中古住宅を購入したり土地売却をしたりする際には、不動産会社に仲介してもらうことが多いですが、仲介手数料の相場はどのくらいかご存じでしょうか？

実は、諸費用としてかかる仲介手数料の割合は大きいため、相場を事前に知っておく必要があるのです。

今回は、不動産売買で不動産会社に支払う仲介手数料について、相場、支払うタイミング、値引きは可能かどうか解説します。

不動産売買における仲介手数料とは

不動産を売り買いする際に発生する「仲介手数料」とは、売主・買主の双方が、売買の仲介をしてくれた不動産会社に支払う費用です。

不動産売買の手続きでは専門知識が必要となりますので、その道のプロである不動産会社に仲介を依頼して進めるのが一般的です。

仲介手数料の「上限」は法律で決められている

仲介手数料の限度額は、宅地建物取引業法にて以下のように定められています。

ただし、売買価格が800万円以下の物件の場合は、「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、一律30万円＋消費税（売主・買主の双方を合わせて60万円＋消費税）が仲介手数料の上限となります。※2024年7月1日より適用

ただ、不動産取引では800万円を超える価格で売買されるケースの方が多いでしょう。

そのため、たとえば売買価格が4,000万円など大きい場合は、上の表のとおりに4,000万円を3つの価格帯に分けて算出された仲介手数料を合算することになります。

しかし、これでは手間がかかりますので、売買における仲介手数料の算出では、以下の速算法を利用するのが一般的です。

また、この算出方法は、一戸建てでもマンションの場合でも変わりなく、さらに最後に消費税（10%）が加算されます。

・仲介手数料の上限速算法（税抜）

※速算法が使えるのは売買価格が800万円以上の物件に限られます。800万円以下の物件は、前述した低廉な空家等の媒介特例が適用されるため、速算法による計算はできません

仲介手数料を支払うタイミングは？

仲介手数料は、「不動産の売買契約が無事に終結した際の成功報酬」という位置づけですので、基本的に物件の引き渡しまで完了してから支払うものです。

実際には、仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社と依頼者で協議して決められ、売買契約が成立した時点で半額分を、物件の引き渡しが完了したら残り半分を支払うのが一般的となっています。

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不動産売買における仲介手数料の「相場」

すでにご紹介したとおり、仲介手数料は宅地建物取引業法で報酬の限度額が定められています。

しかし、これはあくまでも「それ以上の仲介手数料を取ってはならない」という意味ですので、上限に達しなければ仲介手数料はいくらに設定してもよいことになっています。

ただ、仲介手数料の相場については、法律上の上限額を適用している不動産会社がほとんどです。

以下に、売買価格ごとの仲介手数料の上限額を一覧でまとめましたので、参考にしてみてください。税込価格にしてみると、仲介手数料はかなり大きな出費となることが分かります。

仲介手数料の割引に応じてもらえるのはどんなとき？

本来は、仲介手数料は不動産会社と依頼者が話し合って決めるものです。そのため、下記のような場合では、交渉次第で仲介手数料を割引してもらえる可能性もあります。

両手取引の場合

不動産の売買では、売る側でも買う側でも仲介手数料を支払わなければなりませんが、その際に仲介役として不動産会社1社のみが間に入る場合を「両手取引（単独仲介）」といいます。

両手取引の場合は、不動産会社1社が売主・買主の双方からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができます。1つの売買契約の仲介で大きな利益を上げられるため、仲介手数料の割引に応じてくれる場合もあります。

売買価格が高額の場合

不動産仲介手数料はそのときの売買価格によって変動します。売買価格が高額となった場合には、不動産会社の儲け分も大きくなりますので、手数料を少々割り引いてもらえる可能性もあります。

成約までの期間が短い場合

仲介者は物件を売却するために、インターネット上に情報を掲載したり、チラシ広告を作成して配布したりなどの広告宣伝を行います。

この広告宣伝費は仲介手数料に含まれているものですが、買い手がなかなか見つからない場合は、広告宣伝費の出費もかさむことになります。

逆に買い手が短期間で見つかった場合は、広告宣伝費の節約となるわけです。そのため、成約までの期間が短かった場合は、仲介手数料の割引交渉をしてみてもよいでしょう。

売却価格が事前査定より低い場合

不動産を売却する前に、いくらで売れるのかという査定を行うのが一般的です。

その後、売買契約が成立したときに、売却価格が事前査定した際の価格よりも低くなったときは、不動産会社が値引きに応じてくれる場合があります。

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こんな仲介会社には注意が必要

仲介手数料の設定については、基本的にルールを守って行っている不動産会社がほとんどです。しかし、中には以下のような会社もありますので、注意しましょう。

もしこのような会社に当たってしまった場合、担当者から納得がいく回答をもらえないようならば、売却は別の会社に依頼することも検討しましょう。

• 法律上の上限よりも高い仲介手数料を求める
• 「法律上の上限額=法律上の一律額」と依頼者に虚偽の説明をしてくる
• 中古マンションなど中古住宅を売却する際に「仲介手数料無料」を売りにしている会社
  →物件を他社には紹介せず自社のみで販売する「囲い込み」のリスクあり
• 仲介手数料にプラスして、こちらから依頼していない広告宣伝費などを請求してくる
  →仲介手数料には広告宣伝費・現地案内費用などがもともと含まれている

