住宅ローンは長期間にわたる返済が必要であり、利用にあたっては綿密な計画を立てなければなりません。

安定した返済を続けるためには、年収と比較をしながら、毎月の返済額を正確に把握しておく必要があるのです。

今回は5,000万円の住宅ローンを組むケースを想定して、毎月の返済額や総支払額、必要な年収などを詳しく見ていきましょう。

住宅購入の平均額から見る適正な借り入れライン

マイホームの購入においては、住宅に必要な資金の相場を押さえておくことが重要となります。ここでは、国土交通省が公表している「住宅市場動向調査報告書」を基に、住宅購入の平均価格を見ていきましょう。

注文住宅の平均購入金額

2019年度の住宅市場動向調査によれば、新築注文住宅の平均購入金額は、全国で4,615万円、地価の高い三大都市圏（首都圏、中京圏、近畿圏）では5,085万円となっています。

そのうち、借入額の平均は全国で3,361万円、三大都市圏では3,552万円となっています。

つまり、5,000万円は住宅購入金額としては三大都市圏において平均的であるものの、住宅ローンの借入額としては平均額を上回っているといえるのです。

また、データを踏まえて考えると、平均して30％程度の自己資金が用意されていることが分かります。

住宅ローン5,000万円を組む際の年収基準

住宅ローンの借入金額と年収は密接な関係にあります。

ただ、単純に年収の何倍といった計算をするだけでは、適正金額を算出するのが難しいといえますが、ここではまず、5,000万円の融資を受けるうえでどのくらいの年収が必要となるのか見ていきましょう。

年収倍率から考えると目安の年収は購入資金の7分の1以上

年収倍率とは、「年収に対する住宅の購入資金の比率」を示した数字です。

住宅金融支援機構の調査（※）によれば、年収倍率の全国平均は「土地付き注文住宅で7.3倍」「建売住宅で6.7倍」「マンションで7.1倍」と、いずれも7倍程度となっています。

つまり年収倍率から考えると、5,000万円の住宅を購入する際の目安年収は、約700万円以上となるのです。

ただ、この比率はあくまでも「購入資金」に関する数字であり、「住宅ローンの融資額」ではない点に注意が必要となります。

購入資金には「頭金」として用意される自己資金も含まれているため、より具体的な数字を算出しておくことが大切です。

※住宅金融支援機構「2019年度 フラット３５利用者調査」

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住宅ローンを組むうえで押さえておくべきポイント

住宅ローンを組むうえでは、事前に理解しておきたいポイントがいくつかあります。ここでは、金利の種類と特徴、頭金の役割と金額の目安について解説します。

頭金の役割と目安

頭金はあらかじめ住宅購入資金の一部を用意することで、住宅ローンの融資金額を抑えるといった役割を持っています。頭金が多いほど、毎月の返済額や総支払額の負担は軽くなるのです。

頭金の目安は購入資金の1～2割とされており、残りの8～9割を住宅ローンで賄っている人が多いといえます。つまり、5,000万円の住宅を購入する際、実際に借り入れる金額は4,000万円程度が目安となるのです。

固定金利と変動金利

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて固定金利、変動金利の2種類があります。固定金利は利率が一定であり、安定した返済計画を立てやすい点が大きなメリットです。

一方で、変動金利は半年に一度、金利の見直しが行われます。ただ、金利の見直しごとに支払額が変わるわけではなく、5年ごとに更新されるのが一般的です。

また、金利が上昇したとしても、支払額の増加率は25％以内に制限されます。スタート時の金利は固定金利よりも低く設定されているため、金利が上昇しなければ総返済額を抑えられる点がメリットです。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済（がんりきんとうへんさい）」と「元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）」の2つがあり、借り入れのタイミングでどちらかを選択することになります。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になるため、返済の計画を立てやすくなる点が特徴です。

元金均等返済は支払う元金が一定であるものの、利息分は残った元金を基に計算されるため、返済スタート時の負担額が大きくなります。そして、返済を重ねるごとに負担額が減少していくのです。

元金均等返済には総支払額が安くなるといったメリットがあるため、スタート時から安定した返済計画を立てられる元利均等返済と比較したうえで、適した方法を選ぶことが重要です。

毎月の支払額は？ 返済シミュレーション

住宅ローンの融資額を決めるうえで、年収はあくまでもひとつの基準に過ぎません。安定した支払いを続けるためには、毎月の支払額を明確にしておく必要があるのです。

ここでは、LIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」を使って、月々の返済額をチェックしてみましょう。

