住宅を取得したときに必ず利用したいのが住宅ローン控除制度です。この制度を使えば毎年支払う所得税や住民税が一定の割合で控除されます。では、住宅ローン控除はどれくらいの期間受けられ、どのくらいの額の控除を受けられるのでしょうか。また、申請は難しいのでしょうか？

 

今回は2022年度の税制改正をもとに、住宅ローン控除の期間や控除額、申請方法についてご紹介します。

住宅ローン控除の控除率と控除期間

2022年度の税制改正により、住宅ローン控除は一部要件を変更し、2025年まで延長されることになりました。つまり、2025年12月31日までに入居した場合に住宅ローン控除を受けられるということです。

 

控除率は「0.7％」となり、年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除される仕組みです。所得税から控除しきれない分は住民税から控除されます。2021年までは控除率が1％だったので、今回の税制改正で縮小されたと見ることができるでしょう。

 

また、控除期間については、住宅の種類や性能によって以下のように定められています。

住宅の種類	住宅の性能	控除期間
		2022年 入居	2023年 入居	2024年 入居	2025年 入居
新築住宅 買取再販住宅	・長期優良住宅 ・低炭素住宅 ・ZEH水準省エネ住宅 ・省エネ基準適合住宅	13年間
	その他の住宅	13年間		適用なし （ただし2023年に建築確認が取れた物件は10年間）
既存住宅 既存住宅のリフォーム	・長期優良住宅 ・低炭素住宅 ・ZEH水準省エネ住宅 ・省エネ基準適合住宅 ・その他の住宅	一律10年間

買取再販住宅とは、中古住宅を不動産会社などが買い取り、リフォームしたうえで販売する住宅のこと。新築住宅と買取再販住宅を取得した際は、原則として入居してから13年間にわたり住宅ローン控除を受けられます。

 

ただし、一定の性能を満たさない「その他の住宅」に関しては、2024年以降の入居から制度の対象外となる点に注意が必要です。また、既存住宅（以下中古物件）の購入・リフォームに関しては、住宅性能に関わらず一律10年間となっています。

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12月入居の方が、住宅ローン控除額が多くなる

住宅ローン控除について検討するときに押さえておきたいのが「入居時期」です。住宅ローン控除の適用要件には「新築または取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」とあるからです。遅いと適用されない場合があります。

 

また、住宅ローン控除は「年末の住宅ローン残高」を基に控除額を計算します。そのため、購入が同時期だったのに入居が年変りとなると控除額が変わってきます。たとえば、翌年1月に入居するよりも、年内の12月に入居したほうが控除額は高くなるというわけです。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除の適用条件は、新築物件や中古物件によって異なることも知っておきましょう。ここでは、それぞれにおける主な適用条件をご紹介します。

新築物件・買取再販物件の場合

• 物件を取得、または新築した日から6ヶ月以内に居住して、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 住宅ローン控除を受ける年の所得額が2,000万円以下であること
• 住宅の床面積が50m2以上、かつ床面積の2分の1以上が居住用であること。ただし、2023年までに建築確認を受けた場合は40m2以上で適用。その際の所得額は1,000万円以下であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上あること

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中古物件・リフォームの場合

• 1982（昭和57）年以降に建築された住宅であること（新耐震基準適合住宅）
• 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
• 贈与されていないこと
• 生計を一にする親族などから取得していないこと
• 物件を取得、または新築した日から6ヶ月以内に居住して、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 住宅ローン控除を受ける年の所得額が2,000万円以下であること
• 住宅の床面積が50m2以上、かつ床面積の2分の1以上が居住用であること

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住宅ローン控除の最大控除額と計算方法

住宅ローン控除では、控除が適用される住宅ローンの借入額に上限が定められています。上限を超えた部分は控除の適用外になる点に注意しましょう。

 

借入金の上限額は、新築・買取再販物件と中古物件・リフォームで異なるうえ、住宅の性能、入居年によっても細かく設定されています。つまり、それぞれで最大控除額が異なるということです。下記の表でチェックしていきましょう。

