住宅ローン返済中に離婚する場合、確認すべき3つのこと

 

ここでは住宅ローン返済中に離婚する場合の、確認すべき3つのことについてご紹介します。住宅ローンについて取り決める前に、これらの内容についてしっかり調査しましょう。

1.住宅ローンの名義・残債

まずは、住宅ローンの名義・残債について確認しましょう。住宅ローンの契約書や、金融機関に問合せをすることによって調べられます。名義・残債を確認することで、住宅ローンの支払い義務が誰にあるのか、いくら返済する必要があるかを知ることができます。なお、家の名義人と住宅ローンの名義人は異なる場合もあるので確認しましょう。

2.不動産の名義・現在の価値

次は、不動産の名義・現在の価値について確認しましょう。不動産の名義は、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することによって調べられます。

 

不動産の名義には、夫婦の片方のみが所有する単独名義と、双方で所有する共有名義があります。単独名義の場合は、所有者が1人なので自由に売却することが可能です。一方で共有名義の場合は、名義人全員の同意がなければ住宅を売却できません。離婚時に売却する予定住宅が共有名義の場合、離婚する夫婦の同意があって初めて売却できます。

3. 不動産の現在の価値

不動産の現在の価値については、不動産会社に査定してもらいましょう。これらは今後の財産分与や、売却などの手続きを進めるにあたって大きく関わってきます。不動産会社の査定結果をもって、不動産を売却すべきか否か、売却しない場合、誰が住み続けるのか、どの時期に売却するのかといったことを検討します。

4.住宅ローンの契約内容

住宅ローンの名義のほかに、契約内容についても確認しましょう。住宅ローンの契約書や、金融機関に問合せをすることで確認できます。住宅ローンの名義人のほかに、連帯保証人となっている人がいる可能性があります。住宅ローンの契約内容として考えられる代表的なものは、以下のとおりです。

債務者や保証人の内容によって、できることとできないことが出てきます。今後の手続きに大きく影響してくる重要な項目なので、しっかりと確認しましょう。

離婚時の住宅ローン対処方法1：不動産を売却する

 

離婚時の住宅ローン対処方法はさまざまです。まずは、不動産を売却する方法を解説していきましょう。不動産の売却は、査定額がアンダーローンかオーバーローンかによってその後の対応が変わります。それぞれについては、以下のとおりです。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、不動産の査定額が住宅ローンの残債を上回っている状態のことです。この場合、不動産の売却により利益が発生します。不動産の売却代金で住宅ローンを完済し、残った売却益については夫婦で折半しましょう。これは、売却益についても財産分与の対象となるためです。

 

財産分与には、夫婦が共同で形成した財産を分配する「清算的財産分与」、元配偶者に対する生活保障としての「扶養的財産分与」、離婚の原因をつくったことによる損害賠償としての「慰謝料的財産分与」があります。このうち、離婚時の財産分与は「清算的財産分与」が一般的です。

 

また売却をしない場合は、誰が住み続けるのか、住宅ローンの支払い負担はどうするのか、といった諸問題が生じてきます。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、不動産の査定額が住宅ローンの残債を下回っている状態のことです。この場合、不動産を売却しても住宅ローンが残るため、夫婦のどちらかが住み続け、住宅ローンの支払いを続けることが一般的です。

 

売却を行う場合、不動産の売却代金を住宅ローンに充てたとしても住宅ローンが残るので、残額を自己資金で完済する必要があります。残った住宅ローンがわずかであれば、差額分を預貯金などで支払うことも可能ですが、自己資金で完済できない場合は、「任意売却」と呼ばれる方法による売却を検討しましょう。任意売却の詳細については、後ほど解説していきます。

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離婚時の住宅ローン対処方法2：名義人が住み続ける

 

離婚時の住宅ローン対処方法の2つ目は、名義人が住み続けるという方法です。ローンの名義人が離婚後も住み続け、住宅ローンを支払うのであれば特段問題はありません。

 

また、配偶者が連帯保証人となっているケースもありますが、離婚を機に連帯保証人から外れるには、金融機関の同意を得る必要があります。住宅ローンは、審査時の申し込み内容に基づいて決定されているのが前提です。連帯保証人から外れることは同意してもらえない場合がほとんどでしょう。離婚後も連帯保証人としての立場を継続する場合、名義人の返済が滞った際に自身に返済義務が生じるため、注意が必要です。

共有名義の場合は単独名義に変更する

不動産が夫婦の共有名義となっている場合、住み続ける人の単独名義に変更するようにしましょう。共有名義のままにしておくと、元配偶者にも所有権が残ります。そのため、家を売却する際に元配偶者の許可も必要となり、手続きが煩雑になってしまいます。

離婚時の住宅ローン対処方法3：名義人ではない方が住み続ける

 

離婚時の住宅ローン対処方法の3つ目は、名義人ではないほうが住み続けるという方法です。この場合、残った住宅ローンの支払い方法は2つあります。以下で紹介していきましょう。

名義人に支払ってもらう

名義人ではないほうが子どもの親権者になる場合、養育費の支払いの代わりに、住宅ローンを名義人に支払ってもらう方法があります。しかし、名義人にとっては自分が住まない家の住宅ローンであることから、支払いを継続してくれる保障がありません。

