住宅ローンの借入額を決める場合、年収が重要なポイントになります。

この記事では、年収650万円のケースで無理なく組める住宅ローン借入限度額や返済計画のシミュレーションを行っていきます。

住宅ローンは余裕を持って組むことが大事

まずは、住宅ローンを組み借入額を決める際の基本的な考え方を解説します。

借入額を決める場合は無理のない返済額を念頭に置いておく

住宅ローンを組むにあたり、借入限度額を考える際は、いくらまで借り入れできるのかを重視してしまいがちです。しかし、限度額いっぱいまで住宅ローンを組んでしまうと、後から返済に苦労することもあるでしょう。

毎月の返済額で特に注意しておきたいのは、固定資産税の支払いや修繕費などのランニングコストも考慮することです。住宅の購入時だけでなく、入居後のプランもきちんと立てておくことで、余裕のある返済額を決めることができるでしょう。

返済額を考えるために返済負担率を考えておく

無理のない返済計画を立てるには、「返済負担率」を把握しておくとスムーズです。

返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合を指す指標のこと。この指標は、住宅ローンの審査で金融機関がチェックしているポイントの一つになります。

現在の収入からどのくらいの額を返済に充てるのかを計算すれば、借入額の限界まで借りてしまうリスクも減らせます。そして、無理のない返済負担率の目安は25％以内です。

住宅金融支援機構「2021年度 フラット35利用者調査」（※）によれば、住宅ごとの総返済負担率の平均割合は以下のように20～25％程度であることが分かります。

※ 出典：独立行政法人住宅金融支援機構「2021年度 フラット35利用者調査」

そこで、まずは返済負担率25％以内を目安にして、具体的な計画を立ててみましょう。

年収650万円なら具体的にいくらまで借りられる？ 借入限度額を試算してみよう

借入限度額を把握する前に、まずは毎月の返済額を計算しておきましょう。返済負担率を25％とした場合、月々の返済額は「650万円÷12ヶ月×25％=約13.5万円」と算出できます。

毎月の返済額を把握したうえで、「住宅ローンシミュレーター」を使って借入限度額を計算してみます。今回は計算にあたり以下の条件を設定し、どの程度の金額までを借りられるのか算出します。

実際にシミュレーションを行ってみた結果は、以下のとおりです。

金融機関によって実際に借入可能な金額は異なりますが、一つの判断材料として大まかな金額を把握しておくことは大切です。

また、返済期間の長さによって借入可能額は違ってくるため、どの程度の返済期間にするかをあらかじめ考えておくと良いでしょう。

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返済だけでなく、生活費のことも考えておこう！ 年収650万円の返済シミュレーション

毎月の生活費や貯蓄などのバランスを考えつつ、具体的な住宅購入予算の目安を計算する場合には、LIFULL HOME’Sの「おうち予算シミュレーション」を使ってみると便利です。

次に、実際のツールを使った結果を踏まえてポイントを解説します。

おうち予算シミュレーションの使い方

おうち予算シミュレーション

おうち予算シミュレーションでは、「年齢」「配偶者や子どもの有無」「収入」「住宅ローン以外の借入額」「自己資金」などを入力すると、住宅の購入予算が自動的に算出されます。

また、住宅ローンの返済負担率や生活費などの割合も細かく診断してくれるので、さまざまな想定から計算が行えるのが特徴です。

診断結果を確認したうえで、調整できそうな部分は手動で変更もできるので、実際の暮らしに合わせたシミュレーションができます。

年収650万円の返済プランとは

今回は、「年収650万円」「年齢40歳」「夫婦＋子ども1人」のケースで実際にシミュレーションをしてみましょう。自己資金や住宅ローン以外の借入はないものとして計算を行ってみると、次のような計算結果が出てきます。

シミュレーターを活用して生活費と返済のバランスを把握しておくと、マイホームを購入してからの暮らしのイメージを持ちやすくなるでしょう。実際の暮らしにあわせて計算をしてみてください。