新築物件・買取再販物件の場合

住宅の性能	借入限度額と一年あたりの最大控除額
	2022年入居	2023年入居	2024年入居	2025年入居
長期優良住宅 低炭素住宅	借入限度額5,000万円 最大控除額35万円		借入限度額4.500万円 最大控除額31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	借入限度額4,500万円 最大控除額31.5万円		借入限度額3,500万円 最大控除額24.5万円
省エネ基準適合住宅	借入限度額4,000万円 最大控除額28万円		借入限度額3,000万円 最大控除額21万円
その他の住宅	借入限度額3,000万円 最大控除額21万円		適用なし ただし2023年に建築確認が取れている場合は以下の内容で適用 借入限度額2,000万円 最大控除額14万円

一年あたりの最大控除額は、借入限度額の0.7％の値です。2050年カーボンニュートラルの実現を目指すにあたり、長期優良住宅と低炭素住宅はもっとも制度の恩恵を受けやすい仕組みになっています。

 

また、ZEH水準や省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、2024年以降の入居から原則として住宅ローン控除を受けられません。2024年以降に住宅ローン控除を受けるには、少なくとも省エネ基準に適合した住宅であることが条件となります。

 

控除額の計算方法については、前述したように住宅ローン残高×0.7％で求められます。たとえば、物件価格5,000万円のZEH水準省エネ住宅を全額借入金で購入し、2023年に入居したと仮定しましょう。この場合、控除の対象となるのは4,500万円までとなるため、1年目の控除額は【4,500万円×0.7％＝31.5万円】となります（実際には１年目のローン返済金があるためこの値よりは少なくなる可能性があります）。

 

この31.5万円は、その年の所得税から控除されますが、所得税の額が31.5万円に達していないときには差額は住民税から控除されます。住民税からの控除についても上限があり、前年度課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）を上限として控除の対象となります。

中古物件・リフォームの場合

住宅の性能	借入限度額と一年あたりの最大控除額
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	2022年〜2025年の入居で一律 借入限度額3,000万円 最大控除額21万円
その他の住宅	2022年〜2025年の入居で一律 借入限度額2,000万円 最大控除額14万円

中古物件の購入と既存の住宅をリフォームした場合は、入居年による違いはありません。住宅性能についても、高性能住宅かその他の住宅かの2区分となっています。

 

控除額の計算方法は、新築の場合と同様です。物件価格2,500万円の中古物件を全額借入金で購入した場合、控除の対象となるのは2,000万円なので、1年目の控除額は【2,000万円×0.7％＝14万円】となります（実際には１年目のローン返済金があるためこの値よりは少なくなる可能性があります）。

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住宅ローン控除の申請手続きと必要書類

では次に、住宅ローン控除の申請方法や必要書類についてご紹介します。

住宅ローン控除の申請手続き方法と期限

住宅ローン控除の申請は、給与所得者の場合、1年目と2年目以降で異なります。1年目は確定申告時に税務署に必要書類を提出して申請することになりますが、2年目からは会社の年末調整で対応できます。一方で、自営業者は1年目と同じく毎年確定申告時に申請することになります。

 

確定申告の方法にはいくつかあり、居住地域を管轄する税務署に出向いて手続きするほか、書類をそろえて郵送する方法もあります。なお、事前準備が必要ですがインターネット上での確定申告も可能です。

 

確定申告は年によって前後することはあるものの、おおむね毎年2月16日〜3月15日となっています。サラリーマンなどの給与所得者が2年目以降住宅ローン控除の申請をするときには、会社の年末調整が始まりだす前年の11月、12月くらいが申請期限です。

