上げてしまうと納税者の負担が急増することから、時価に合わせて急激に公示価格を上げられない事情もある。

地方では下げにくい、都市部では上げにくいといった背景があるため、結果的に公示価格は時価とは乖離した価格となっている。

ただし、公示価格は時価とは乖離しているが、時価の変化には追随しており、毎年同じ標準地を評価していることから、地価変動の参考資料としては高い価値がある。
地価の上昇や下降のトレンドを知るには、公示価格は最適な指標といえるのである。

地価公示は、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格が3月に公示される。公示価格は時価とは乖離した価格となる場合があるが、地価の上昇下降トレンドを把握するためには最適な指標である