「貸し手が見つかる物件」を手に入れる

2013年は株価上昇にボーナスUPと比較的良いニュースが続きました。
とはいえ、少子高齢化による高齢者介護の問題、年金破綻の問題等、将来的な社会制度の不安はぬぐいきれていません。
社会制度に期待をするのではなく、家族やご自身の老後は自分で守ると考えている方も多くなってきたのではないでしょうか?
将来が見通せない時代だからこそ、住宅を購入するとき、将来は貸して家賃収入を得られるような物件選びの視点を持ってみてはいかがでしょうか。

不動産の特長とは?

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不動産の特長とは?

資産として運用ができることは、不動産の大きな特長です。不動産の運用には、大きく売却と家賃収入の2つが挙げられます。
ただ、不動産の価値は土地と建物に分けられ、土地は一生物ですが、建物は古くなるにつれて資産価値が少なくなるため、マンションの場合、築30~40年を超えてくると売却の難しくなる物件が多いでしょう。

しかし、実質的な鉄筋コンクリートの建物の耐久年数は60年とも100年とも言われます。そのため、古くなって売却がしづらくなっても、鉄筋コンクリートのマンションはその後長期に渡って貸家として家賃収入を得る可能性が広がります。

とはいえ、家賃収入を得るには借り手がいないと話は成立しません。 たとえ築年数にはこだわらなくても、立地・環境、交通・生活利便性、間取り、家賃ほか、この条件は譲れない、という多くの借り手が持つニーズを探ることは大切です。

どのような物件であれば貸すことができるのか?

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物件選び

高度成長期であれば、どの地域を購入しても不動産の資産価値自体が上昇していたため、損をすることはほとんどありませんでした。

しかし、今日の状況が違いますし、資産価値が上昇又は維持する地域と、今後も下がり続ける地域の両極端になると予想されます。
また、少子高齢化によって人口は減少し、建物も余っていくでしょう。
昔と異なり、どのような物件でも貸すことができる時代ではないため、将来にわたり、借り手に選ばれ続けることを意識した物件選びが重要になります。

将来安定した家賃収入を得ることを前提にするならば、都市部であればあるほど、一戸建てよりもマンションの方が圧倒的に借り手が見つかりやすいと言えるでしょう。

その理由として、都市部で利便性が高く、かつ安い家賃の物件に住みたいと思う借り主は多くいます。
しかし、利便性が高い場所ほど、土地代が高いため、一戸建の場合は高い家賃にせざるを得ません。
しかしマンションは1つの土地に対して複数の住戸を造ることができるので、頭割りにすると1戸あたりに必要な土地が小さくなります。
つまり、マンションなら一戸建てに比べて利便性の高いところでも比較的安い家賃設定ができるというわけです。広さとしては、核家族化・少子化を踏まえてあまり広過ぎない適度な面積のファミリー物件の方が借り手が見つかりやすいでしょう。

また、マンションの管理体制も非常に重要な要素です。
長期に渡って資産価値を維持するためには、定期的な建物修繕工事が必要になり、しっかりとした管理体制が欠かせません。
新築分譲マンションの場合はこれから組合を作り上げて行くことになりますが、中古マンションの場合は既に管理体制が決まっているため、今まで必要な修繕工事等が計画的に行われているか等も調べておきましょう。

賃貸オーナーを目指す物件選びが将来を明るくする!?

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家賃オーナーになることを見据える住宅探し

今や1つの家に一生住むということがなかなか難しい時代となりました。
勤め先の転勤は海外にも及び、転職やUターン等の予期しない家庭の事情もあります。
「購入する物件に一生は住まない」ことを前提にしながら物件を選んでいく時代です。

例えば、夫婦2人で住宅購入をする場合、子供も何人できるかわからないということであれば、あまり大きな家を買うのではなく、立地が良い小さなマンションを購入しておくという方法があります。

もし、子供がふえて手狭になれば、その物件を貸して、一時的に大きな家を借りれば良いでしょう。
その後、子が巣立って夫婦2人になれば、購入した物件に戻ることもできますし、そのまま不動産運用として貸し続けるという選択もできます。

購入した不動産を後々は貸して資産運用し、年金に頼らない家賃オーナーになることを見据える住宅探しを検討に入れるべきです。なにか不測の事態が起きたときでも、不動産を貸せる選択肢があれば、いつでも柔軟に対応ができる安心を手に入れられるのです。

不動産投資や不動産運用と聞くと、一部のお金持ちだけが考える縁のないことと思いがちですが、けっしてそうではありません。先行きが見通せない世の中だからこそ、不動産の特長を活かすことが大切ではないでしょうか。

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(2014/04/14)