 

仮に、名義人が住宅ローンの支払いを滞納してしまった場合、名義人ではないほうは立ち退きを迫られることもあり、不安定な立場に置かれてしまいます。また、住宅ローンの名義人と居住者が異なる状態になるため、事前に金融機関へ相談することが必要です。

名義を自分に変更して支払っていく

住宅ローンの名義を変更して、住宅ローンを支払っていく方法があります。しかし、債務者の変更は安定した職業に就いており、住宅ローン残債に応じた経済力がなければ難しいのが実情です。

 

債務者の変更が難しい場合は、単独名義での住宅ローンの借り換えを検討しましょう。また、不動産が夫婦の共有名義となっている場合、住み続ける人の単独名義に変更するようにしましょう。

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住宅ローンが返済できない場合は「任意売却」を行う

 

任意売却とは、オーバーローンの不動産を、住宅ローンを借りている金融機関の合意を得て、売りに出す売却方法のことです。つまり、住宅ローンを借りている金融機関に対して、「住宅ローンは完済できないが、不動産を売却する」ことを承諾してもらいます。売却後に残った残債については、一括返済を求められることなく、無理のない返済計画のもとで返済を続けられます。

 

任意売却は、オーバーローンでも自己資金なしで売却することが可能であり、競売にかけられた場合よりも高い価格で売却できることがメリットです。その半面、金融機関の合意がないと実施できないこと、残債の支払い義務は免除されないことがデメリットになります。

離婚時の住宅ローンの対処に関する注意点

 

そのほかで、離婚時の住宅ローンの対処方法に関する注意点についてご紹介します。

必ず公正証書を作成する

住宅ローンの話に限らず、離婚時の話し合いの内容は公正証書に記録しましょう。公正証書は公証人によって作成される公文書であり、法的な効力を持ちます。離婚時の話し合いのなかには、「養育費」「住宅の名義」「財産分与」など、法的に拘束力を持つ重要な内容を含みます。そのため、調停をはさまない離婚であっても、後々のトラブルを防ぐために、公正証書に記録するようにしましょう。

 

公正証書を作成したうえで離婚することを、「公正証書離婚」と呼びます。公正証書には、住宅ローンの支払い義務や養育費、財産分与、親権などについて明記されています。公正証書に記された内容は、法的に違反するものでない限りは順守しなければいけません。不履行の場合は、強制執行の対象になります。

 

離婚時の話し合いの内容を単なる口約束ではなく、公正証書に記録することによって、住宅ローンや養育費などの支払い条件が法的にも明確になります。不履行時についても、裁判を起こすことなく強制執行できるため、法的にも有力な証拠となるでしょう。

養育費なども考慮して住宅ローンの処理方法を決める

離婚時に未成年の子どもがいる場合、養育費の負担についても考えなければなりません。未成年の子どもが住む住宅ローンの返済は養育費には含まれません。しかし、離婚した夫婦のうち一方が、養育費の支払いと住宅ローンの返済の両方を担う場合、過度な負担となるため調整が必要です。

 

たとえば、夫が養育費を負担する場合では、夫の住宅ローン返済額を減額するといった方法があります。このように離婚した夫婦のどちらがどの程度負担するのかは、住宅ローンの残高だけではなく、子どもの養育費も考慮して判断しましょう。

不動産の査定は複数社に依頼する

住宅を売却する場合も、どちらか一方が住み続ける場合も、まずは不動産会社に査定を依頼する必要があります。不動産の売却の査定は、比較検討することが重要です。1社のみに査定を依頼してしまうと、比較検討の判断材料がないので、査定結果が妥当なものか判断できません。インターネット上にある一括無料査定サイトを活用し、複数社に査定依頼をするようにしましょう。

 

LIFULL HOME’S不動産売却査定では、一括査定であっても不動産会社の特徴から査定を依頼したい会社を自分で選ぶことが可能であり、比較検討がしやすくなっています。

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離婚時の住宅ローン対処に関する相談は誰にすればいい？

 

離婚時の住宅ローンの相談先には、弁護士・司法書士・金融機関・不動産会社などもありますがそのなかでも、住宅ローンの相談については金融機関に相談するのがいいでしょう。

 

離婚時の住宅ローンの取扱いには、債務者の変更や連帯保証人の変更、場合によっては任意売却などの手続きが発生します。金融機関は住宅ローンのプロです。まずは住宅ローン担当者に相談し、アドバイスを受けたうえで今後の方針を決定しましょう。

 

離婚時は財産分与が生じるため、金銭トラブルに発展しやすい場面です。専門家の意見を参考にしつつ、自身でも知識を身につけ、円満に手続きを進めていきましょう。

まとめ

 

今回は、離婚時の住宅ローンの取扱いについて解説してきました。後々トラブルにならないためには、夫婦間でよく話し合いをし、その内容については公正証書などに記録しておくことが大切です。

 

また、住宅の売却を検討する場合、不動産の査定は複数社に依頼するようにしましょう。住宅の査定価格を知り、住宅ローンの残債と比較することによって、今後も住み続けるのか売却するかの判断材料のひとつになります。

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