マイホームを購入したときには、税制上のさまざまな優遇措置を受けることができます。

 

「住宅ローン減税」は住宅ローン控除とも呼ばれており、その名のとおり、住宅ローンを利用して家を購入した場合に受けられる減税措置のひとつです。

 

今回は、2022年度および2024年度の税制改正をふまえながら、住宅ローン減税の基本的な仕組みや条件を解説したうえで、迷ったときの相談先について紹介します。

住宅ローン減税（控除）の仕組み

 

住宅ローン減税とは、住宅ローンでマイホームを購入したり、リフォームをしたりした場合に、所得税の控除を受けられる制度です。

 

2022年度の税制改正により、一部要件を変更して2025年まで延長されることになりました。具体的には、所得税（住民税含む）から、年末のローン残高の0.7％が「税額控除」される仕組みです。

 

税額控除とは、生命保険料控除や配偶者控除のような「所得控除」とは異なり、「所得税を計算した後」に差し引かれるものを指します。

 

「控除額がそのまま減税額となる」ため、減税の効果は所得控除よりも高くなり、節税効果の高い制度といえます。

 

住宅ローン減税では、控除の対象となる住宅ローンの借入限度額が決まっているため、年間控除額にも上限があります。年間最大控除額は新築と中古で異なり、住宅の環境性能や入居した年などによっても変化します。

 

2024年〜2025年に入居した場合、新築住宅および買取再販の住宅を購入したときの年間最大控除額は35万円、中古住宅を購入またはリフォームしたときの年間最大控除額は21万円です。

 

なお、控除期間は新築住宅で原則13年、中古住宅で10年となっています。

 

以下に、新築・中古それぞれの年間最大控除額をまとめました。

 

【新築住宅・買取再販住宅の場合】

住宅の環境性能	年間最大控除額
	2022〜2023年 入居	2024年 入居	2025年 入居
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	35万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は35万円 他世帯は31.5万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は35万円 他世帯は31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	31.5万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は31.5万円 他世帯は24.5万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は31.5万円 他世帯は24.5万円
省エネ基準適合住宅	28万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は28万円 他世帯は21万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は28万円 他世帯は21万円
省エネ基準に適合しない「その他の住宅」	21万円	0円（2023年末までに建築確認を受けた場合は14万円。控除期間は10年に短縮）

※子育て世帯とは、19歳未満の子を有する世帯。若者夫婦世帯とは、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

 

2024年度の税制改正において、子育て世帯と若者夫婦世帯に限り、2024年に入居した場合も2022年〜2023年入居時の控除額の水準が維持されることになりました。なお、この措置は2025年の入居まで適用されることが決定しています。

 

また、入居が2024年〜2025年の場合、省エネ基準に適合しない新築住宅は控除の対象外となる点に注意しましょう。

 

ただし、省エネ基準非適合住宅であっても、2023年末までに建築確認を受けた住宅は適用されます。また、2024年6月末までに竣工された省エネ基準非適合住宅も、適用を受けられる場合があります。

 

【中古住宅の場合】

住宅の環境性能	年間最大控除額
	2022〜2023年 入居	2024年 入居	2025年 入居
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	21万円
省エネ基準に適合しない「その他の住宅」	14万円

 中古住宅は新築住宅と比べて最大控除額は少なくなりますが、入居年による違いはなく、省エネ基準適合住宅か非適合住宅かによって変わる仕組みです。

住宅ローン減税を利用するための要件

 

住宅ローン減税を利用するためには、一定の要件を満たしている必要があります。ここでは、新築住宅と中古住宅のそれぞれについて、具体的な条件を見ていきましょう。

新築住宅に関する条件

 

新築住宅、買取再販の住宅に関する条件は以下のとおりです。

中古住宅に関する条件

 

中古住宅については、新築の要件に加えて、以下のような築年数や耐震基準に関する条件も満たす必要があります。

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住宅ローン減税のシミュレーション

 

住宅ローン減税の効果は、住宅ローンの利用額や年収、借り入れのタイミングによって異なります。

 

