転勤の可能性がある会社員の方も少なくないでしょう。だからといってマイホームを手に入れるチャンスを諦めたくはないですよね。転勤になった際に住宅ローンをどうするかを知っておけば、いざというときに役立ちます。
ここでは、転勤になった場合の住宅ローンの扱いについて、いくつかのパターン別に見ていきます。

単身赴任

「夢のマイホームを手に入れたのに、転勤になってしまった」。突然、転勤の内示が出て、困惑する方も少なくないのではないでしょうか。

 

住宅ローンを返済中に転勤になってしまった場合、まず考えたいことがあります。それは、“家族全員で転勤先に引越すのか、それとも単身赴任するのか”という点です。どうするか家族でよく話し合いましょう。その上で、もし家族全員で引越す場合は、マイホームをどうするか決める必要があります。これも家族で十分に話し合い、最適な方法を選択しましょう。転勤になった場合の選択肢には、「単身赴任する」の他に、「空き家にする」「売却する」「賃貸する」という4つのパターンがあります。

住宅ローンの契約では、契約者本人が住むという条件があります。それならば、単身赴任で本人が住めなくなる場合はどうなるのでしょうか? 
実は、住宅ローンは転勤や親の介護などやむを得ない事情があるときは、家族がそのまま持ち家に住み続けるのであれば、引き続き住宅ローンを利用できることになっています。

 

また、単身赴任になっても、いずれは家族とともに持ち家に住むのであれば、引き続き住宅ローン控除(※)を受けることができます。これは国内への赴任だけでなく、2016年4月1日以降に住宅ローンを組んで自宅を取得した方が海外に単身赴任となった場合でも、住宅ローン控除を受けることができます。

 

しかし、2016年3月31日以前に自宅を取得した方が単身で海外赴任をする場合、赴任中は住宅ローン控除が受けられなくなるので注意が必要です。ただし、単身赴任が終了した後再び持ち家に家族と住むことを想定している場合、その時点で住宅ローン控除を受けられる期間が残っていれば、再び恩恵を受けられます。その場合、転勤前に手続きをしておくことが必要となります。「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を持ち家の所在地を管轄する税務署に提出しましょう。詳細は国税庁のホームぺージで確認してください。

 

※住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。住宅ローンを組んで自宅を取得した場合、年末のローン残高の1%が10年間にわたり所得税から控除される制度です。住宅ローンの返済期間が10年以上残っているなどの要件を満たせば、所得税が税額控除となり、控除しきれない分があれば住民税からも一部控除されます。最大控除額は最大400万円で、消費税10%で購入した住居に2020年12月31日までに入居する場合は控除期間が13年に延長されます。

転勤になってもいずれは戻ってくる予定だったり、他人が持ち家へ住むことに抵抗があったりする場合は、家を空き家にしておくという選択肢もあります。ただ、人の住まない家は風雨にさらされて少しずつ傷んでいきます。また、長期間空き家にしておくと老朽化して、衛生面や防犯面で問題が出てくる可能性があります。場合によっては、近隣の住民に迷惑をかけてしまうことがあるかもしれません。

 

こうした理由から、家を空き家にする場合は、空き家の管理サービス会社に管理を委託したほうがよいでしょう。その際には空き家の管理費用のほか、固定資産税などの維持費がかかります。持ち家がマンションならば管理費や修繕積立金の負担もあります。持ち家を空き家にするとコストがかかることは留意しておきましょう。

さて、空き家にする場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか?

 

住宅ローンは契約者本人が住む家だからこそ利用できるものです。そのため、転勤で家族全員が引越してしまい誰も住まなくなると、契約違反になってしまいます。空き家状態が長期化するようなら、場合によっては住宅ローンの一括返済を求められるかもしれません。そこで、転勤でマイホームを空き家にしておくと決めたら、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。また、空き家にするのであれば、住宅ローン減税が受けられなくなりますので注意が必要です。

家族で引越し

転勤して、再び持ち家に戻る予定がないのであれば、家を売却するという選択肢があります。ただ、住宅ローンが残る家を売却する場合、気を付けなければいけないことがあります。それは、住宅ローンを一括返済しなければ家を売却することができない点です。

 

家を売って、その価格が住宅ローンの残債を超えるのであれば何も問題はありません。しかし、売却価格が住宅ローンの残債を下回った場合、足りない分を手持ちの資金で補う必要があります。もし手持ち資金が足りず、住宅ローンを完済できない場合は、家を競売にかけられてしまうこともあるのです。そのため、住宅ローンが残る持ち家を売却すると決めたら、マイホームがどれくらいの価格で売れるのかを確認する必要があります。LIFULL HOME’Sの不動産売却一括査定サービスなどを利用すれば、複数の不動産会社に査定をしてもらえるので便利です。マイホームのおおよその売却価格が分かったら、住宅ローンの残債と比較し、返済額が足りないときは、手持ち資金を準備できるか確認しましょう。

 

もし、手持ちの資金が足りない場合は競売にかけられてしまう可能性がありますが、任意売却をすることで競売を避けることができます。任意売却とは、それを扱う会社の担当者が金融機関と交渉し、抵当権をはずす旨の合意を得ることで不動産を売却する方法です。任意売却をして住宅ローンを返済し、それでも残債がある場合は分割払いで金融機関に返済していくことになります。

家族全員で転勤先に引越しすることになったとしても、いずれ持ち家に戻る予定であれば、家を賃貸する方法があります。その場合は家賃収入が見込まれるので、一見するとお得なようですが、注意も必要です。

 

住宅ローンは契約者本人が住むことを条件に借りるものです。したがって賃貸することで持ち家に他人が住むようになると契約違反になってしまいます。そこで、転勤などやむを得ない理由で持ち家を賃貸にする場合は、必ず金融機関に相談しましょう。その際、アパートローンなど住宅ローンより金利の高いローンへの借り換えが必要になるかもしれません。

 

また、賃貸する際は金銭面の確認が必要です。なぜなら、賃貸することになっても、貸す家の固定資産税などの維持費は家主が負担しなければならないからです。ほかにも引越し先の住居費や、持ち家の住宅ローンの返済も必要です。あるいは借り主が見つからない期間が発生するかもしれません。さまざまな費用が家計に負担をかけないか、よく確認しておきましょう。

 

持ち家を賃貸する場合、住宅ローン減税は受けられないことにも注意が必要です。

住宅ローンを返済中に転勤することになった場合、「単身赴任する」「空き家にする」「売却する」「賃貸する」という4つのケースが考えられます。転勤になっても家族が持ち家に住み続けるのであれば住宅ローン減税などのメリットがあります。しかし、家族全員で転勤先に引越す場合は、住宅ローン減税が受けられなかったり、ローンの借り換えや一括返済を求められたりと、デメリットもあります。

どのパターンを選択するのがよいのか、家族でよく話し合い、最適な方法を選択しましょう。

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