離婚するとき、賃貸物件であれば解約してお互いが退去することもできますが、購入した家の場合はそうはいきません。まして住宅ローンを返済中となると、離婚後のローン返済を誰がどのように続けていくかが大きな問題となります。離婚するときに住宅ローンの残債がまだある場合、確認するべきことや対処する方法についてご紹介します。

 

まずは、住宅ローンが今どのような状態になっているのかを確認しましょう。

残債を確認する

住宅ローンがあとどれくらい残っているのかを確認しましょう。繰り上げ返済をしていなければ、金融機関から送られてくる返済予定表を見れば残債が分かります。もしこれまでに繰り上げ返済をしている場合や、返済予定表が手元にない場合などは、毎年送られてくる残高証明書やネットバンキングなどで残債が確認できます。もしそれでも確認が難しい場合は、金融機関に問合せてみましょう。

住宅ローンの名義を確認する

次に確認しておきたいのが、住宅ローンの名義が夫と妻のどちらになっているのかということです。夫婦によっては、どちらかの親がローンの名義人になっていることもあるでしょう。ローンの名義人と併せて、連帯保証人や連帯債務者がいる場合はそちらも確認しておきます。

不動産名義を確認する

住宅ローンの名義と併せて重要になるのが、不動産名義です。一般的には住宅ローンの名義と不動産名義は同じになっているものですが、念のために確認しておきましょう。不動産名義は、法務局で取得できる登記事項証明書や、登記識別情報通知書などで確認できます。また、土地と家が別名義になっていることもあります。

残債や名義が確認できたら、次に住宅ローンの契約内容を調べます。住宅ローンの種類には、連帯債務型・ペアローン型・連帯保証型と、人的担保がついていないものがあります。

連帯債務型とは

夫婦の一方が主契約者となり、もう一方がその連帯債務者となっている住宅ローンが連帯債務型です。仮に夫が主契約者とします。住宅ローンの契約は1本ですが、もし夫がローンの返済ができなくなってしまった場合、連帯債務者である妻にローンの返済請求がくることになります。

ペアローン型とは

夫婦が共働きの場合や、一方の収入では希望する額を借り入れることが難しいような場合には、住宅ローンの契約を夫婦それぞれが申し込むという選択肢があります。これがペアローン型です。ペアローン型で、お互いが相手の連帯債務者となっているケースもあります。

連帯保証型とは

あまり使われないタイプですが、夫婦の一方が主契約者となり、もう1人が連帯保証人となるのが連帯保証型です。連帯債務型と似ていますが、住宅ローン控除を夫婦ともに使えるか・それぞれの持分登記ができるかといった点に違いがあります。

離婚とともに今住んでいる不動産を売却するケースでは、残債があるかどうかが重要なポイントになります。

アンダーローンの場合

持ち家を売却したときの価格が住宅ローン残高を上回り、利益が出ることをアンダーローンといいますが、この場合は特に問題はありません。手元に残る利益を財産分与して分け合うなど、利益をどう分配するかを夫婦で決めることになります。

オーバーローンの場合

問題は、売却した後でローンが残ってしまうオーバーローンです。この場合、残債を誰が払い続けるかを決めなければなりません。
どちらも払い続けることが難しい場合は、不動産を「任意売却」する方法もあります。

 

任意売却とは所有者自身で不動産を売却する方法です。一方で強制的に不動産を売られてしまうのが「競売」です。競売に比べて、任意売却の方が市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。しかし任意売却は住宅ローンを契約している金融機関が合意してくれなければなりません。また、ローン滞納により信用情報に登録されるリスクがあります。

オーバーローンになってしまうときの選択肢として、売却せずに誰かが住むという方法もあります。

もとの不動産名義人が住み続ける場合

この場合は、特に大きな問題はありません。ただ、配偶者が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、名義人が返済できなくなると配偶者にローンの請求が行ってしまう可能性があるので注意が必要です。

不動産名義を換えて住み続ける場合

夫から妻に不動産名義を換えて妻が住み続けるようなケースがこれに当たります。住宅ローンが既に完済していれば特に問題はありませんが、住宅ローンの返済中であれば、住宅ローンの名義と不動産名義が異なることになるため、金融機関が難色を示すことがあります。場合によっては、金融機関からローンの一括返済を求められてしまうこともあります。

不動産名義を換えずに他の人が住み続ける場合

不動産名義と住宅ローンの名義は夫のままで、妻や子どもがそこに住み続けるケースもあります。夫がローンの返済を最後までしてくれれば問題ありませんが、返済が滞ってしまい、金融機関から抵当権を実行されて住宅が競売にかけられるなどのリスクは残ります。

離婚のときに住宅ローンの残債がある場合、まずは現時点での契約内容や名義を確認しましょう。その上で、住宅を売却するのかどうか、しっかり検討しましょう。もし、住宅を売却しても残債がある場合は、誰がどのように払っていくのか、離婚をする夫婦間で決めていきましょう。

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