マンションはいつまで住める？ 耐用年数の意味と建て替えの可能性を解説

マンションの耐用年数には3種類ある。「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」とは？

マンションの耐用年数には、「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」の3種類がある。

法定耐用年数とは、会計上の減価償却が行われる期間のことであり、法律で建物の構造別に定められている年数のことを指す。マンションは鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造が多いが、いずれの法定耐用年数も47年である。

法定耐用年数は、会計のルールで定められた年数であり、実際に建物を利用できる年数とは関係がない。

物理的耐用年数とは、建物が物理的に利用できる年数のことを指す。昨今の建築技術は進歩しているため、物理的耐用年数は長期化している。
100年建築を謳っている建築会社などもあり、現代の建物であれば100年は普通に利用できるものと考えられている。

経済的耐用年数とは、建物の経済的に価値のある年数のことを指す。物理的に利用できる建物であっても、金銭的価値があるかどうかは別の話である。

経済的耐用年数は、建物価格がゼロ円になるまでの期間であり、マンションの場合、50年程度が経済的耐用年数と考えられている。

物理的耐用年数に着目すれば100年たっても住むことは可能であると考えられるが、住み心地のいい物件であるかどうかは見極める必要があるだろう

マンションが築何年まで住めるかという問いに対しては、明確な回答はない。物理的耐用年数だけに着目すれば、100年たっても住むことができると考えられている。

ただし、「住める」ことと「住みやすい」ことは別であるため、住みやすさが保たれるのは経済的耐用年数の築50年程度が目安にはなる。

例えば、国内には1960年代後半から1970年代前半に建てられた団地型のマンションが多く残っている。この時期に建てられたマンションは、2021年の現時点においては、ちょうど築50年程度となる。

50年前に建てられた団地型のマンションは、「エレベーターなしの5階建て」という物件が多い。当時はエレベーターなしの5階建てでも市場で受け入れられたかもしれないが、今となってはエレベーターなしの5階建ての物件は市場では住みにくい物件と捉えられてしまう。

また、50年前の団地型のマンションは間取りも利用しにくいものが多い。今のマンションは広いリビングがあるのが当然であるが、当時の主流の間取りは広いリビングがなく、家族が楽しく団らんできる空間が作られていない。

このように、建物の設備の仕様や間取りの流行は時代とともに変わるため、50年もたつと住みにくくなるのは事実である。ただし、今でも築50年超の団地型のマンションに住んでいる人は多くいるため、築50年の物件でも決して住めないわけではない。

1つだけ言えることは、マンションは築40年や50年を過ぎても住むことはできるが、住みにくくなる傾向はあるということだ。

都内には、JR山手線「原宿」駅徒歩1分に1965年に建てられたコープオリンピアという有名なマンションが存在する。

2021年時点で築56年になるが、部屋の広さによってはいまだに1億円を超えるような金額で取引されているマンションである。高級物件として知られており、住人もしっかり住んでいる。

このように立地の非常に優れたマンションは、築年数が古くなっても需要が高く、好んで住む人がいる。

一方で、同じ築年数でも立地の悪いマンションは築40年を過ぎた頃には住みにくくなる物件もある。

立地の悪いマンションの中には、相続をきっかけに所有者不明の空き部屋が発生することがあり、管理費および修繕積立金を徴収できない住戸が増えてしまっている物件が存在する。
このようなマンションは「限界マンション」とも呼ばれており、一時期話題となった。

管理費や修繕積立金を徴収できない住戸が増えると、管理組合が資金不足となり十分な管理が行えないまま、物件がますます資産価値の低いものとなってしまう。
限界マンションは立地の悪い物件で生じやすく、立地の劣る物件は早い段階から住みにくさが露呈していく傾向がある。

築年数が古くなっても住めるかどうかは、実は立地が大きく影響しており、立地の良い物件ほど長く住めるマンションは多くなっている。

原宿コープオリンピア
空き部屋が発生することにより管理費および修繕積立金を徴収できないマンションが一部では増えてきている。空き部屋の増加には立地も関係しているのではないか

築年数が古いマンションを購入する場合、将来、建て替えの可能性があるのか気になるところである。

実際のところ、マンションの建て替えはかなり厳しい。国土交通省によると、国内で建て替えられたマンションの数は、2020年4月1日時点で254件となっている。

「マンション建替えの実施状況（令和2年4月1日現在）」：国土交通省資料
https://www.mlit.go.jp/common/001351559.pdf

マンションの建て替えが進まない理由は、建て替え決議が取れないことが直接的な原因だ。マンションの建て替えは、建物の区分所有等に関する法律によって区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成決議が必要であると定められている。議決権とは各区分所有者の共有部分の持ち分割合のことを指す。

簡単に言うとマンション所有者の5分の4以上の賛成を得られなければマンションを建て替えられない。多くのマンションでは5分の4以上の賛成が得られないため、建て替えがほとんど行われていないのが実情だ。

マンション建替えの実施状況（令和2年4月1日現在）国土交通省資料より
※国土交通省調査による建替え実績および地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計
※阪神・淡路大震災、東日本大震災および熊本地震による被災マンションの建替え（計113件）は含まない
※上記のほか、マンション敷地売却制度に基づく買受計画の認定を受けたものは10件、うちマンションの除却に至ったものは3件ある
https://www.mlit.go.jp/common/001351559.pdf

5分の4以上の賛成が得られない理由としては、主に以下の2点がある。

・築年数の古いマンションには高齢者が多く住んでいる。
・修繕積立金が十分でなく建て替えの資金が足りない。

1つ目としては、「築年数の古いマンションには高齢者が多く住んでいる」ことが挙げられる。

マンションの建て替えでは、建て替え期間中、住民は他の物件を借りるか、または買い替えるかの選択を迫られる。いずれの選択も住民には一定の経済的な負担が発生するため、年金で生活している高齢者にとっては賛成しにくい選択となる。

古いマンションには、新築時に購入した若い世帯がそのまま住み続けており、建物も住民も高齢化しているケースがよくある。そのため、必然的に建て替えに対して反対票を投じる高齢者の割合が多くなってしまうのだ。

2つ目としては、「修繕積立金が十分でなく建て替えの資金が足りない」という理由がある。多くのマンションは単純にお金がないから建て替えられないという切実な問題を抱えている。マンションは築年数が古くなるほど、多くの修繕費が必要となり、修繕積立金が不足していくケースが多い。

必要な修繕だけでも資金が足りないため、建て替えに至ってはやろうとしてもできない状況となっている。建て替え決議を取ろうとする前に建て替えを断念しているケースが多く、管理組合の議論の方向性が建て替えに向かわないのだ。

現状で建て替えられる可能性のあるマンションは、主には「敷地の容積率が余っているマンション」または「マンション建て替え法の要件に合致したマンション」が考えられる。容積率とは、建物の延床面積に対する敷地面積の割合で、数値が高く指定されているほど高い建物が建てられるようになっている。

今のマンションが容積率を使い切っていない場合には、建て替えによって今の戸数よりも多くの住戸を作ることができ、増えた住戸を売ることで新たに資金を生み出すことができる。容積率が余っている物件は、資金不足を解消できることから、建て替えがしやすいのだ。

マンション建て替え法の要件に合致したマンションとは、耐震性不足から除却の必要性が認定されたマンションである。マンション建て替え法を使った建て替えでは、追加で容積率がもらえるケースがあり、住戸を増やして売ることができることから、建て替えがしやすくなる。

資金不足を解消できるかが建て替えの鍵となっており、マンション建て替えは簡単にはできないのである。

建て替えが難しい理由2つと現状で建替えられる可能性のあるマンションの条件とは