離婚時に住宅ローンが残っている家はどうなる？

離婚するとき、賃貸物件であれば解約してお互いが退去することもできますが、購入した家の場合はそうはいきません。まして住宅ローンを返済中となると、離婚後のローン返済を誰がどのように続けていくかが大きな問題となります。離婚するときに住宅ローンの残債がまだある場合、確認するべきことや対処する方法についてご紹介します。

まず大前提として知っておくべきなのは、「離婚をしたからといって、住宅ローンの支払い義務が自動的になくなるわけではない」ということです。夫婦間の話し合いで「夫がローンを払い続ける」と決めたとしても、それはあくまで夫婦間の約束に過ぎません。金融機関との契約が優先されるため、名義人が支払いを滞納すれば、家に住んでいなくても返済を請求されるリスクが残ります。

ローン問題を引きずったままにすると、将来的に家を差し押さえられたり、競売にかけられたりする危険性があります。そのため、離婚時に住宅ローンが残っている場合は、結論として「家を売却してローンを清算する」か、「リスクを理解した上でどちらかが住み続ける」の二択から方針を決定する必要があります。

まずは「住宅ローンの残債」と「家の査定額」を確認する

家を売却するにしても、どちらかが住み続けるにしても、最初にすべきことは「住宅ローンがいくら残っているか」と「家が現在いくらで売れるか」を正確に把握することです。これらを比較することで、家が財産分与の対象になるのか、あるいは負債として残るのかを判断できます。

住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる「返済予定表」や、年に1回届く「残高証明書」で確認できます。書類が手元にない場合は、金融機関のネットバンキング画面で確認するか、直接窓口に問い合わせてみましょう。

次に、家の価値（査定額）を調べます。これは不動産会社に査定を依頼することで把握できます。具体的な判断基準となるのは、「不動産の査定額 － 住宅ローン残高」の計算式です。

計算の結果、査定額がローン残高を上回りプラスになる状態を「アンダーローン」と呼びます。逆に、査定額よりもローン残高のほうが多く、マイナスになる状態を「オーバーローン」と呼びます。現在の状況がどちらに当てはまるかによって、その後の対処法が大きく変わります。

「不動産」と「住宅ローン」の各種名義・契約内容の確認

残債と査定額が確認できたら、次は「不動産名義（所有権）」と「住宅ローン名義（返済義務）」がそれぞれ誰になっているかを確認します。この2つは必ずしも同じとは限らないため、別々に調べる必要があります。

不動産名義は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認できます。誰の持ち物として登記されているか、持ち分割合はどうなっているかをチェックしましょう。

一方、住宅ローン名義や契約内容は、住宅ローンを組んだ際の「金銭消費貸借契約書」で確認できます。住宅ローンの契約には、主に以下のパターンがあります。

• 単独名義：夫婦のどちらか一方（たとえば夫）だけが契約者となり、返済義務を負う一般的なケースです。
• 連帯債務型：夫婦の一方が主契約者となり、もう一方が「連帯債務者」となる契約です。連帯債務者は主契約者と全く同じ返済義務を負います。
• 連帯保証型：夫婦の一方が主契約者となり、もう一方が「連帯保証人」となる契約です。主契約者が返済できなくなった場合、連帯保証人に支払いの義務が生じます。
• ペアローン型：夫婦がそれぞれ個別に住宅ローンを契約し、お互いが相手の連帯保証人になる契約です。

自分が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、相手がローンを滞納すると自分に請求が来るため、契約内容を正確に把握しておくことが不可欠です。

【選択肢1】家を売却して住宅ローンを清算する

離婚後のトラブルを防ぐための最も後腐れのない解決策は、家を売却して現金化し、住宅ローンを完済することです。ただし、アンダーローンかオーバーローンかによって、具体的な手順が異なります。

アンダーローンの場合

家の売却価格が住宅ローン残高を上回る「アンダーローン」の場合は、比較的スムーズに手続きを進めることができます。家を売却して得た代金で住宅ローンを一括返済し、手元に残った利益（売却益）を夫婦で分け合います。この利益は財産分与の対象となるため、原則として夫婦で2分の1ずつ分割することになります。

オーバーローンの場合

問題となるのは、家を売却しても住宅ローンが残ってしまう「オーバーローン」の場合です。オーバーローンの状態では、家はマイナスの財産とみなされるため、基本的には財産分与の対象にはなりません。

家を売却するには住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があるため、売却価格と残債の差額（不足分）を自己資金で補填しなければなりません。もし自己資金での補填が難しい場合は、金融機関の合意を得て家を売却する「任意売却」という方法を検討することになります。任意売却は競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いですが、信用情報機関に事故情報が登録される（いわゆるブラックリストに載る）リスクがある点には注意が必要です。

