住宅ローンは原則として、1世帯につき1軒の住宅に対して利用するのが前提とされています。しかし、状況によっては、2軒目の購入でも利用できるケースがあります。

この記事では、住宅ローンの基本的なルールに触れたうえで、2軒目での住宅ローン利用が認められるケースや、利用時の注意点を詳しく解説します。

住宅ローンの基本的なルール

住宅ローンは「自ら居住するための住宅の新築・購入・建て替えなど」を目的としているローンです。

ローンのため、利息も発生しますが、住居という生活に必要なものに利用されることから、通常のローンよりも低い金利で借りられるのが特徴です。

そのため、自らの生活の拠点を取得する場合を除けば、たとえ不動産の購入を目的としていても原則利用はできません。

たとえば、賃貸用物件や事業用物件の購入・リフォームなどでは利用が認められず、より利率の高い不動産投資ローンを組む必要があるのです。

このように、住宅ローンは「自ら居住すること」が条件となっているため、基本的には同時に2軒目の住宅用として利用することができません。

もし、1軒目の住宅ローンを借りている途中で居住しなくなった場合には、残額をきちんと完済してからでなければ新たな住宅ローンを組めないのです。

しかし、状況によっては2軒目での住宅ローンが認められる“例外”もあります。ここからは、どのようなケースで利用が可能なのか、具体的に見ていきましょう。

2軒目での住宅ローン利用が認められるケース

前提として、1軒目の住宅ローンを完済していれば、たとえ2軒目であっても問題なく住宅ローンを利用することができます。

改めて審査を受ける必要はありますが、クリアすれば、再び住宅ローンを借りることは可能です。

ここでは、それ以外のケース、つまり「1軒目の住宅ローンを完済していない状態で2軒目の住宅ローンを借りられる場合」について詳しく見ていきましょう。

住み替えで一時的に二重ローンが発生する場合

今住んでいる家を売却して、新しい住宅を購入する場合には、一時的に二重の住宅ローンが認められることもあります。これは、まだ旧居の売却が済んでいないうちに新居の購入を進めるときに起こるケースです。

マイホームの売却においては、住宅ローンが残った状態で売却手続きをスタートすることも認められています。

この場合、最終的には引き渡しまでに残債をすべて返す必要がありますが、売却によって得られた代金を返済に充ててもいいことになっているのです。

このとき、売却よりも先に新居の購入手続きを進めたいのであれば、一時的に旧居と新居の2つのローンを借りることができます。

ただし、借入額が大きくなるため、2軒目のローンは審査が厳しくなりやすい点には注意が必要です。

親族が居住する目的で住居を購入する場合

金融機関によっては、利用者自身の居住用だけでなく、親族の居住用住宅ローンを取り扱っているところもあります。

利用者の両親や子どもなどの親族が居住する目的であれば、きちんと審査を受けることで、2軒目の住宅ローンを利用できる場合があるのです。

ただし、申し込みをする本人は住宅ローン控除を利用できないなど、いくつか通常のケースと異なる注意点があるので、事前に確認しておく必要があります。

やむを得ない状況で、金融機関からの許可があった場合

遠方への転勤や親の介護といったやむを得ない事情で住宅を手放す場合、金融機関に相談することで、2軒目の住宅ローンを借りられるケースがあります。

セカンドハウスローンを利用する場合

金融機関によっては、1軒目とは異なるセカンドハウスを購入するために、住宅ローンを利用できることがあります。

一般的な住宅ローンよりも条件は厳しくなるものの、審査に通れば1軒目を所有したままもう1軒の購入を進めることが可能です。

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セカンドハウスローンの仕組みと注意点

ここからは、セカンドハウスローンの具体的な仕組みについて見ていきましょう。

セカンドハウスとは、転勤や子どもの遠方への進学など、さまざまな事情で必要とされる第二の拠点のことです。

ここでは、セカンドハウスローンの仕組みについて解説します。

通常の住宅ローンよりも審査条件は厳しい

セカンドハウスローンは、一部の金融機関が取り扱う住宅ローンのひとつです。通常の住宅ローンとは別にもう1本のローンを組むこととなるため、返済能力については特に厳しく審査が行われます。

また、1軒目の住宅に比べると、セカンドハウスは決して必要性が高いといえません。そのため、通常の住宅ローン以上に安定した返済計画を立てられなければ、審査に通過するのは難しいといえます。

原則、金利は高めに設定されている

金融機関にもよるものの、セカンドハウスローンの金利は通常よりも高く設定されていることがあります。借入シミュレーションを行う際には、セカンドハウスローンの金利を確かめておく必要があります。