対して、仲介手数料が無料となっても安心なケースもあります。

新築マンションをデベロッパー（不動産開発会社）が直接販売する場合は、建設設計から販売活動までが一貫して行われることから、仲介手数料が発生しません。

直接取引なら仲介手数料なし！ ただしリスクがあることを知っておこう

不動産会社に仲介を依頼せず、売主と買主が直接取引を行う場合は、仲介手数料が発生しませんので、出費を抑えられます。

しかし、直接取引では以下のようなリスクもありますので、豊富な専門知識を持つ不動産会社などのプロに相談するのが賢明でしょう。

買い手を探す手間や時間がかかる

物件売却の広告宣伝は、個人でもインターネットなどを利用して行うことは可能ですが、より高い価格で早めに売却したい場合は、経験豊富な専門家にまかせるのがベストです。

相場よりも安い価格で売却してしまう可能性がある

個人で査定を申し込んで売却価格を決定することもできますが、資産価値は変動しますので、不動産のプロに相談しながら売買契約を終結するほうが、納得した価格で成立させられるでしょう。

不動産売買に関する諸手続きで、間違えてしまう可能性がある

不動産売買では専門用語が飛び交い、法律も深く絡むことから、手続きを間違えてしまうと法律違反となってペナルティーを課される可能性があります。

まとめ

不動産の売買で発生する仲介手数料は、決して安い金額ではありませんが、その金額なりの大きな意味がある費用だといえます。

仲介手数料の上限は法律で定められていますが、あくまでも「上限」であって、不動産会社との話し合いやさまざまな条件下では値引きに応じてもらえることもあります。

仲介手数料を提示されたら、その金額がご紹介した相場からかけ離れていないか、しっかりと確認するようにしてください。

よくある質問

Q.1 そもそも「仲介手数料」とは何ですか？ なぜ支払う必要があるのでしょうか？

A.1 不動産の売買を仲介してくれた不動産会社へ、成功報酬として支払う手数料です。物件探しから価格交渉、契約手続き、引渡しまで、専門的なサポートをしてもらうための費用と考えると分かりやすいです。

Q.2 仲介手数料の相場はいくらくらいですか？ 簡単に計算する方法はありますか？

A.2 法律で定められた上限額を仲介手数料としている不動産会社が多く、これが相場となっています。売買価格が400万円を超える物件は、「（売買価格×3%+6万円+消費税」の速算式で上限額を簡単に計算できます。

Q.3 4,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料は具体的にいくらになりますか？

A.3 速算式に当てはめると、「（4,000万円×3%+6万円）」で税抜126万円となります。これに消費税（10%）を加えた138万6,000円が、仲介手数料の上限額です。

Q.4 仲介手数料は、いつ支払うものですか？

A.4 売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。一般的には「売買契約時」に半額、「物件の引渡し時」に残りの半額を支払うケースが多いです。支払いのタイミングは、不動産会社と相談して決めることができます。

Q.5 仲介手数料は値引きしてもらえますか？ 交渉のコツがあれば教えてください。

A.5 はい、交渉次第で割引される可能性があります。例えば、1社の不動産会社が売主と買主の両方を仲介する「両手取引」のケースや、売買価格が高額な場合、短期間で成約した場合などは、割引の相談がしやすいでしょう。

Q.6 「仲介手数料無料」と宣伝している不動産会社は本当にお得なのでしょうか？

A.6 「仲介手数料無料」は、物件を購入する場合と売却を依頼する場合で意味合いが異なります。

【物件を購入する場合】
売主である不動産開発会社から新築物件を直接買うときは、仲介会社がいないため手数料はかかりません。これは安心してよいケースです。

【物件の売却を依頼する場合】
「手数料無料」をうたって売却の仲介を引き受ける会社には注意が必要です。自社で買主を見つけるために物件情報を他社に公開しない「囲い込み」をされるリスクがあり、結果として売却に時間がかかってしまう可能性があります。

Q.7 不動産会社から提示された仲介手数料について、何か注意すべき点はありますか？

A.7 提示された金額が法律の上限額を超えていないか、ご自身で計算して確認しましょう。また、仲介手数料には広告宣伝費などが含まれているため、不当な名目で追加費用を請求されていないかも大切なチェックポイントです。

Q.8 不動産会社に頼まず、知人などと直接取引すれば仲介手数料はかかりませんか？

A.8 はい、個人間で直接取引する場合、仲介手数料はかかりません。しかし、売買価格が適正か判断が難しい、契約手続きでトラブルが起きるなどのリスクがあります。安全な取引のためにも、専門家である不動産会社への依頼が安心です。