【選択肢2】売却せず、どちらかが家に住み続ける

子どもの転校を避けたいなどの理由で、家を売却せずにどちらかが住み続けるという選択をするケースもあります。しかし、この選択肢にはさまざまなリスクが潜んでいます。

名義人本人が住み続ける場合

たとえば、夫の単独名義の家に夫がそのまま住み続け、住宅ローンも夫が払い続ける場合、手続き上の大きな問題は起こりにくいと言えます。ただし、アンダーローンで家に資産価値がある場合は、妻に対して財産分与として代償金（現金の半分など）を支払う必要があります。

名義人ではない方（妻など）が住み続ける場合のリスク

「住宅ローン名義は夫のままで、夫がローンを支払い、妻と子どもが家に住み続ける」というケースは要注意です。この場合、2つの大きなリスクが伴います。

1つ目は、夫のローン滞納による「強制退去リスク」です。夫の収入が減ったり再婚したりして支払いが滞った場合、家が競売にかけられ、住んでいる妻や子どもは立ち退きを余儀なくされます。

2つ目は、金融機関への「契約違反リスク」です。住宅ローンは「契約者本人が居住すること」を条件に低金利で融資されています。金融機関の承諾を得ずに名義人（夫）が家を出て別の人が住むと契約違反とみなされ、ローン残額の一括返済を求められる可能性があります。

住宅ローンの名義変更（借り換え）は可能か？

妻が住み続ける場合、「不動産名義と住宅ローン名義を妻に変更する」のが最も安全です。しかし、住宅ローンの名義を途中で変更することは原則としてできません。実現するには、妻自身が別の金融機関で新たな住宅ローンを組み、夫のローンを借り換える必要があります。これには妻自身に十分な継続的収入があることが求められ、審査に通る難易度は高いと言えます。

連帯保証人・連帯債務者から外れるにはどうする？

ペアローンや連帯保証型でローンを組んでいた場合、「離婚するのだから連帯保証人から外れたい」と考えるのは当然です。しかし、離婚はあくまで夫婦間の問題であり、金融機関との契約には影響しないため、自動的に連帯保証人や連帯債務者から外れることはできません。

外れるための具体的な方法としては、以下の3つが挙げられます。

• 代わりの連帯保証人を立てる：親族など、金融機関が納得する十分な収入や資産を持つ別の連帯保証人を立てて交渉する方法です。
• 単独名義で住宅ローンを借り換える：住み続ける側が単独でローンを借り換え、既存のローンを完済することで連帯保証を解消する方法です。
• 家を売却する：家を売却してローンを全額返済すれば、当然ながら連帯保証人の立場からも解放されます。

代わりの保証人を立てたり借り換えたりするのは審査が厳しく、時間も手間もかかります。確実に責任から逃れるためには、やはり売却が最も現実的な選択肢となります。

離婚時の住宅ローン・不動産に関する注意点

離婚時の財産分与について、民法では「離婚が成立した日から2年以内」に請求しなければならないという期限が定められています。これを過ぎると、家庭裁判所に財産分与の調停を申し立てることができなくなるため、早めの対応が必要です。

また、「夫が住宅ローンを払い続ける代わりに養育費は相殺する」といった取り決めを口約束だけで終わらせてはいけません。言った言わないのトラブルを防ぐため、合意した内容は必ず「離婚協議書」として書面に残しましょう。

さらに、その書面を公証役場に持参し、「公正証書（執行認諾文言付き）」にしておくことを強く推奨します。公正証書にしておけば、万が一相手がローンの支払いや養育費の支払いを滞らせた場合に、裁判を経ずに給与や預貯金を差し押さえる法的な強制力を持たせることができます。

【よくある質問(FAQ)】

Q.1 離婚したら住宅ローンの支払いはどうなりますか？

A.1 離婚しても住宅ローンの返済義務は自動的にはなくなりません。夫婦間でどのような取り決めをしたとしても、金融機関に対する支払い義務は名義人が引き続き負うことになります。

Q.2 家の査定額とローン残債はどのように確認すればよいですか？

A.2 ローン残債は金融機関から送られる「返済予定表」や「残高証明書」で確認できます。家の査定額は不動産会社に査定を依頼することで把握でき、この2つを比較して今後の対応を検討します。

Q.3 アンダーローンとオーバーローンの違いは何ですか？

A.3 家の査定額がローン残債を上回る状態がアンダーローンで、売却益は財産分与の対象になります。逆に、査定額よりローン残債の方が多い状態がオーバーローンで、不足分は自己資金等で補填する必要があります。

Q.4 離婚後、夫名義の家に妻が住み続けることは可能ですか？

A.4 物理的には可能ですが、夫がローンを滞納すると家が競売にかけられ強制退去となるリスクがあります。また、金融機関の承諾なしに名義人以外が住むと契約違反となり、一括返済を求められる可能性もあります。

Q.5 住宅ローンの連帯保証人から外れるにはどうすればよいですか？

A.5 離婚したからといって自動で外れることはできません。代わりの連帯保証人を立てる、住み続ける側が単独名義でローンを借り換える、または家を売却してローンを完済するといった方法が必要です。