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年収650万円なら都市部でマイホームを手に入れられる？ 物件の具体例を紹介

年収650万円で返済期間を35年、年齢40歳、金利1.5％としてシミュレーションを行ってみると、「4,400万円」程度までは借りられます。

しかし、住宅を購入する際は病気やケガなどの突発的な出来事にも備えて、できるだけ資金に余裕を持っておくことも重要です。

計算結果はあくまで一例ですが、ここでは4,400万円台でどのような住宅を購入できるのか、実際のケースで見ていきましょう。

東京23区内で一戸建てを購入する場合

不動産情報ポータルサイトの「LIFULL HOME’S」で東京23区内における一戸建てを探してみると、ファミリー向けの物件は少なく、単身世帯か夫婦で住むタイプの住宅が多めであることが分かります。

一方、中古一戸建ても基本的には夫婦で居住するタイプの住宅が多いですが、ファミリー向けの物件もあります。

ただし、この価格帯で検索すると建替えが行えない「再建築不可の物件」や土地の所有権がない「借地権付きの物件」もあるので注意が必要です。

購入の際は不動産会社に問合せをしたり、物件情報を細かく調べたりしてきちんと確認をしておきましょう。

東京23区内でマンションを購入する場合

「2021年度 フラット35利用者調査」によれば、首都圏で新築マンションを購入する場合の平均所要資金は「4,913万円」であり、中古マンションの場合は、「3,295万円」となっています（※）。新築の場合は、上限を超えてしまうことが分かります。

※参照「2021年度フラット35利用者調査」

実際に、東京23区内で新築物件を探すと、間取りも単身世帯向けの住宅が多い傾向が見られます。

そして、中古物件では基本的に単身世帯か、夫婦で住むタイプの物件が多く掲載されています。

マンション価格は高騰している傾向が見られるので、自分のライフスタイルに合わせた物件探しが重要になります。また、住みたいエリアでどのような物件があるのかも調べておくとよいでしょう。

地方都市で一戸建てを購入する場合

地方都市で物件を探す場合、都心よりも購入できる住宅の幅が広がります。

今回は例として、石川県金沢市と福岡県福岡市の物件を見ていきます。

地方都市の場合、ファミリー向けの物件は見つけやすい価格帯です。中古の一戸建ての場合は築浅物件も視野に入り、魅力的な間取りや設備も期待できます。

地方都市でマンションを購入する場合

首都圏や近畿圏、東海圏以外のエリアでマンションを購入する際の所持資金の平均は、「2021年度 フラット35利用者調査」によると、新築マンションの場合は3,864万円です。そして、中古マンションの場合は、2,601万円となっています。

この価格帯で調べてみると予算が4,400万円で探す場合には、平均以上であるため余裕を持って購入ができます。地方都市の例として、宮城県仙台市と北海道札幌市の物件を見てみましょう。

都心の新築マンションや中古マンションに比べて広めの住宅を購入できます。そのため、ファミリー世帯向けの住居を検討できるでしょう。

また、新築も中古も利便性が高く、駅までのアクセスが便利なほうがよいと考えている人におすすめです。

マイホームの購入時は第三者の意見も参考にしておこう

マイホームの購入を考えて住宅ローンを組んだ場合、返済は長期になることが多いといえます。

そのため、しっかりとした返済計画を考える必要がありますが、初めてマイホームを購入するときなどはどのようにプランを立てればいいのか迷うこともあるでしょう。

LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」なら、専任のハウジングアドバイザーがマイホーム購入時の悩みに無料で相談にのってくれます。資金計画についても相談できるので、購入後のイメージを持ちやすくなるでしょう。

マイホームを購入する場合はさまざまなことを決めなければならないため、細かい部分を見落としてしまいがちです。だからこそ、中立的な第三者の意見を参考にしつつ、自分に合った住まいを見つけていくことも重視しましょう。