【LIFULL HOME’S】住宅ローンシミュレーター

住宅ローンシミュレーターの使い方

住宅ローンシミュレーターでは、利用者の条件や融資額などを入力して、具体的な返済計画を確認することができます。

利用する際には、「物件価格」「年収」「頭金」「年齢」「返済期間」「金利」などを順に設定していきましょう。

パソコンで利用する場合、金利プランについては、種類や利率の異なる複数のプランを3つまで同時に計算できるため、ローンの種類を見比べる際にも便利です。

5,000万円の住宅ローンを組んだ際の返済シミュレーション

今回は「頭金なしで5,000万円のフルローン」を組むことを想定し、ひとつずつ条件を決めていきます。

また、税込み世帯年収は800万円、年齢は40歳と設定して、返済期間をさまざまに変化させながら月々の返済額と総支払額を計算してみましょう。

なお、ここでは金利を「1.5％の固定金利」で設定します。実際には、借入期間の長さに応じて金利が高くなることもあるため、注意しておく必要があります。

住宅ローンシミュレーターで計算をした金額は以下の表のとおりです。

返済期間によって毎月の返済金額と総支払額には大きな差が生まれるため、できるだけ期間を短くしながらも、無理のない毎月の返済額を設定することが大切です。

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住宅ローンを組むときに気をつけるべきポイント

無理のない返済計画を立てるうえでは、事前にいくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは、住宅ローンを組む際に意識すべき注意点を見ていきましょう。

金利や諸経費にも目を向ける

住宅ローンは高額であるため、金利のちょっとした違いが返済額を大きく左右します。どの金利タイプであるのかを事前に確かめ、具体的に返済シミュレーションをすることが大切です。

また、住宅の購入においては、手数料や税金などもかかります。ローン契約の手数料や、不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった各種税金など、住宅購入費以外のコストも意識しておきましょう。

維持費と生活費を考慮する

住宅を購入してからは、ローンの返済費用だけでなく、住居の維持費も用意しておく必要があります。

毎月の生活費とのバランスを考慮しながら、生活に支障が出ないように、無理のない範囲で住宅ローンを組むことが大切です。

返済をスムーズに行うためのポイント

住宅ローンの返済は長期間に及ぶため、支払いが滞らないよう計画的に行っていくことが重要です。ここでは、返済をスムーズに行ううえで気をつけるべきポイントを解説します。

繰り上げ返済で総支払額を減らす

繰り上げ返済とは、資金の余裕が生まれたタイミングで、毎月の返済とは別に任意の額を支払うことを指します。

繰り上げ返済をした金額は、利息ではなく、元金の支払いに充てられるため、総支払額をカットすることが可能です。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあり、それぞれ異なる特徴をもっています。

期間短縮型は繰り上げた分のお金を返済期間の短縮に充てる方法であり、返済額軽減型は毎月の返済額を縮小することに充てる方法です。

利息の負担を減らす効果が高いのは期間短縮型であるものの、返済額軽減型はその後の生活にゆとりが生まれるといったメリットがあります。

そのため、ライフステージの変化を頭に入れながら、実情に合った方法を選択することが大切です。

また、無理な返済をしようとするのではなく、繰り上げ返済には余剰金を充てることもポイントです。緊急の出費に備えて、ある程度のお金は手元に残しておきましょう。

ペアローンで契約をするメリット・デメリット

住宅ローンの契約形態は、1人で契約をするケース以外にもさまざまな種類があります。ここでは、収入合算契約とペアローン契約の仕組みや特徴、注意点について解説していきます。

収入合算契約の仕組みと特徴

収入合算契約とは、夫婦二人の収入を合わせて計算し、その金額を基に住宅ローンの借り入れを行う仕組みです。

2人の収入を合算申告できるため、住宅ローンの借入限度額を増やせる点が大きなメリットとなります。また、契約するローン自体は1本にまとめることができ、手数料や諸費用も抑えることが可能です。

ペアローンの仕組みと特徴

ペアローンは夫婦それぞれが主債務者となり、2本のローンを組む契約のことを指します。大きなメリットは、どちらも住宅ローン控除を受けられ、節税効果が期待できる点にあります。

