投資や運用という側面を持つ不動産

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不動産

不動産は単に居住用だけでなく、投資や運用が可能な資産という側面も持っています。

転勤やUターンで転居せざるをえないケースがよく聞かれます。「一つの場所に一生住む」希望が、必ずしも叶うとは限らないことが実情です。

だからこそ、不動産購入は、将来的に売却したり、貸して不動産運用をしたりすることも視野に入れて検討したいものです。

将来的には売却したり、貸したりすることを考えると、できれば買った値段より高く売れる地域の物件が欲しいと考えるのは当然です。売却や賃貸に出す場合でも金額面で不満を持たないためには、どのような物件を購入するとよいのか、を考えてみます。

どんな場所の不動産が上昇するのか?

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立地

まず、土地やマンションなどの不動産価格が上昇する要因として、どのようなものが考えられるかを確認してみましょう。

新駅の構想
駅の新設や乗り入れ路線の拡張は、人の流れや人口に大きな影響を与えます。
その地域の利便性が向上するため、新たに転居する方も増え、商業施設も新設される可能性があります。その結果、土地やマンション、賃料が上昇することが大いに期待できます。

大規模開発
大手デベロッパー等が手掛ける、大規模な開発事業は、周辺地域の活性化につながります。近年では、単純に広大な敷地を住宅地として開発するのではなく、商業施設や保育園、公園等も合わせて誘致・開発する事例が多く、まさに「新たな街つくり」を提案する手法が取られます。
徐々に街を作って行くのではなく、一気に開発することで不動産価格の上昇が期待できるでしょう。

ショッピングモール等の商業施設建設
特に車移動が中心となる地方において、その傾向は強まっており、今まで何もなかった所に突如として大規模なショッピングモールができるとなれば、駅からの距離とは異なる点で需要が高まり、不動産価格を引き上げる要因となります。


関東での資産上昇の具体的な例は、豊洲を中心とした「湾岸地域」や、「武蔵小杉」があげられます。湾岸地域は、建物が飽和状態と化した都心部において唯一豊富な土地が残されているエリア。マンション高層化などにより比較的価格が安かったことに加え、駅やショッピングモールなども急速に開発されたため、2000年から2010年の間のマンション資産価値の平均上昇度が最も高い地域となりました。


そして、特筆すべき地域が武蔵小杉です。
かつての工業跡地を、川崎市を中心として複数の大手デベロッパーが積極的に再開発に取り組み、魅力のある街というブランディングに成功した地域といえるでしょう。
若者に人気のある渋谷・新宿に加え、自由ヶ丘や田園調布といったブランド地域への交通利便性が高くなることを見越したデベロッパーによる、タワーマンションの建築ラッシュが相次いだ結果、一気に需要が高まるとともに、ここ数年で資産価値が最も上昇した地域のひとつになりました。

不動産と株は同じ!?

ここまで、どのような要因が不動産価格の上昇に影響するのかを見てきましたが、そもそも不動産価格はどのように上がっていくのでしょうか。
不動産価格は、株の仕組みと似ていて「期待値」が密接に関係しています。
たとえば、製薬会社が画期的な新薬を発明したというニュースが流れると、まだその薬が販売されておらず、売上もまったく上がっていない場合であっても、株がどんどん上昇するというケースがあります。

同様に、不動産も基本的には「価格が上がるかも知れないから早く買いたい」という需要が高まれば上がっていきます。
たとえば、「駅ができるらしい」「大規模開発がされるらしい」「ショッピングモールができるらしい」というような期待が需要を呼び込むのです。

その価格上昇は本物かどうか見極めて

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価格上昇を見極める

不動産価格が目に見えて上昇傾向にある地域を購入する場合は、少し冷静になる必要があります。
その物件の価値が長期間維持されるのか、あるいは一時的なものなのかを判断する必要があるからです。

大規模な分譲開発の場合、経年とともに「売りたい、貸したい」人が増えれば、中古市場が活況になり、自分が売る際、想像以上に下落してしまう場合もあります。またエリア内で競合する物件が多くなると価格競争が起きるため、徐々に価格を押し下げて行く原因にもなります。
検討するエリアで、過去に販売された不動産の売り出し時の価格と、現在の中古販売額の差額も参考として調べてみるのもよいかもしれません。

その他の懸念事項としては、大規模開発で一気に高層マンション群が立ち並び、子育て世代が短期間に増えると、保育園や学童保育や小学校の整備が遅れるなど社会インフラが追いつかず、地域の教育環境がアンバランスな状態になること等があげられます。
大型ショッピングモールなどの開業で価格上昇傾向にある地域であっても、話題性が落ち着いたり、集客がうまくいかなかったりした場合、周辺の不動産価格にまで影響を及ぼし、一気に下落傾向となる可能性も排除できません。一商業施設だけに注目して不動産の資産性維持を期待しすぎないよう、注意する必要があります。

「伸びる街かどうか」を観察しよう

今後も急激に資産価値が上昇するという地域は出てくるでしょう。
しかし、すでに経済が成熟した日本では、高度成長期のような「買えばどこでも不動産価格が上昇する」という時代は、すでに終わったと考える方が賢明です。
どの地域が再開発されるのか、どこにショッピングモールができるのかといった情報を事前にキャッチするのは、一般の方々にとって簡単ではないと思います。ですので、はじめから今後伸びそうな地域を探すというより、自身が興味ある地域に開発計画があるかどうか、まずはそうした切り口で街を観察してはいかがでしょうか。

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