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よくある質問

Q1. 年収650万円だと、住宅ローンはいくらまで借りられますか？

A1. 金利1.5％（全期間固定）、頭金なしの場合、返済期間ごとの借入額の目安は以下のとおりです。

返済期間20年: 約2,798万円
返済期間30年: 約3,912万円
返済期間35年: 約4,409万円

ただし、これらはあくまでシミュレーション上の金額です。実際の借入額は金融機関の審査によって決まります。

Q2. 住宅ローンを組むときに、一番大切なことは何ですか？

A2. 「いくら借りられるか」という上限額よりも、「毎月無理なく返せるか」という返済額を重視することが大切です。上限額いっぱいでローンを組むと、固定資産税などの維持費や急な出費に対応できなくなり、家計が苦しくなる可能性があります。余裕を持った返済計画を立てましょう。

Q3. 無理のない返済計画を立てるには、どうすればいいですか？

A3. 年収に占める年間返済額の割合「返済負担率」を25％以内に設定するのがおすすめです。年収650万円の場合、返済負担率を25%とすると年間の返済額は162.5万円となり、月々の返済額は約13.5万円が無理のない目安といえます。

Q4. 住宅ローンの返済以外にも、家計で考えるべき費用はありますか？

A4. はい。住宅ローンの返済だけでなく、日々の食費や水道光熱費などの「生活費」や、将来のための「貯蓄」とのバランスを考えることがとても大切です。LIFULL HOME’Sの「おうち予算シミュレーション」などを活用すると、ご自身の家族構成や収入に合わせて、生活費や貯蓄まで含めた具体的な資金計画を立てることができます。

Q5. 年収650万円、40歳で家族がいる場合、住宅購入の予算はどれくらいが目安ですか？

A5. 記事で紹介されているシミュレーション（夫婦＋子ども1人、自己資金なし）では、住宅購入の目安予算は3,300万円～4,200万円、毎月の返済額は11万円（返済期間35年）でした。この場合の生活費は約24万円、貯蓄は5,000円という内訳です。これはあくまで一例のため、ご自身のライフプランに合わせてシミュレーションしてみることをおすすめします。

Q6. 予算4,400万円台だと、東京23区内でどんな家が買えますか？

A6. 東京23区内では、新築・中古を問わず、単身世帯やご夫婦で住むようなコンパクトな物件が主な選択肢です。一戸建ての場合、ファミリー向けの物件もありますが、「借地権付き（土地の所有権がない）」や「再建築不可（建て替えができない）」といった物件が含まれることもあるため、購入前によく確認することが重要です。

Q7. 地方都市で家を探す場合、東京23区内と比べて違いはありますか？

A7. はい。同じ予算でも、地方都市の方が住宅の選択肢は豊富になります。たとえば、予算4,400万円台でも、駐車場付きで広々としたファミリー向けの新築一戸建てや、駅に近い新築マンションなども十分に検討可能です。

Q8. 中古マンションの購入を考えています。首都圏と地方では、価格にどれくらい差がありますか？

A8. 「2021年度 フラット35利用者調査」によると、中古マンションの平均購入価格は、首都圏で3,295万円、地方（首都圏・近畿圏・東海圏以外）では2,601万円でした。年収650万円の場合、地方であれば平均的な価格帯の物件を余裕をもって探すことができるでしょう。

Q9. 初めての家探しで、資金計画の立て方や進め方が分からず不安です。

A9. 住宅ローンは長期間にわたるため、初めての家探しでは誰もが不安を感じるものです。そんなときは、専門知識を持つ第三者に相談するのも一つの方法です。LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」のような無料相談サービスを利用すれば、ハウジングアドバイザーから客観的な視点で資金計画のアドバイスをもらえます。

Q10. 自分で簡単に借入額や返済額を調べる方法はありますか？

A10. はい、Webサイト上の「住宅ローンシミュレーター」で手軽に調べられます。金利や返済期間などを入力するだけで、借入限度額や総返済額の目安が分かります。まずはシミュレーターで大まかな金額を把握し、具体的な資金計画を立てる第一歩として活用してみてはいかがでしょうか。