不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法は?
不動産取得税の計算方法は?

不動産取得税は次の計算式によって算出します。

『不動産取得税=固定資産税評価額×税率』

固定資産税評価額とは、その不動産を購入した時の売買価格ではなく、固定資産税課税台帳に記載されている評価額のことを言います。固定資産税評価額は、不動産取得税だけに限らず、固定資産税の計算においても課税の基準として用いられます。なお、通常の不動産売買であれば、売買価格よりも固定資産税評価額の方が低くなるのが一般的です。
また、不動産取得税の税率は原則として「4%」に設定されていますが、土地及び住宅については2018年3月31日まで「3%」に標準税率が軽減されています。ちなみに、住宅以外の家屋にかかる不動産取得税については通常通り4%です。
なお、2018年3月31日までに不動産を取得した場合は、その取得した不動産のうち宅地にかかる固定資産税評価額の50%が課税標準となる特例が設定されています。

中古住宅を購入した場合に使える不動産取得税の軽減特例について

建物部分の控除条件は?
建物部分の控除条件は?

中古住宅を購入する際に、一定の要件に該当する場合は先ほどの不動産取得税の計算において、一定の金額を控除することができます。なお、適用要件や控除額は、建物部分と土地部分で異なります。

【建物部分の適用要件】
税額軽減の適用を受けるためには、次の要件すべてを満たす必要があります。
・個人が自己の居住用またはセカンドハウスとして取得する住宅である
・床面積が50m2以上240m2以下である
・次のいずれかに該当する耐震基準要件を満たしている住宅である
イ:1982年1月1日以降に建築された住宅
ロ:新耐震基準に適合していることについて証明がなされた住宅、または、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している一定の住宅
ハ:新耐震基準に適合する改修工事を実施する一定の住宅

※出典:不動産取得税-東京都主税局

築年数によって控除額が変わる
築年数によって控除額が変わる

【建物部分の控除額】
上記の要件を満たす場合、その築年数に応じて以下の金額が固定資産税評価額から控除されます。
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日・・・100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日・・・150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日・・・230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日・・・350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日・・・420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日・・・450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日・・・1,000万円
平成9年4月1日以後・・・1,200万円
上記は東京都の場合の控除額のため、他の地域は各自治体によって異なります。詳しくは、自治体が公表している要件を確認してください。

※出典:不動産取得税-東京都主税局

土地部分の控除額は?
土地部分の控除額は?

【土地部分の適用要件】
土地の場合も以下のすべての要件を満たす必要があります。
・建物部分が当該適用要件を満たしている住宅
・土地を先に取得した場合は、取得から1年以内にその土地上の建物を取得する
・建物を先に建築するなどして取得した場合は、その取得から1年以内に土地を取得する

【土地部分の控除額】
建物部分は不動産取得税を計算する際の「固定資産税評価額」を控除する軽減制度であるのに対し、土地部分については、不動産取得税額自体から直接控除する制度です。控除額は、以下の計算式によって算出します。

土地部分の控除額=(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2が限度)) × 3%

なお、この計算の結果45,000円を下回る場合は、45,000円が控除額です。

※出典:不動産取得税-東京都主税局

中古住宅を購入した場合の不動産取得税をシミュレーション

実際にシミュレーションしてみましょう
実際にシミュレーションしてみましょう

それでは実際に以下の条件で都内の中古住宅を購入すると仮定した場合の、不動産取得税を計算してみます。

購入時期:2016年
用途:マイホーム
築年数:2006年
土地面積:60 m2
課税床面積:80 m2
土地の固定資産税評価額:3,000万円
建物の固定資産税評価額:1,000万円

【建物部分の不動産取得税】
建物の固定資産税評価額が、控除額である1,200万円よりも低いため、建物部分には不動産取得税が課税されません。

【土地部分の不動産取得税】
3,000万円×1/2×3%=45万円
次に、控除額を計算します。
(3,000万円÷60 m2)×1/2×(80 m2×2)×3%=120万円
これが、土地の控除額です。

控除額が税額を上回るので、土地部分についても不動産取得税は課税されません。

軽減制度を受けるための手続き

制度を受けるための手続き方法は?
制度を受けるための手続き方法は?

不動産取得税の軽減制度の適用を受けるためには、中古住宅を取得してから原則として60日以内に取得した不動産の所在地を管轄する都税事務所、支庁に以下の書類を提出して申告する必要があります。

【必要書類】
・不動産取得税申告書
・不動産売買契約書
・最終代金の領収書
・登記事項証明書
・住民票
・賃貸併用住宅などの場合は平面図など

不動産取得税は購入前にできる限り確認しましょう

このように要件を満たす中古住宅の場合は、建物と土地それぞれに不動産取得税を軽減できる特例が設定されているため、条件が揃う物件であれば、不動産取得税がかからない可能性があります。ただ、評価額が高く床面積が200m2以上あるような中古住宅の場合は不動産取得税が課税される可能性があるので、事前によく確認しておきましょう。

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(2017/04/06)