住宅の買い替えは「売却先行」と「購入先行」の2パターンある

 

住宅の買い替えは、現在の住宅を買ってくれる人を探し、これから住むための住宅を探さなければなりません。

 

売却が購入より早いと新しい住宅が見つかるまでの住まいを確保しなければなりませんし、反対に購入が売却より早いと住宅を2件所有していることになりますので一時的ですが住宅ローンを二重に支払う必要があります。

 

どちらのパターンがふさわしいか考えておきましょう。

買い替えの流れ

資金確認から査定の依頼まで

 

住み替えにより新しい住宅を購入しますので、貯蓄額や毎年の収支状況、住宅ローンの残高、その他のローンの残高を確認します。

 

現在の家計の状況だけでなく、少なくとも住宅ローンの返済期間中の収支も予測しておく必要があります。わかりにくい場合は、表計算ソフトなど使って確認するか、専門家に相談します。

 

ある程度の家計の状況がつかめたら、現在の不動産の価値を調べなければなりません。

 

売却時には不動産仲介業者に依頼するのがほとんどですので、その際に売却額の目安を聞けるでしょう。ただ事前に売却額を知る方法はいくつかあります。

不動産の売却額の調べ方

 

公示価格や基準地標準価格を調べることで、売却額の目安を知ることができます。

 

公示価格と基準地標準価格は国や地方自治体が公表している、土地の取引の目安です。実際の売却額は需要と供給の関係で変動しますのであくまでも目安の価格となります。

 

公示価格と基準地標準価格は、国土交通省の標準地・基準地検索システム（※1）で誰でも調べることができます。

 

また、マンションであれば、同じマンションで売りに出ている価格を参考にすることもできます。

※1 出典：「標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都道府県地価調査～」国土交通省

売却先行と購入先行

 

一般的には「自宅の売却」では不動産仲介業者と媒介契約を結び、買い手を探してもらいます。買い手が見つかれば不動産売買契約を結び、自宅の引き渡しが終了すれば売却は完了です。

 

一方、「住宅の購入」では物件探しから始まり、購入する住宅が見つかれば、不動産売買契約と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。不動産登記と住宅ローンの手続きが完了すれば引き渡しとなります。

 

それぞれメリットとデメリットがあります。

＜売却先行と購入先行の特徴＞

	メリット	デメリット
売却先行	・実際の売却による金額を確認してから新しい住宅を選択することができる ・納得できる売却額で売ることができる	・自宅を売却してから新しい住宅に引っ越すまでの間の住まいを確保しなければならない ・物件探しに時間がかかると仮住まいの費用が増えてしまう
購入先行	・新しい住宅に引っ越してから売却すれば一時的に住まいがなくなる問題は発生しない ・欲しい物件が見つかるまでじっくり探すことができる	・売却による金額を確定せずに新しい住宅を購入しなければならないため、資金不足になることがある ・現在の住宅ローンと新規の住宅ローンを返済しなければならない

売却先行の場合は、一時的に親族や知人の家に泊めてもらったり、期間が長くない場合はホテルに宿泊したりとある程度の対策は可能です。

 

では、購入先行の場合の資金不足を防ぐためにはどうすればいいのでしょうか。

 

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売却金額より購入金額が高い場合の対策

 

例えば、現在住んでいる住宅のローン残高が2,500万円で、売却すると2,000万円にしかならなかった場合、売却しても住宅ローンが500万円残ります。

 

さらに新しい住宅が3,000万円で、住宅ローンを使わないと、不足分の3,500万円の資金が必要となります。

 

また、通常の住宅ローンを利用しようとした場合も、新規購入価格の3,000万円まで借りられますが、ローンの残高500万円に対して資金が必要となります。

 

このような時に利用できるのが買い替えローン（住み替えローン）と呼ばれる商品です。

 

普通は、購入価格と同額しか借り入れはできませんが、このローンの場合、新しい住宅に対する借入金に加え、住宅ローンの残債分も借入れることができます。

住み替えローンの融資の実行日はいつ？

 

先ほどの例で考えてみると、新規購入分（3,000万円）とローン残高(2,500万円)の合計(5,500万円)から、売却額（1,000万円）を除いた3,500万円を住宅ローンで借りなければなりません。

 

ここで買い替えローン（住み替えローン）を検討することになりますので、商品についてもう少し詳しく見ていきます。

 

一部の都市銀行では「買い替えローン（住み替えローン）」としてローン残高分と新規購入分を借り入れることができます。

 

しかし、購入先行で遅くとも1ヶ月以内に住宅の売却が終わるなど多少のズレには対応していますが、原則として現在住んでいる住宅の売却日と新しい住宅の購入日が同日でなければならず、融資はその日に実行されます。

 

そのため、ローン残高が発生する場合で買い替えローン（住み替えローン）を利用したい場合は、売却日と購入日をそろえる必要があります。

 

なお、ローン残高が発生しない場合は、新規の住宅ローンを利用することになります。

 

住宅ローンの残債分も借入れることができる、買い替えローン（住み替えローン）

注文住宅に買い替える場合は？

 

新しい住宅が注文住宅の場合、土地の支払い時期と建物の支払い時期がズレます。さらに建物の支払いは着工金や中間金など何回かに分けることになります。

注文住宅に対する一般的な融資の流れ（新規の住宅ローンの場合）

 

注文住宅に買い替える場合は、売却日と購入日が同日でなければならない買い替えローン（住み替えローン）では対応できません。

 

そのため次のようなパターンが考えられます。

・売却先行型

 

売却額よりローン残高が多い場合、手持ちの資金でローンを完済します。その上で、土地の購入から始めますので、新規の住宅ローンと、必要であればつなぎ融資を利用します。

・購入先行型

 

現在の住宅ローンが残っている状態で新たな住宅ローンの申込みをすることになります。

 

年収の額によっては希望通りの借り入れができない可能性がありますので、注意が必要です。頭金を準備したり、購入価格のより低い物件に切り替えたりと融資が受けられる状態にしなければなりません。

売却先行の方が分かりやすい？

 

売却先行の場合、売却額が明確になりますので、現在のローンが残ってしまうかどうかが分かった上で、物件探しを行うことができます。

 

新しい住宅に住むまでに引越し費用や仮住まいの費用がかかりますので、どちらの負担が大きいか考える必要はありますが、分かりやすさも大切です。

 

またスムーズに進めたいなら、住み替えの経験豊富な不動産仲介業者に依頼し、住宅の売却と購入を一括してお願いするのも一つです。

 

売却先行と購入先行、費用面とともにどの方法が分かりやすいか考えてみてください。

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