別荘とセカンドハウスは違うもの？ 認められる基準にも注意しよう

セカンドハウスと聞くと、一般的には別荘と同じような意味としてとらえる人も多いのではないでしょうか。しかし、いわゆる別荘とセカンドハウスは、厳密には違うものとしてみなされることが多いです。

別荘とセカンドハウスの違い

別荘は“休養のため”に利用される物件を指し、生活するうえでは必要不可欠なものではない“ぜいたく品”として扱われます。

それに対して、セカンドハウスは“生活のため”に利用される物件であり、それがなければ生活を成り立たせるのが難しいケースにそう呼ばれます。

セカンドハウスと認められることによるメリット

セカンドハウスは生活に必要な住宅のため、別荘と比べて税制面での優遇措置を受けることができます。

たとえば、固定資産税や都市計画税においては、通常の住宅と同じように軽減措置を受けられるため、負担が大幅に軽くなります。

さらに、不動産取得税についても、土地と建物それぞれにおいて軽減措置を受けることができます。このように、セカンドハウスとして認められるかどうかによって、取得費や維持費には大きな差が生まれるのです。

セカンドハウスとして認められる基準

セカンドハウスとして認めてもらうためには、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

たとえば、本来の自宅から職場までの通勤時間があまりにも長く、本人の負担になってしまっていて、勤務先の近くに通勤用の物件を購入する場合などが該当します。

また、数日に一度の頻度で住んだり、残業や夜勤の都合などで宿泊したりするケースも、セカンドハウスとして認められる可能性があります。

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セカンドハウスや親族居住用住宅は住宅ローン控除が使えない

原則として、セカンドハウスや親族の居住用住宅などの2軒目の借り入れには住宅ローン控除が適用されません。

その理由は、住宅ローン控除の要件のひとつである「新築または取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」を満たすのが難しい点にあります。

なお、住み替えの場合は、きちんと条件を満たしていれば2軒目でも住宅ローン控除を利用することは可能です。

ただし、例外として1軒目売却時に「3,000万円の特別控除」や「マイホームの買い替え特例」「所有期間10年超の場合の軽減税率」を利用した場合は、住宅ローン控除は利用できません。

住宅ローン控除の有無によって、最終的な負担額には数百万円の差が生まれるケースもあるので、予算を組む際には十分に注意しましょう。

まとめ

• 住宅ローンは「自ら居住するための住宅の新築・購入・建て替えなど」のみに利用できる
• 原則として、2軒目は自ら居住するためという目的から外れてしまうため住宅ローン利用ができない
• 例外として、住み替えや親族居住用、セカンドハウスの購入時には利用できる場合がある
• セカンドハウスは生活に必要な拠点という点で、ぜいたく品として扱われる別荘とは異なる

よくある質問

Q1：住宅ローンは、現在住んでいる家以外にも利用できますか？

A1： 住宅ローンは、原則として「ご自身が住む家」のために利用するものです。そのため、投資用や賃貸用の物件には利用できません。ただし、住み替えで一時的に二重ローンになる場合や、親族が住むための家、セカンドハウスの購入など、特定の条件下では2軒目の住宅ローン利用が認められるケースがあります。

Q2：1軒目の住宅ローンが残っていても、2軒目の家を購入できますか？

A2： 1軒目の住宅ローンを完済していなくても、2軒目の家を購入し、住宅ローンを組める場合があります。例えば、今の家を売却して新しい家に住み替える際に一時的に二重ローンとなるケースや、親族が住むための家、通勤などの理由でセカンドハウスを購入するケースなどが該当します。

Q3：セカンドハウスとは具体的にどのような家を指しますか？

A3： セカンドハウスとは、転勤や子どもの進学など、さまざまな事情で必要となる「第二の拠点」のことです。単なる休養のための「別荘」とは異なり、生活に必要と認められる場合にセカンドハウスとして扱われます。自宅から職場が遠い、毎週末など定期的に利用するといった条件を満たす必要があります。

Q4：セカンドハウス購入時のローンは、通常の住宅ローンと同じですか？

A4： セカンドハウスローンは、一部の金融機関が取り扱う住宅ローンのひとつですが、通常の住宅ローンとは異なる点があります。一般的に、通常の住宅ローンよりも審査条件が厳しく、金利も高めに設定されている傾向があります。これは、2本目のローンとなるため、返済能力がより厳しく審査されるためです。

Q5：2軒目の住宅ローンでも住宅ローン控除は利用できますか？

A5： 原則として、セカンドハウスや親族が住む目的で購入した家など、2軒目の借り入れには住宅ローン控除は適用されません。これは、住宅ローン控除の適用要件である「新築または取得の日から6ヶ月以内に居住し、年末まで住み続けること」を満たすのが難しいと判断されるためです。ただし、住み替えの場合で条件を満たしていれば、2軒目でも控除を利用できることがあります。