金利だけじゃない？ 住宅ローンの選び方

ひと口に住宅ローンといっても、さまざまな種類のものがあり、初めて利用する方は何を選んだらよいのか迷ってしまうと思います。そのなかでみなさんの関心が高いのは金利ではないでしょうか。金利が高ければ、返済する総額も増えてしまうからです。住宅ローンは金利だけ見ても、以下の3つに大きく分けることができます。

金利の種類	特徴
1.変動金利型	6ヶ月ごとに金利を見直すタイプの住宅ローン。短い期間の金利を指標にするので、相対的な金利は低くなる傾向がある。
2.全期間固定 金利型	ローンの全期間で金利が一定のもの。代表的なものとしては、フラット35がこれにあたる。
3.固定金利 選択型	3年、5年、10年といった一定の期間を固定金利として、その後は変動金利か、固定金利を再度選択するというもの。固定期間が長いほど、相対的に金利は高くなる傾向がある。

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現在は各金融機関が独自に金利を設定するため、比較することが大切です。加えてキャンペーンなどで、標準の金利から優遇することも多いので、各金融機関のプランごとの金利を比較することが重要です。

 

ただし、住宅ローンでは金利以外にも、融資事務手数料、保証料、団体生命保険などの費用がかかってくるので、注意しましょう。

融資事務手数料

融資事務手数料は、住宅ローンを組む際に金融機関に払う手数料のことです。何万円という定額で支払うものと借入額の何パーセントという割合で支払うものの2通りに分かれます。借り入れを行う金融機関が、どちらの方法を取っているか、事前に確認が必要です。

保証料

保証料とは、住宅ローンを借りた人が将来払えなくなったときに、保証会社からその金融機関に住宅ローンを払ってもらうための費用です。ただし返済ができなくなって、代わりに住宅ローンを支払ってもらっても、ローンがなくなるわけではありません。払ってもらった分を今度は保証会社から請求されることになります。保証会社を入れることで、銀行は返済の遅延を避けられるので、このようなシステムになっています。最近では、保証会社を入れない金融機関もあります。

 

それでは保証会社のない金融機関のほうが、手数料が節約できるかというとそうでもありません。保証会社を必要とする金融機関の事務手数料は3万円から5万円で、借入金額1,000万円当たり保証料が20万円程度（30年の場合）というのが一般的です。一方、保証会社を使わない金融機関では、一般的に事務手数料がローン金額の2％程度かかる場合が多いので、総額としては、大きな開きはありません。

 

事務手数料に関しては、事前に一括で納めるタイプとローン金利に上乗せするタイプの2通りがあります。事前に納めるタイプでは、借り入れをする際に資金を用意する必要がありますので、それなりの負担になります。一方、金利に上乗せするタイプは事前の負担はありませんが、支払期間中に負担することになるので、月々の支払金額が多くなります。

団体信用生命保険

住宅ローンの契約を行う際は、併せて団体信用生命保険に加入するのが一般的です。団体信用生命保険は、ローンの返済中に死亡したり、重い障害を抱えてしまったりしたときに、保険会社が住宅ローンを全額、金融機関に払ってくれるというものです。名称が長いため、一般的には「団信」と呼ばれています。

 

フラット35を除くと、団信への加入は必須となっているものがほとんどですが、補償内容がさまざまですので確認が必要です。3大疾病補償特約や8大疾病補償特約、また通常の団信に入れない人向けのワイドなどがあります。またみずほ銀行や三井住友銀行では、建物が自然災害により被害を受けた場合に、返済した金額を一部払い戻してくれたり、ローン残高の一定量を免除してくれたりするタイプの特約をつけることも可能です（2019年5月現在）。

 

保険料については、通常の団信は銀行が負担してくれるものが一般的ですが、3大疾病補償特約や8大疾病補償特約など特約をつける場合には、金利を上乗せ(0.3％程度)するタイプのものが大半です。またフラット35のように、団信が任意加入の場合、自分で保証料を負担しなければならないものもあります。

住宅ローンの金利・手数料比較

主な住宅ローンの金利・手数料は以下のとおりです。(2019年5月7日現在)

都市銀行

	三菱UFJ銀行	三井住友銀行	みずほ銀行	埼玉りそな銀行
適用金利（変動）	0.525％	0.5％	0.525％	0.525％
適用金利（固定）	0.69％ (10年)	1.1％ (10年)	0.65％ (10年)	1.3％ (10年)
事務手数料	32,400円	元金×2.16％	32,400円	32,400円
保証料	必要＊	ネット 不要	必要＊	必要＊
繰上返済手数料	ネット 無料	ネット 無料	ネット 無料	ネット 無料
団信保険料	不要	不要	不要	不要
団信特約	上乗せ 0.3％～	上乗せ 0.3％～	上乗せ 0.3％～	上乗せ 0.25％～

＊借りる年限などにより異なるが、30年で概ね借入金額1,000万円で保証料が20万円程度となる。

インターネット銀行

	ソニー銀行	住信SBI ネット銀行	イオン銀行	楽天銀行
適用金利 （変動）	0.457％	0.447％	0.52％	0.527％
適用金利 （固定）	0.59％ (10年)	0.7％ (10年)	0.74％ (10年)	1.02％ (10年)
事務手数料	元金 ×2.16％	元金 ×2.16％	元金 ×2.16％	324,000円
保証料	不要	不要	不要	不要
繰上返済手数料	不要	不要	不要	不要
団信保険料	不要	不要	不要	不要
団信特約	上乗せ 0.2％～	不要	上乗せ 0.1％～	不要

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住宅ローン選びの注意点

上記を比較すると、金利においては総じてインターネット銀行が低めの傾向にありますが、固定金利型では、さまざまです。とくに都市銀行・地方銀行では、キャンペーンで一定期間、固定金利型の金利を下げることもあります。そういった情報は、逃さず利用していきたいものです。

 

また都市銀行・地方銀行は保証料が必要なタイプが中心なのに対し、インターネット銀行ではすべて事務手数料となる点も異なっています。どちらの場合でも借り入れの最初に支払いが必要ですが、費用分を含めて借り入れをすることができますので、資金計画の際は、しっかりと考えていきましょう。事務手数料が固定の銀行の場合は、大きな金額を借り入れるとき、メリットが大きくなります。

 

団体信用生命保険では、例に挙げた銀行のすべてで保険料が無料となっています。住宅ローンは、最終の返済まで長い期間がかかりますので、どの程度の補償をつけたらいいかの検討が必要です。いくら低い金利でも、補償をつけすぎて割高になっては本末転倒です。上乗せ不要のところもありますので、十分に比較検討しましょう。

まとめ

最後に住宅ローンを賢く選ぶポイントのおさらいです。

住宅ローンを借りる際は、金利が重要なポイントですが、金利以外にも注目しなければいけない点があることが分かったと思います。また補償などをどの程度つけるかも、コストを考えながら検討しなければなりません。住宅ローンは、長期間にわたり支払いを続けなければならないので、この記事を参考にして、賢く選んでいただければと思います。

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