住宅ローン控除の申請に必要な書類

住宅ローン控除の申請時に必要な書類を、初年度と2年目以降に分けてご紹介します。入手方法も併せて記載していますので、参考にしてください。

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住宅ローン控除の申請期限を過ぎてしまったら

住宅ローン控除の申請期限は、確定申告と同じく3月15日が原則となりますが、過ぎてしまった場合でも一定期間内であれば還付が受けられます。

確定申告や年末調整の期限後も、5年までならさかのぼって申告が可能

自営業者は毎年確定申告を行うため、住宅ローン控除の申請を忘れてしまった場合は、確定申告を間違えたということになります。そこで「更正の請求」という手続きを行えば、法定申告期限から5年以内であれば還付を受けることができます。

確定申告の必要がないサラリーマンなどの場合でも、5年まではさかのぼって申告することができます。

会社の提出期限を過ぎたらどうする？

サラリーマンが会社の年末調整で提出期限を過ぎてしまった場合は、まずは会社に相談してみましょう。

会社では、社員全員の書類を取りまとめて確定申告の手続きを行います。そのため、会社がまだ申告手続きの途中であれば、社内で修正するだけで済むこともあるからです。ただし、2月や3月など、時期によっては会社の手続きが終わってしまっていることもありますので、その場合は自分で確定申告をし、住宅ローン控除の申告を行うことが必要になります。

所得税や住民税が節税できる住宅ローン控除。上手に活用しよう

所得税や住民税が節税できる住宅ローン控除。住宅を取得したのなら、使わない手はありません。初年度の申告はやや手間がかかりますが、2年目以降は手続きも簡素化されます。住宅ローン控除制度の内容が変更になることもあるため、活用する際は必ず国税庁の最新情報をチェックすることが重要です。

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よくある質問

Q.1：住宅ローン控除はいつまで利用できますか？

A.1： 住宅ローン控除は2025年12月31日までに入居した場合に適用されます。ただし、住宅の性能によっては2024年以降に入居する場合、対象外となるケースがあります。

Q.2：住宅ローン控除の控除率はどのくらいですか？

A.2： 控除率は0.7%です。年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除され、控除しきれない場合は住民税からも控除されます。

Q.3：住宅の種類によって控除期間は変わりますか？

A.3： はい、変わります。新築住宅や買取再販住宅は、長期優良住宅や省エネ基準適合住宅などの性能によって13年間、その他の住宅は原則13年間（2024年以降入居は適用なし）、既存住宅やリフォームは一律10年間です。

Q.4：住宅ローン控除の適用を受けるための条件は何ですか？

A.4： 主な条件は、取得後6ヶ月以内に居住し、12月31日まで引き続き住んでいること、所得額が2,000万円以下であること、床面積が50m2以上（一部40m2以上）であること、住宅ローンの返済期間が10年以上あることなどです。中古物件の場合は、1982年以降に建築された住宅であることなども条件となります。

Q.5：住宅ローン控除の最大控除額はいくらですか？

A.5： 最大控除額は、住宅の性能や入居年、新築・中古によって異なります。例えば、2022年入居の長期優良住宅・低炭素住宅であれば最大35万円、中古のその他の住宅であれば最大14万円です。

Q.6：住宅ローン控除の申請はどのように行いますか？

A.6： 給与所得者の場合、初年度は確定申告で税務署に申請し、2年目以降は会社の年末調整で対応できます。自営業者は毎年確定申告が必要です。郵送やインターネットでの申請も可能です。

Q.7：住宅ローン控除の申請に必要な書類は何ですか？

A.7： 初年度は確定申告書、源泉徴収票、本人確認書類、住民票の写し、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書、土地・建物の登記事項証明書、契約書の写しなどが必要です。2年目以降は借入金の年末残高証明書などが主となります。

Q.8：もし住宅ローン控除の申請期限を過ぎてしまったらどうなりますか？

A.8： 確定申告の期限を過ぎても、法定申告期限から5年以内であれば「更正の請求」という手続きで還付を受けることができます。会社の年末調整の期限を過ぎた場合は、まず会社に相談し、難しい場合はご自身で確定申告を行うことになります。