ここでは、具体的にどのくらいの節税効果が生まれるのか、以下の条件を基にシミュレーションしてみましょう。

各条件が示す意味と役割

 

まず、それぞれの条件が与える影響について見ておきましょう。購入する住宅の種類は住宅ローン減税の「最大控除額」を知るために必要な項目です。

 

今回は新築の一般住宅を購入するケースなので、最大控除額は一年あたり21万円、13年間合計で273万円となります。

 

金利、返済方法、返済期間は「毎年の住宅ローン残債」がどのくらいになるかを知るために必要です。今回は全期間固定金利、元利均等返済に設定したため、「毎月の返済額が一定」であるという前提となります。

 

扶養家族の人数や所得控除の内訳は、「所得税額」を割り出すために使用します。

 

前述したように、新築の一般住宅で受けられる住宅ローン控除の年間最大控除額は21万円となるため、所得税額が21万円に満たない場合は住宅ローン減税をフル活用できません。年収や所得控除の割合によって減税効果の違いが生まれるのです。

シミュレーション結果

 

以上の条件で住宅ローン減税の効果を計算すると、表のような結果になりました。このように、借入額によって控除される金額には大きな違いが生まれます。

 

ただ、今回はあくまでもひとつのモデルケースです。住宅ローンの利用条件や所得控除の金額によっても結果が異なるので、目安としてご覧ください。実情に合わせて計算するのが大切です。

減税効果	住宅ローン借入額
	2,500万円	3,000万円	3,500万円	4,000万円
年収500万円	184.7万円	221.6万円	251.3万円	267.4万円
年収600万円	184.7万円	221.6万円	258.6万円	295.5万円
年収700万円	184.7万円	221.6万円	258.6万円	295.5万円
年収800万円	184.7万円	221.6万円	258.6万円	295.5万円
年収900万円	184.7万円	221.6万円	258.6万円	295.5万円

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住宅ローン減税が相談できる窓口

 

住宅ローン減税はきちんと適用されれば、効果の高い節税方法となります。しかし、要件や計算方法はやや複雑な面があるため、不安があるようなら専門家に相談してみることも大切です。

 

ここでは、住宅ローン減税の相談ができる窓口をご紹介します。

国税局のホームページ

 

国税局のホームページでは、住宅ローン減税に関する細かな要件や計算方法が掲載されているだけでなく、確定申告時の申告書のフォーマットや記入例もダウンロードできるのがメリットです。

 

案内に沿って手続きを行えば、申告書の作成までを自分で行うこともできます。

所轄の税務署などへの電話相談

 

国税局や所轄の税務署では、住宅ローン減税に関する電話相談を無料で受け付けています。文字情報を受け取るだけでは不安を感じてしまう場合には、利用してみるといいでしょう。

 

ただ、確定申告の時期などには取り扱う案件が集中するため、電話がつながりにくくなることもあります。時期が重なってしまう場合には、ほかの方法にも目を向けることが大切です。

ファイナンシャルプランナーなどの専門家への相談

 

ファイナンシャルプランナーは、お金に関する幅広いテーマを取り扱う専門家です。

 

そのため、住宅ローン減税だけでなく、住宅ローンの返済計画や金利プランの選び方、家計とのバランス調整など、さまざまな悩みについて相談できるのがメリットです。

 

ファイナンシャルプランナーには銀行などの金融機関に所属する企業内ファイナンシャルプランナーと、自分で営業を行う独立系ファイナンシャルプランナーがいます。

 

企業内ファイナンシャルプランナーは無料で相談できることも多いものの、どうしてもその金融機関で取り扱う商品に情報が偏る可能性があります。

 

一方、独立系であれば公平にアドバイスをもらいやすいものの、相談料が発生するのが一般的です。

 

ただ、住宅購入後のアフターフォローを行ってくれるところも多いため、適した専門家を選べば、コストに十分見合ったサービスを受けられます。

 

