マイホームを売却する際に注意すべき｢抵当権｣について

住宅ローンを利用してマイホームを購入している場合、マイホームには住宅ローンを貸し出した銀行の｢抵当権｣が設定されています。銀行は万が一住宅ローンが払われなくなった時に、この抵当権を実行しマイホームを競売にかけて強制的に売却し、その代金を住宅ローンの残りに充当します。

 

このように抵当権とは非常に強い権利のため、マイホームを売却する際には必ずこの抵当権を抹消しなければなりません。そして、この抵当権抹消の条件が、住宅ローンの残債務の｢完済｣です。そのため住み替えをする際には、原則として残りの住宅ローンを完済した後に、新たに新居の住宅ローンを組むことになります。しかし、これが簡単ではありません。

 

抵当権は強い権利なので必ず抹消する必要がある

住み替えの際の｢売り｣と｢買い｣のタイミング

既存の住宅ローンを完済するためには、マイホームを売却してそれで得た代金で完済するのが一般的ですが、ここに大きな問題があります。マイホームを売るということは、当然そこから退去しなければなりません。そのため、住み替えをするためには、まずは新居を先に探して住宅ローンを組んで購入し、その後に前の自宅を売却しなければいけません。
そうなると前の自宅が売れるまでの間は、引き続き住宅ローンを払い続けなければなりません。また、新居についても当然住宅ローンの返済がスタートします。このように、新旧の住宅ローンの返済が重複してしまうことを｢ダブルローン｣といい、大きなデメリットとなります。
住み替えを検討する際には、売却・購入のタイミングをできる限り合わせることが重要です。

 

また、既存のマイホームが思ったよりも値崩れしていると、住宅ローン残高よりも安い金額でしか売れないこともあります。その場合は差額分を現金で準備しなければ、住み替えることができなくなってしまいます。

 

売却と購入のタイミングをできる限り合わせたい

無料で住まいの窓口に相談する 住宅ローンについて調べる

ダブルローンを組むことは避けたい

ダブルローンを組むということは、通常の2倍の住宅ローンを返済しなければなりません。これは一般家庭において、大きな負担となります。
また、ダブルローンを組む場合、通常は現在の住宅ローン残高と新たに組む住宅ローン融資額を合算して金融機関が評価します。例えば、3,000万円まで融資を受けられる属性の人がダブルローンとなる場合、従前の住宅ローン残高が1,000万円出ていれば、新たに借入できる住宅ローンは2,000万円までとなってしまうのです。

 

このように、ダブルローンは非常にリスクが高い上にメリットがほとんどないため、住み替えを検討する際には避けなければなりません。

 

ダブルローンは避けましょう

ダブルローンを回避する方法とは

このダブルローン状態を回避するために有効なのが｢買替えローン｣という特殊なローンです。これは簡単に言うと、既存のマイホームの売買代金で住宅ローンの残りを完済できない場合に、その残った分を新たな住まいの住宅ローンと合体させて貸し出してくれるのです。買替えローンを活用すると、以下のようなメリットがあります。

 

【買替えローンのメリット】
①既存の住宅ローンが売買代金で完済できなくても住み替えすることが可能になり、残債務を完済するだけの現金を準備する必要がない。
②既存の住宅ローンよりも金利を引き下げられる場合がある。

 

買い替えローンという手があります

無料で住まいの窓口に相談する 住宅ローンについて調べる

住み替えする際のポイントをおさらい

住宅ローン利用者が住み替えを検討する際のポイントをおさらいします。

 

ポイント1：｢売り｣と｢買い｣のタイミングを極力合わせる
具体的には、売買募集をかけると同時に、新居探しも始める。

 

ポイント2：ダブルローンは回避し、買替えローンを利用する
万が一、既存の住宅ローンが残ってしまう場合は、ダブルローンではなく買替えローンを利用して家計を圧迫しないようにする。

 

住み替えは計画的に

無料で住まいの窓口に相談する 住宅ローンについて調べる