ただし、契約が2本になるため、その分の手数料や諸費用がかかってしまう点には注意が必要です。

夫婦が協力して住宅ローンを組む際の注意点

どちらの契約形態においても、単独でローンを組む際とは異なる注意点が存在します。そのうちのひとつは、贈与税に関するポイントです。

夫婦で住宅ローンを組んだ際に、ローンの負担割合と実際の住宅持ち分割合が異なっていると、一方が相手に金銭的利益を供与したとみなされてしまう場合があります。

また、夫婦の一方が相手の返済分を肩代わりしたときも、金銭の贈与があったと判断されてしまうケースがあるのです。

この場合、夫婦間であっても贈与税が発生してしまうことがあるため、事前に注意しておく必要があります。また万が一、離婚をしても返済義務がなくならない点にも注意が必要です。

離婚によって住まいが別々になってしまった場合、住宅の名義やローンの支払いをめぐってトラブルが起こる可能性が高くなるのです。

そのため、無理のない返済額を設定することだけでなく、長期的な視点で人生設計を行いながら判断することが大切となります。

住宅ローンは年収や毎月の返済額、諸費用に目を向けることが大切

• 新築注文住宅の平均購入金額は全国で4,615万円、三大都市圏では5,085万円
• 住宅購入の平均年収倍率は約7倍であり、5,000万円なら年収700万円以上となる
• 年収との比率だけでなく、毎月の返済額を正確に把握しておくことが大切
• 住宅ローンを利用する際には、諸費用や住居維持費にも目を向けておく
• 年収が希望融資額の基準に満たない場合は、収入合算契約やペアローンの利用検討も

よくある質問

Q.1：5,000万円の住宅ローンを組むには、年収はいくらくらい必要ですか？

A.1：一つの目安として、年収700万円以上が必要と考えられます。多くの金融機関が参考にする「年収倍率」は住宅購入価格の約7倍が平均で、5,000万円の物件価格から算出するとこの金額になります。ただし、頭金の額やほかの借り入れ状況によっても変わるため、ご自身の状況に合わせて資金計画を立てることが重要です。

Q.2：5,000万円を頭金なしで借りた場合、毎月の返済額はいくらになりますか？

A.2：たとえば金利1.5％（固定金利）でシミュレーションした場合、返済期間35年なら毎月の返済額は約15.3万円、返済期間30年なら約17.3万円が目安です。返済期間を短くすると毎月の返済額は増えますが、利息が減るため総支払額は少なくなります。

Q.3：頭金はどのくらい準備すればよいのでしょうか？

A.3：一般的に、住宅購入価格の1～2割程度が目安とされています。5,000万円の物件であれば、500万～1,000万円です。頭金を多く用意するほど住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月の返済負担や利息を含む総支払額を軽減できます。

Q.4：住宅ローンの金利にはどのような種類がありますか？

A.4：大きく分けて、返済期間中の金利が変わらない「固定金利」と、金利が半年ごとに見直される「変動金利」の2種類があります。固定金利は将来の返済額が確定しているため返済計画が立てやすく、変動金利は一般的に固定金利より当初の金利が低めに設定されている点が特徴です。

Q.5：住宅ローンを組む際に、物件価格以外にどのような費用がかかりますか？

A.5：住宅の購入時には、物件価格のほかにさまざまな諸費用が必要です。具体的には、ローン契約の手数料、建物の登記費用、税金（印紙税・不動産取得税）、火災保険料などです。また、購入後も固定資産税や将来の修繕費といった維持費がかかるため、これらも考慮して資金計画を立てましょう。

Q.6：毎月の返済とは別に、総支払額を減らす方法はありますか？

A.6：手元の資金に余裕ができたときに、毎月の返済とは別に元金の一部を前倒しで返済する「繰り上げ返済」という方法があります。繰り上げ返済した分はすべて元金の返済に充てられるため、その元金にかかるはずだった利息をなくし、効率的に総支払額を減らすことができます。

Q.7：夫婦で協力して住宅ローンを組むことはできますか？

A.7：はい、可能です。主な方法として、夫婦2人の収入を合わせて1本のローンを組む「収入合算」と、夫婦それぞれが主債務者となって2本のローンを組む「ペアローン」といった方法があります。どちらも1人でローンを組むより借入可能額を増やせる点がメリットです。

Q.8：夫婦で住宅ローンを組む際の注意点はありますか？

A.8：ペアローンはローン契約が2本になるため、諸費用がそれぞれにかかる場合があります。また、どちらの方法でも、ローンの負担割合と住宅の持分割合が異なると贈与税の対象となる可能性や、万が一離婚した場合でも返済義務は解消されない点に注意が必要です。長期的な視点で慎重に検討することが大切です。