金融緩和政策の影響もあって、住宅ローンが低金利になっていいます。これを機会にマイホームの購入を検討する方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンというと、繰り上げ返済をしてできる限り早く返済を終わらせようと頑張っている方も多いでしょう。

実際のところ繰り上げ返済をすると、どの程度返済額が減るのでしょうか。また、本当に繰り上げ返済はした方が良いのでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンの繰り上げ返済のメリット・デメリットについて解説します。

そもそも繰り上げ返済とは

利子は元本をもとに計算されているため、元本が減る分、利子も減ることになります。

繰り上げ返済とは、本来の返済額とは別枠で任意の額を返済することです。

金融機関によって、繰り上げ返済手数料がかかる場合とかからない場合がありますので事前に確認が必要です。最近では、ネットバンキングで簡単に繰り上げ返済できる金融機関も増えてきました。

繰り上げ返済の効果

繰り上げ返済をした場合、その分は元金の返済に充当されます。

すると元金が減った分、元金をもとに計算される利息も減るため、毎月の返済額が減ったり、返済期間が短縮できたりという効果があります。

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繰り上げ返済のメリットとは

繰り上げ返済は、その効果によって2つのタイプがあり、好きなタイプを選んで返済することが可能です。

タイプの種類とそれぞれのメリットについて解説します。

毎月の返済額を削減することができる：返済額軽減タイプ

住宅ローンは返済中の毎月の返済額が常に一定となる、元利均等方式を選ぶケースが多いです。

年々毎月の返済額が減っていく元金均等方式とは違い、元利均等方式を選択すると最後まで返済額が変わりません。

繰り上げ返済を活用すると、元利均等方式であっても元金が減るため、毎月の返済額を減らすことが可能です。

例えば「これから子供の進学でお金がかかる」という家庭は、毎月の返済が苦しくなることがあります。そこで繰り上げ返済を利用すれば、毎月の返済額を抑えることができるのです。

早期に完済できる：返済期間短縮タイプ

住宅ローンの返済を早く終わらせたい場合は、繰り上げ返済しても返済額を変えずに、返済期間を短縮することができます。

繰り上げ返済の金額に応じて返済期間を短縮できますので、早く住宅ローンのプレッシャーから解放されたい方にはこちらがおすすめです。

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繰り上げ返済で利息はどれくらい変わるのか

繰り上げ返済したお金は元金に充当されます。そのため、繰り上げ返済する金額によっては、利息もかなり減らすことができます。

具体的にどの程度利息が減るのか見てみましょう。

＜条件＞

・ローン金額3,000万円

・返済期間35年

・金利3%全期間固定、元利均等方式

・5年目で100万円を繰り上げ返済した場合

【返済額軽減タイプの場合】

【返済期間短縮タイプの場合】

このように、100万円繰り上げ返済するだけでも、総返済額が大きく変わってきます。

特に返済期間短縮タイプであれば、100万円の繰り上げ返済で140万円以上もの利息が軽減されるのです。

また、返済期間についても1年9ヶ月短縮できるので、この点でもメリットがあると言えるでしょう。

繰り上げ返済はしないほうが良いこともある

日本人はローンに対して“借金”というネガティブなイメージが強いため、繰り上げ返済をして住宅ローンの早期完済を目指すことはとても良いことだと考えられています。

確かに繰り上げ返済は、今後の家計の負担を考えるとベストであることもありますが、反対にお金に余裕があっても繰り上げ返済しないほうが良いケースもあります。

住宅ローンは最も低金利な融資である

子どもがこれから高校や大学へ進学するとなると、かなりの現金が必要になります。もしも現金がなければ銀行などからローンを組んで借入れをすることになります。

ただ、銀行でローンを組むにしろ、クレジットカードでキャッシングするにしろ、金利については間違いなく住宅ローン金利よりも高くなるはずです。

住宅ローンというと、1日も早く完済することが最善と信じられていますが、無理をして繰り上げ返済すると、手元の現金に余裕がなくなってしまい、万が一の出費の時に新たな借入れが必要になってしまいます。

そのため、手元の現金に余裕がなければ、無理をして繰り上げ返済をせず、ある程度の金額は手元にとっておく方が良いでしょう。

繰り上げ返済はすれば良いというものではない

繰り上げ返済というと、ほとんどの人がした方が良いと考えてしまうかもしれません。ただ、家庭における現金の蓄えなどによっては、繰り上げ返済をしない方が良いケースもあります。

そのため繰り上げ返済をできるだけのまとまった現金が準備できたら、一度繰り上げ返済した場合としない場合で削減できる利息の減額幅や、短縮できる返済期間などについてシミュレーションしてから判断すると良いでしょう。

どうしたらいいのか困ったら

繰り上げ返済をすべきかどうかは、金利のほか、家庭の会計の状況や家族構成によって変わってきます。

自分だけで判断がつかない場合は、ファイナンシャルプランナーや銀行の窓口で相談すると的確なアドバイスやシミュレーションをしてもらうことができるでしょう。

よくある質問

Q.1 住宅ローンの「繰り上げ返済」とは、どのような仕組みですか？

A.1 毎月の返済とは別に、まとまった資金で元金の一部を返済することです。返済した分だけ元金が減るため、その元金にかかるはずだった将来の利息が軽減され、総返済額を抑えられます。

Q.2 繰り上げ返済にはどのようなメリットがありますか？

A.2 繰り上げ返済には、家計の状況や目的に合わせて選べる2つのタイプがあります。

1. 返済額軽減タイプ：毎月の返済額を減らし、月々の負担を軽くする方法です。子供の進学などで将来の支出増に備えたい方に向いています。
2. 返済期間短縮タイプ：毎月の返済額は変えず、返済期間を短縮する方法です。総返済額の利息軽減効果が高く、早く完済したい方におすすめです。

Q.3 100万円繰り上げ返済すると、どのくらい利息を減らせますか？

A.3 たとえば、3,000万円を35年ローン（金利3%）で借り、5年目に100万円を繰り上げ返済した場合の利息軽減額の目安は以下のとおりです。

• 返済額軽減タイプ：約51万円
• 返済期間短縮タイプ：約141万円（さらに返済期間も1年9ヶ月短縮）

特に「返済期間短縮タイプ」は利息の軽減効果が大きくなります。

Q.4 まとまったお金ができたら、すぐに繰り上げ返済すべきですか？

A.4 すぐに繰り上げ返済するのが最適とは限りません。繰り上げ返済で手元の資金が減ると、子供の教育費といった急な出費に対応できなくなる恐れがあります。住宅ローンより金利の高いローンを組む事態を避けるためにも、万が一に備えたある程度の現金は手元に残しておきましょう。

Q.5 自分に合った繰り上げ返済の判断に迷ったら、誰に相談できますか？

A.5 繰り上げ返済の判断は、貯蓄状況やライフプランによって異なるため、専門家への相談がおすすめです。ファイナンシャルプランナーや取引のある金融機関の窓口で相談すれば、ご自身の状況に合わせた具体的なシミュレーションやアドバイスを受けられます。