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まとめ

• 住宅ローン減税とは、住宅ローンでマイホームを購入したりリフォームをしたりした場合に、所得税の控除を受けられる制度
• 住宅ローン減税を利用するためには、新築・中古住宅のそれぞれで要件を満たす必要がある
• 住宅ローン減税の相談先は、それぞれの特徴やメリットを比較して検討する

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よくある質問

Q. 1 住宅ローン減税（控除）って、どんな制度ですか？どれくらい税金が安くなりますか？

A. 1 住宅ローンを組んでマイホームの購入やリフォームをした場合に、納めた所得税（一部住民税）が戻ってくる制度です。「住宅ローン控除」とも呼ばれます。控除額は「年末のローン残高×0.7%」で計算しますが、控除の対象となるローン残高には上限が設けられています。 そのため、年間の控除額にも上限があり、その金額は住宅の性能や入居年によって変わります。

 

たとえば、省エネ基準適合住宅（2024年入居の一般世帯）の年間最大控除額は21万円です。仮に年末のローン残高が4,000万円あっても、控除額は上限である21万円となります。この控除は、新築で最大13年間、中古で最大10年間続きます。

Q.2：住宅ローン減税はいつまで利用できますか？

A.2：2022年度の税制改正により、住宅ローン減税は一部要件を変更して2025年まで延長されることになりました。入居する年によって控除額や条件が変わる場合がありますので、ご自身の入居予定時期に合わせた最新の情報を確認することをおすすめします。

Q.3：住宅ローン減税の対象となるのはどのような住宅ですか？

A.3：新築住宅と中古住宅のどちらも対象になりますが、それぞれ条件が異なります。新築住宅の場合は、床面積が原則50平米以上であること、中古住宅の場合は、1982年（昭和57年）以降に建築された新耐震基準適合住宅であることが主な条件です。また、住宅の環境性能によって控除額も変わります。

Q.4：住宅ローン減税を利用するための条件を教えてください。

A.4：住宅ローン減税を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。たとえば、ご自身が居住するための住宅であること、住宅ローンの借入期間が10年以上であること、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることなどが挙げられます。新築と中古で一部条件が異なりますので、ご自身の状況に合わせてご確認ください。

Q.5：住宅ローン減税の相談はどこにできますか？

A.5：住宅ローン減税に関する相談は、主に以下の窓口で行うことができます。

• 国税庁のウェブサイト：細かな要件や計算方法、確定申告のフォーマットや記入例が掲載されています。
• 所轄の税務署などへの電話相談：無料で相談できますが、確定申告時期は混み合う場合があります。
• ファイナンシャルプランナーなどの専門家：住宅ローン減税だけでなく、住宅ローン返済計画や家計バランスなど、お金に関する幅広い相談が可能です。

Q.6：住宅ローン減税の控除額はいくらになりますか？

A.6：控除される金額は、年末のローン残高の0.7%です。年間最大控除額は、新築か中古か、住宅の環境性能、そして入居した年によって異なります。たとえば、2025年に入居する新築の認定長期優良住宅の場合、子育て世帯なら年間最大35万円、その他の世帯では年間最大31.5万円の控除が受けられる可能性があります。

Q.7：中古住宅でも住宅ローン減税は利用できますか？

A.7：はい、中古住宅でも住宅ローン減税は利用できます。ただし、新築住宅の条件に加えて、1982年（昭和57年）以降に建築された「新耐震基準適合住宅」であることが要件となります。中古住宅の場合の年間最大控除額は、省エネ基準に適合しているかどうかで異なり、最大21万円です。

Q.8：住宅ローン減税を受けるにはどのような手続きが必要ですか？

A.8：住宅ローン減税を受けるためには、確定申告を行う必要があります。初年度は税務署で確定申告を行い、2年目以降は年末調整で手続きを行うことができます。具体的な手続きについては、国税庁のウェブサイトで詳細な案内を確認することができます。

Q.9：住宅ローン減税は所得税だけでなく住民税も控除されますか？

A.9：はい、住宅ローン減税は所得税から控除され、控除しきれない金額がある場合は住民税からも一部控除されます。これにより、さらに高い節税効果が期待できます。